Vage bestemmingsplannen bedreigen compacte binnenstad

Door vage definities van detailhandel in bestemmingsplannen, worden gemeenten soms onaangenaam verrast door retailers die op onverwachte plekken een gaatje vinden voor hun winkel. Dat werkt de ambitie om compacte winkelcentra te realiseren tegen. Daarom is er behoefte aan eenduidige formulering en uniformiteit in bestemmingsplannen.

In het huidige winkelklimaat zijn een compacte binnenstad en winkelmeters schrappen het devies. Om dit te kunnen realiseren, is overzicht van de planvoorraad en plancapaciteit nodig. ‘Inzicht in de planvoorraad en –capaciteit helpt gemeenten en provincies bij het maken van keuzes over de reductie van het winkelaureaal,’ zegt Kim Ruijs, projectleider Regionale Afstemming van de Retailagenda. ‘Voor de Retailagenda is het een belangrijk speerpunt om voor helderheid te zorgen.’

Eén centraal overzicht van de voorraad en capaciteit is er niet. Informatie is verspreid over verschillende bronnen, zoals www.ruimtelijkeplannen.nl, de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en Locatus. Ruijs: ‘Het in kaart brengen van de plancapaciteit is nu dus een erg tijdrovende en dure klus. Gemeenten moeten er onderzoeksbureaus voor inhuren.’

Als de benodigde informatie wel beschikbaar is, kunnen formuleringen van de plannen alsnog een obstakel vormen. ‘In bestaande bestemmingsplannen worden veel verschillende en soms vage definities van detailhandel gegeven,’ zegt Ruijs, ‘Gemeenten worden daardoor soms verrast door retailers die in onduidelijk geformuleerde bestemmingsplannen buiten de beoogde compacte winkelgebieden een gaatje voor hun winkel vinden.’ Een gemeente is in dat geval machteloos en moet de winkel knarsetandend tolereren.

Een nieuwe methode

Om gemeenten te helpen werkt de Retailagenda samen met adviesbureaus BRO en Rho Adviseurs aan een handreiking. ‘We werken nu aan een handreiking voor gemeenten, waarin we eenduidige methode voor het formuleren van bestemmingsplannen willen introduceren. Zo scheppen we orde in de chaos,’ aldus Ruijs.

Wanda Blommensteijn, senior adviseur omgevingsrecht bij BRO, zegt: ‘Het doel van de handreiking is uniformiseren. We willen gemeenten leren hoe ze juridisch en beleidsmatig om kunnen gaan met plancapaciteit. Als gemeenten de handreiking overnemen, hoeft niet iedereen het wiel zelf opnieuw uit te vinden.’

De partijen hopen de handreiking voor de zomer van 2019 klaar te hebben. Blommensteijn: ‘Dan gaan we samen met provincies, gemeenten en de VNG op tour door Nederland, zodat gemeenten ook echt gebruik zullen maken van onze methode. Want uniformiseren werkt alleen als het breed wordt gedragen.’

Online tool bleek lastig

Aanvankelijk wilde de Retailagenda een tool ontwikkelen waarmee plancapaciteit en –voorraad online inzichtelijk werden. Daarvoor werkte de organisatie samen met het Kadaster. ‘Met de tool wilden we gemeenten wijzen op risicogebieden,’ zegt Ruijs.  

Toen het Kadaster zich over de opgave boog, bleek realiseren van de tool echter geen koud kunstje. Matthieu Zuidema, vastgoedmarktexpert bij het Kadaster: ‘We hebben in Groningen getest wat de mogelijkheden zijn, op basis van bestandskoppelingen tussen de BAG en ruimtelijkeplannen.nl. Toen kwamen al snel problemen aan het licht.’ Allereerst is een deel van de bestemmingsplannen niet beschikbaar voor analyse. ‘Soms betreft het een bestemmingsplan van voor 2008. Dit plan is in de tussentijd verlengd, maar online bijvoorbeeld alleen beschikbaar als ingescand document.. Deze documenten lenen zich niet voor een geautomatiseerde analyse van bestemmingsplaninformatie. Voor de gemeente Groningen had dat betrekking op een derde van het totale plangebied, vooral aan de stadsranden ,’ zegt Zuidema.

De nieuwere plannen zijn digitaal beter uit te lezen. Er is veel informatie beschikbaar, maar deze informatie is volgens Zuidema voor het monitoren van de planvoorraad niet zo relevant. Zuidema: ‘Doordat de formuleringen in de plannen niet eenduidig zijn, is grootschalige geautomatiseerde analyse niet mogelijk. Als we nu een overzicht van de planvorming willen maken, moeten we alsnog elk plan individueel lezen. Dan gaan we dus aan het doel van stroomlijning voorbij.’

Tool kan alsnog komen

Zuidema spreekt niet over een mislukking. ‘Het is nog niet gelukt om de tool te maken, maar we hebben wel erg veel geleerd en we zijn veel waardevolle informatie tegengekomen als gevolg van de bestandskoppelingen. De vraagstelling sloot echter niet goed genoeg aan bij de beschikbare data.’

Bovendien is het volgens de onderzoeker in de toekomst misschien wel mogelijk om de tool te realiseren: ‘Als text mining-technologie zich verder ontwikkelt, waarbij software een tekst automatisch ontleedt en interpreteert, wordt grootschalige geautomatiseerde tekstanalyse wel mogelijk.’

Ook interessant: 'Rotterdam kiest wijkaanpak voor transformatie winkels tot woningen'
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl