Bij ongewijzigd woningbouwbeleid zien Hans Reijnen en Gregor Heemskerk van Twynstra Gudde een onvermijdelijke NOVI-spread over het land uitgespreid worden.

De huidige woningbouwopgave is groter dan de Vinex-opgave destijds. Geen tijd om de woningmarkt ruimtelijk of wat betreft infrastructuur en OV-voorzieningen te knevelen, stellen Hans Reijnen van Gregor Heemskerk van Twynstra Gudde. Ze baseren zich daarbij op het parlementair onderzoek Huizenprijzen (2013). ‘Een ezel stoot zich niet tweemaal aan dezelfde woningbouwopgave.'

Door: Hans Reijnen en Gregor Heemskerk, Twynstra Gudde

Marcel Bayer schreef op deze site ‘Novi-wijken komen er aan, of we dat nou leuk vinden of niet’. Het is Bayers vrije vertaling van het Kabinetsperspectief op de NOVI waarin staat dat het rijk met regio’s, provincies en gemeenten op zoek gaat naar makkelijk, bij voorkeur door OV te ontsluiten, landschappelijk goed inpasbare locaties. Wij denken dat het nogal optimistisch beeld is en zien bij ongewijzigd beleid eerder een onvermijdelijke NOVI-spread over het land uitgespreid worden.

Parlementair onderzoek ‘Huizenprijzen’

In ons artikel 'Is dit beleid of is hierover nagedacht?’ pleitten wij voor het trekken van lessen uit het parlementair onderzoek ‘Huizenprijzen’ (2013) en uit de Vinex-periode. Het onderzoek toont de oorzaken en effecten van een langdurige en enorme prijsstijging in de periode 1995-2012. In die periode zien we veel herkenbaars: de vraag ging het aanbod ver te boven, en tijdens de grootste prijsstijgingen ging de vraagtoename gepaard met afnemende woningproductie. De hoge huizenprijzen maakten het mogelijk dat alle spelers in de bouwkolom – van projectontwikkelaars tot aannemers en van architecten tot gemeenten – hogere kosten konden berekenen. Een belangrijke verklaring voor het achterblijvende aanbod was dat het Rijk vanaf begin jaren ’90 stuurde op schaarste met als doel groene ruimte te sparen en bij te dragen aan hogere grondopbrengsten voor gemeenten. Het was beleid om onvoldoende aanbod van bouwlocaties te genereren zodat de grondopbrengsten zouden stijgen en er minder rijksgeld nodig zou zijn. Schaarste en opbrengst werden de twee hoofddoelen.

Er wordt wéér schaarste gecreëerd 

Citaat Kabinetsperspectief: ‘Door wonen, werken en voorzieningen te concentreren nabij bestaande en nieuwe knooppunten in het mobiliteitsnetwerk worden bestemmingen dichter bij elkaar gebracht. Waar mogelijk wordt er gebouwd binnen de bestaande gebouwde omgeving om in de vraag te voorzien, zodat niet onnodig wordt afgewenteld naar gebieden buiten de stad.’

Ander citaat: ‘Het biedt de kans om de investeringen voor mobiliteitsmaatregelen optimaal te laten renderen. Als het gaat om de investeringen in rijksinfrastructuur kan binnenstedelijk bouwen (aanmerkelijk) goedkoper zijn dan buitenstedelijke uitleg.’

Dat lijkt verstandig, wie kan hier op tegen zijn? Niemand, toch? Maar het probleem is dat alleen hoofddoel schaarste prima lukt. Als we als voorbeeld naar Zuid-Holland kijken, zien we dat de provincie, de metropoolregio (MRDH) en de grotere gemeenten (samen de Verstedelijkingsalliantie) vol inzetten op een enorme verdichting, vooral langs de ‘oude lijn’ (spoor Dordrecht-Leiden). Deze coalitie houdt voorlopig de deur dicht voor andere locaties in de regio. De gemeenten willen hun locaties voorrang geven, de provincie wil geen groen aantasten.

Inmiddels wordt er nog steeds onvoldoende gebouwd, en is het woningtekort in Zuid-Holland tot 65.000 huizen opgelopen. Het ziet er naar uit dat dat nog verder zal oplopen. De grootste slachtoffers zijn de mensen met een laag inkomen. Er worden veel te weinig sociale woningen gebouwd, de voorraad loopt in Zuid-Holland zelfs terug. Woningzoekenden die meer kunnen betalen en geen zin hebben in hoogbouw zullen steeds verder de regio in trekken. 

De hogere opbrengst blijft uit

De aanname dat hogere grondopbrengsten door de gemeenten geïncasseerd kunnen worden terwijl er tegelijkertijd sprake is dure transformatieplannen, van passief (facilitair) grondbeleid, en daardoor een grotere macht voor de marktpartijen, is gewoon onjuist. En dat geldt zeker waar het bijdragen voor de grotere infrastructuur betreft. Die komen er gewoon niet. Om die plannen met superhoge dichtheden te realiseren wordt er ingezet op ‘nieuwe mobiliteitsconcepten’, die juist mede leunen op een zeer lage parkeernorm en uitstekend openbaar vervoer. Daar gaat het echt spaak lopen. Het Kabinetsperspectief zegt zelf: ‘In en rond de stedelijke regio’s loopt het mobiliteitssysteem in de spits op veel plekken tegen de grenzen aan. Of gaat daar al overheen. Als de woonbehoefte gerealiseerd wordt zonder goede vervoersoplossingen, dan worden deze grenzen (verder) overschreden.’ En: ‘De resterende capaciteit op de bestaande infrastructuur, juist daar waar ook de woningbehoefte ligt, wordt daarbij benut. Op sommige van die locaties zullen grote nieuwe investeringen nodig zijn voor het mobiliteitssysteem. Voor mobiliteit speelt ook de factor tijd een grote rol.’

Daarna volgt de constatering dat de middelen tot 2030 vrijwel geheel zijn vastgelegd en dus niet beschikbaar voor deze woningbouwopgave. Voor Den Haag en Rotterdam zijn nu wat middelen in het vooruitzicht gesteld. Voor Rotterdam wordt de MIRT-verkenning gestart voor een nieuwe oeververbinding. En Den Haag kan voorlopig aan de slag met geld om een busbaan en ‘slimme mobiliteitsoplossingen’ te realiseren. Beide investeringen moeten mede, of zelfs in belangrijke mate, het rijkswegennet ontlasten.

De gemeenten Den Haag en Rotterdam zijn blij met het ‘extra’ geld van het Rijk om een aantal belangrijke knelpunten in het verkeer aan te pakken. Tegelijk waarschuwen ze ook: als er niet meer geld beschikbaar komt, loopt het openbaar vervoer in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag al in 2025 tegen de grenzen van haar capaciteit aan. De Metropoolregio’s (ook de Metropoolregio Amsterdam) hebben nog een extra probleem, omdat het Rijk hun Brede Doeluitkering (BDU V&V) al jaren niet indexeert, waardoor hun ruimte voor investeringen langzaam verdampt.

Een vergelijking met de Vinex

Bij de start van de Vinex in 1994 lagen er uitgewerkte overeenkomsten met de regio’s. De opgave was 1/3 binnenstedelijk, de woningdifferentiatie was 30% sociaal en 70% vrije sector. De Rijksbijdragen voor de regio’s van de G4 en Eindhoven waren – omgerekend van guldens (1994) naar euro’s (2017): grondkosten en bodemsanering € 1,1 mlrd, OV € 4,8 mlrd. Het Rijk koos voor een directe decentralisatie naar de regio’s, en leverde daar dus ‘aan de voorkant’ middelen bij. De sturing door de gemeenten was daardoor en vanwege het actieve grondbeleid, veel sterker, waardoor er gedifferentieerd gebouwd kon worden en er ruimte was voor kwaliteit.  

De totale opgave is nu omvangrijker en het aandeel binnenstedelijk moet veel hoger zijn, een dubbele verzwaring dus. Terwijl de grond- en bodembijdragen nu geheel ontbreken, en er voor de infrabijdragen simpelweg verwezen wordt naar ‘na 2030’. De benodigde groei van de woningvoorraad in Zuid-Holland op 1 januari 2030 is 198.500 woningen (comform Woningbehoefteraming 2016), 77% van de totale opgave in 2015-2040. En vanaf dat jaar is er pas weer geld voor OV-infra.

Het is het resultaat van de ontmanteling van de ruimtelijke ordening bij het Rijk en een decentralisatie zonder middelen. Het geld voor infrastructuur (van I&M) is centraal gebleven, maar die pot is dus voorlopig leeg.

Wat zien we nu gebeuren?

De targets worden niet gehaald, de schaarste neemt toe. De ruimte in het OV-netwerk is er binnenkort uit, de schaarste neemt ook daar toe. Er komt een structureel tekort aan woningen voor de lager betaalden. De monomaan op woningbouw gerichte transformatie van bedrijventerreinen leidt tot ‘uitdrijven’ van bedrijven, waar geen ruimte voor is. Mogen die dan wel het groen in?

De haast waarmee nu gewerkt wordt levert voorshands geen versnelling, maar wel afkalving van kwaliteit op. Binnenkort komt het CBS met nog weer hogere prognoses. Dat die hoger zijn door het toegenomen aandeel van de migratie, waarvan de helft (Oost-)Europese medeburgers zijn, zie je in de bouwplannen van de gemeenten niet terug. Er komt nog meer verdringing aan de onderkant van de markt.

Volgens het Kabinetsperspectief gaan gemeenten, provincies, Rijk en regio de mogelijke locaties aan de randen van de stad in beeld brengen. Maar ‘de uiteindelijke afweging wordt door gemeenten en provincies gemaakt in hun omgevingsvisies en omgevingsplannen’, aldus het Kabinetsperspectief.

Er volgt ongetwijfeld een bureaucratische drukte, waarbij de medeoverheden verantwoordelijk gehouden worden, maar het Rijk de hand op de knip houdt. Voor de gewone burger een voorbeeld van het zoekmaken van de verantwoordelijkheden. Er komen vast wel NOVI-wijken, maar alleen al door het tijdsverloop komt er ook veel NOVI-spread. De druk op de provincies zal namelijk oplopen om meer productie mogelijk te maken, en tijd voor een afgewogen ruimtelijke planning is er dan niet meer.

Hans Reijnen en Gregor Heemskerk zijn verbonden aan de adviespraktijk Gebiedsontwikkeling van Twynstra Gudde

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl