Met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) beoogt het Rijk om de ‘slechtste wijk van Nederland’ op te krikken. Door de bijbehorende woningaanpak dreigt echter een mismatch te ontstaan tussen grootschalige ingeplande sloop en de huidige Rotterdamse woningmarkt. 

Dat blijkt uit uitgebreid onderzoek door online magazine Vers Beton, Open Rotterdam, Investico en De Groene Amsterdammer.

Het in 2011 geintroduceerde Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), is gestaafd op drie pijlers: school, werk en wonen. In twintig jaar moet ‘Zuid’ met deze aanpak het niveau van andere grote gemeenten evenaren. Voor het slagen van het programma is het zaak om bewoners die door inzet op school en werk meer sociale mobiliteit hebben, binnen de wijk te houden en te voorkomen dat zij naar ‘betere’ gebieden verhuizen. Om in deze wens te voorzien, is de ambitie binnen het NPRZ om 35.000 woningen onder handen te nemen, gespreid over een periode van twintig jaar. Een deel van de woningen wordt gerenoveerd, een ander deel wordt gesloopt. Een groot aantal sociale huurwoningen wordt zo omgebouwd tot een kleiner aantal middenhuurwoningen. Met dit verdunnen moet de wijk meer ruimte bieden aan de groeiende middenklasse.

Hoge kosten zorgen voor achterstand

Ongeveer een derde van de aan te pakken woningen, ongeveer 12.000, valt onder de verantwoordelijkheid van woningcorporaties. Deze corporaties, vier in totaal, investeren samen 625 miljoen euro in het opknappen van hun bestand. Het grote knelpunt zit echter in de resterende particuliere voorraad van 23.000 woningen. Doordat de gesloopte woningen worden vervangen door een kleiner aantal duurdere woningen, draaien de projecten volgens Vers Beton per definitie verlies. Particuliere eigenaren voelen er dus weinig voor om bij te dragen aan de plannen voor het NPRZ en moeten door gemeente en Rijk worden uitgekocht.

Recente ontwikkelingen op de woningmarkt maken dat de kosten van dit uitkopen toenemen. De grote woonvraag zorgt voor rap stijgende woningprijzen, vooral in de grote steden. Zo steeg de prijs van een eengezinswoning in Rotterdam de afgelopen vijf jaar 65 procent, schrijft Vers Beton. De prijs van een appartement nam zelfs met 75 procent toe.

Bovendien spelen investeerders slim en snel in op de plannen uit het programma. Zodra zij plannen voor een herstructureringsproject bespeuren, schrijft Vers Beton, kopen zij de betreffende panden snel op. Het gevolg zijn nog hogere kosten voor de gemeente: het budget voor het opkopen van particuliere panden moest van 10 miljoen naar 40 miljoen euro worden verhoogd, meldt Vers Beton.

Het gevolg van deze niet-sluitende businesscase is dat het NPRZ al flink achterligt op schema. De ambitie is om per 2031 10.000 woningen aan te pakken, maar tot op heden zijn in de praktijk slechts 700 woningen onder handen genomen, schrijft Vers Beton.

Juist ook vraag naar sociale huur

De grote vraag naar woningen en de bijbehorende prijsstijging hebben nog een tweede effect: waar het eerder de ambitie was om Zuid aantrekkelijk te maken voor middeninkomens, dreigt de balans nu juist door te slaan. Woningen voor mensen met een laag inkomen worden steeds schaarser. Sociale huurwoningen ombouwen tot middenklassewoningen draagt daar alleen maar aan bij.

Arjan Schakenbos, bestuursvoorzitter bij wooncorporatie Vestia, zegt hierover tegen Vers Beton: ‘Ik vind het een goede keuze om op Zuid de komende jaren wat te doen, anders wordt de achterstand alleen maar groter. Maar op Zuid zijn ook nog grote aantallen sociale huurwoningen nodig.’ Woningcorporaties, waaronder Vestia, trokken daarom aan de bel bij de gemeente Rotterdam, schrijft Vers Beton. Volgens de corporaties zou er in 2030 een tekort van 9.000 sociale huurwoningen kunnen ontstaan.

Verloedering maande tot Nationaal Programma

Lange tijd ging het niet goed met Rotterdam Zuid. Waar andere stadsgebieden vanaf het begin van de 21e eeuw steeds meer in zwang raakten onder mensen met een middeninkomen, bleef Zuid achter. Het maande tot een grootschalige aanpak, doordat de opgave ‘on-Nederlands groot’ was, zoals de commissie Deetman Mans het in 2010 verwoorde.

Het programma getuigt van een people-based aanpak, waarbij de totale ontwikkeling van bewoners centraal staat. Op het gebied van werk en school zijn inmiddels veelbelovende resultaten behaald. Zo stijgen de CITO-scores en lopen de leerlingen in Rotterdam Zuid in op de leerlingen elders in Rotterdam en de G4. Ook met het percentage uitkeringsgerechtigden loopt Zuid in op de G4.

Ook interessant: 'Niet chillen maar ‘skillen’ in Rotterdam-Zuid,' over hoe Rotterdam Vakmanstad leerlingen klaarstoomt voor de arbeidsmarkt.
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl