Foto: Sjors de Vries, Ruimtevolk

Eén miljoen woningen bouwen, dat kunnen we, zo leek de consensus op het jaarcongres Stedelijke Transformatie. En liefst niet morgen maar vandaag. Voordat het echter zo ver is, moeten nog wel wat hordes worden genomen. Transformatie is meer dan enkel woningbouw. Ook voor zaken als bereikbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid en inclusiviteit moet aandacht zijn. Die extra factoren maken de transformaties complex en duur, zeker in binnenstedelijk gebied. Hoe moeten overheid en markt de uitdaging dus samen aangaan?

Eén miljoen woningen moeten er extra komen, zingt al langer rond. En het liefst in stedelijk gebied en zo snel mogelijk, maar zonder dat dit ten koste gaat van leefbaarheid. Kwantiteit en kwaliteit dus. Bij het Jaarcongres Stedelijke Transformatie, dat werd georganiseerd door Platform31 en op 13 februari plaatsvond, waren overheid en markt tezamen hoopvol gestemd. Die één miljoen woningen bouwen, dat kunnen we, zo leek de consensus. We zijn er nog niet, maar van allerlei kanten wordt hard aan de opgave getrokken. Zo vertelde Wouter Schilperoort van BZK over hoe het Rijk aan de opgave kan en wil bijdragen. Want woningbouw is in principe de taak van decentrale overheden, maar Den Haag is niet vies om een handje te helpen. Zo staan gemeenten te springen om gebruik te maken van het potje van 1 miljard dat het Rijk beschikbaar stelt om gebiedsontwikkeling te vlotten. In het derde kwartaal van 2020 zal bekend worden wie de gelukkige ontvangers worden.

Een lesje beleggersjargon

Hoeveel zal die 1 miljard voor gemeenten werkelijk helpen? Gebiedsontwikkeling is immers geen publieke aangelegenheid pur sang. Markt en overheid moeten samen aan tafel en elkaars taal goed spreken. Bij de Rekensessie Middenhuur, verzorgd door de Provincie Utrecht, Amvest en Stec Groep, werd een eerste poging gedaan om de taalbarrière te overbruggen. In rap tempo werd beleggersjargon op het publiek afgevuurd. Weet u wat de BAR en de NAR zijn? En hoe uitpond-, CPI-, en huurniveaurestricties de businesscase van beleggers beïnvloeden? Het was allicht wat overweldigend, maar ken dit soort termen als je als gemeente met de markt wil sparren over gebiedsontwikkeling, zo leek de boodschap. Dan kun je samen bouwen aan de stad van de toekomst.

Flinke tekorten

Dat die onderhandelingen tussen privaat en publiek noodzaak zijn, werd des te meer duidelijk bij de sessie ‘Onrendabele toppen en stedelijk investeren.’ Stedelijke transformatie gaat om meer dan enkel woningen realiseren. Ook voor zaken als bereikbaarheid, verduurzaming, leefbaarheid en inclusiviteit moet aandacht zijn. Die extra factoren maken de transformaties complex en duur, zeker in binnenstedelijk gebied. Uit onderzoek bleek eerder dat er per woning een publiek tekort van 13 duizend euro is. Een snelle rekensom: 13 duizend maal 1 miljoen is 13 miljard. Die 1 miljard van het Rijk lijkt dus peanuts. Maar geen paniek, zegt Damo Holt van Rebel, die de sessie samen met Frits Dinkla van Rho Adviseurs verzorgde. Er zijn een hoop knoppen om aan te draaien. De top kan met bijvoorbeeld een andere programmering, gefaseerd ontwikkelen of een publiek fonds gedekt worden. Ook kostenverhaal op free-riders is een optie. Eén zilveren kogel of de ultieme knop om aan te draaien, bestaat niet. Transformatie is maatwerk, zoals programmavoorzitter Jop Fackeldey eerder op de dag ook al zei.

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl