Ze roepen affectie op, de met bomen begroeide gevels van woontorens. Maar in hoeverre vormen ze dé groenoplossing voor de compacte stad?

Foto: VLNR: Valley (MVRDV), Trudo Toren (Trudo), Wonderwoods (Stefano Boeri)

Torens met groene gevels winnen flink aan populariteit. In verschillende grote Nederlandse steden verrijzen zulke ‘verticale bossen’. Zijn verticale bossen dé groenoplossing voor de compacte stad en moeten ze als zodanig in beleid verankerd zijn? Of heeft al dat verticale groen vooral een symboolfunctie, en zijn maaiveldoplossingen uiteindelijk effectiever? Hoe bestendig je de businesscase onder een groene toren? Vakblad Stedelijk Interieur legde de vraag in de markt. 'Hoge kosten kunnen gedrukt worden met een multifunctionele pandinvulling.'

Dit is een voorpublicatie uit vakblad Stedelijk Interieur. Stedelijk Interieur wordt gratis uitgereikt op het Landelijk Congres Openbare Ruimte op donderdag 20 juni in de Schouwburg in Rotterdam. Meer informatie en aanmelden: www.lcor.nl 

Het concept ‘verticaal bos’ werd in 2014 bedacht door de Italiaan Stefano Boeri, die in Milaan het Bosco Verticale ontwierp. Het zijn twee torens met bijzonder groene gevels, met balkons gevuld met bomen en struiken. Het project verwierf flinke bekendheid en zette Boeri in één keer op de kaart. Nu mag de Italiaan in verschillende steden over de hele wereld vergelijkbare torens realiseren. Zo ook in Utrecht en Eindhoven, die met Wonderwoods en de Trudo Toren hun eigen verticale bos willen bouwen.

Trudo Toren (Bron: Sint Trudo)(beeld rechts: Trudo Toren Eindhoven, bron: Sint Trudo)

Andere opvallende projecten met verticaal groen zijn Valley op de Amsterdamse Zuidas van MVRDV, de Maasbode in Rotterdam door Van Bergen Kolpa Architecten en Binck Blocks in Den Haag, een ontwerp van LEVS Architecten. Gideon Maasland, director en architect bij MVRDV en één van de ontwerpers van Valley, is enthousiast over de geplande groene torens. ‘Het zijn fantastische projecten. Het is heel goed dat we hier in Nederland mee bezig zijn. Het is een belangrijke stap richting de nieuwe stad.'

Prettiger aangezicht dan staal en beton

Het animo voor hoogbouw met veel groen is niet verbazingwekkend. Reguliere hoogbouw kan niet altijd op een warm ontvangst van omwonenden rekenen. Zij vrezen voor zon- en zichtblokkerende stalen en betonnen giganten. Met de komst van het verticale bos worden dergelijke bezwaren verleden tijd. ‘Omwonenden vinden hoogbouw vaak niet fijn,’ zegt hoogbouwexpert Erik Faber, partner bij adviesbureau Fakton en bestuurslid van Stichting Hoogbouw. ‘Het toevoegen van groen aan gevels kan een toren alsnog aantrekkelijk voor hen maken. Sinds een aantal jaar beseffen we ons bovendien dat we het dak – de ‘vijfde gevel’ – goed kunnen gebruiken om aantrekkelijk groen op te realiseren. Nu is het de beurt aan de gevels.’

Een groene gevel biedt dus een prettig aangezicht, maar de voordelen reiken verder. Groen zorgt voor verkoeling, een schonere lucht en helpt met het mitigeren van wateroverlast. Groene gevels sorteren vergelijkbare effecten. ‘Groene gevels passen goed binnen de verduurzamings- en vergroeningsambities van Nederlandse gemeenten,’ zegt Faber. ‘Neem klimaatadaptatie. Ook verticaal groen draagt daar aan bij. In de bakken waarin de bomen en struiken staan kun je regenwater afvangen.’

Dichtheid is bepalend

Het klinkt veelbelovend, zo’n groene toren. Moeten we dus door heel Nederland verticale bossen ‘planten’? Nee, zeggen experts Faber en Maasland. ‘Je kan je afvragen of een groene gevel de meest efficiënte groenoplossing voor elk gebied is,’ zegt Maasland. ‘Wat dat betreft zie ik vooral een rol in gebieden met zeer hoge dichtheid, waar de ruimte voor horizontaal groen beperkt is.’ Faber sluit zich hier bij aan: ‘Vooral in binnensteden met een hoge dichtheid en hoge grondkosten zijn verticale bossen een goede optie. In andere gebieden is het niet lonend, want daar kan je normale parken aanleggen.’ Volgens de hoogbouwexpert kan de groene toren op het
gebied van het woongenot van omwonenden niet concurreren met het conventionele horizontaal groen. ‘Het verticale groen biedt een prettig uitzicht voor omwonenden, maar de bewoners van de toren zelf halen er het meeste plezier uit. Omwonenden hebben immers geen toegang tot de groene balkons. Het verticale bos is dus geen substituut voor het park, waar je als omwonende kan recreëren. Het is een aanvulling.’ Maasland vult aan: 'Niet alleen de gevels moeten groen gemaakt worden, het hele gebouw op alle niveaus. Kijk bijvoorbeeld naar Valley, waarbij een publiek parkl als een vallei tot de vijfde verdieping doorloopt en daarna overgaat in privé-groen.'

Kosten verdienen aandacht

Een ander punt dat aandacht verdient: hoge kosten. Edgar van den Broek, partner bij M3E BouwKosten Management: ‘Het groen zorgt voor veel extra gewicht aan de gevel of op balkons, waardoor de constructiekosten hoger uitvallen. Ook de waterhuisvesting is ingewikkelder en daarmee duurder.’ Hoe veel duurder groen bouwen precies is, vindt Van den Broek moeilijk te zeggen. ‘Er zijn veel factoren die meespelen. Het maakt nogal uit hoe hoog je precies bouwt, welke beplanting je kiest en of je groen op balkons plant of direct aan de gevel hangt.’ Wat vast staat is dat deze hogere kosten uiteindelijk terugverdiend moeten worden, met hogere huur- of koopprijzen.

(tekst gaat verder onder afbeelding)

Valley (Zuidas Amsterdam), MVRDV

‘Ontwikkelaars doen dit niet voor niets,’ zegt Faber. Ook als het gebouw er eenmaal staat blijven de kosten een heikel punt. Faber: ‘De exploitatiekosten van de groene torens zijn substantieel hoger dan bij reguliere projecten. In Milaan betalen de bewoners bijvoorbeeld 500 euro servicekosten voor het beheer van hun groene balkons. Dat is voor de gemiddelde Nederlandse huurder geen aanlokkelijk vooruitzicht.’ Dergelijke hoge kosten maken dat het wonen in dit verticale bos niet voor iedereen is weggelegd. Het Bosco Verticale in Milaan wordt bevolkt door filmsterren en profvoetballers. Het zijn de ‘happy few.’

Indien de kosten niet gedrukt kunnen worden, ziet Faber de toekomst van het verticale bos somber in. ‘Mensen zijn nu nog bereid om meer te betalen voor een groene gevel of een heel groen balkon. Maar als het nieuwe er straks af is, daalt de betalingsbereidheid.’ Volgens Maasland gaat het bij de Nederlandse interaties van verticaal groen de goede kant op. 'De Trudo Toren in Eindhoven wordt sociale huur. Beter kan het niet.' Ook bij Valley op de Zuidas liggen de kosten lager dan in Milaan. 'Voor Valley is de inschatting dat de servicekosten nog geen fractie zullen bedragen dan die 500 euro', zegt Maasland. Hij illustreert dit met een korte berekening: 'Er zijn 200 woningen. Als iedereen bewoner 50 euro per maand betaalt heb je tienduizend euro voor onderhoud per maand. Dat is genoeg.'

(tekst gaan verder onder afbeelding)

Wonderwoods (Utrecht), Stefano Boeri

Hoge kosten kunnen bovendien gedrukt worden met een multifunctionele pandinvulling. Van den Broek: ‘Functiemenging, waarbij naast wonen bijvoorbeeld ook kantoren, leisure- en retailfuncties aan het pand worden toegevoegd, maakt de businesscase sterker.’ Een dergelijke veelzijdige invulling zien we dan ook terug bij veel van de Nederlandse projecten. Zo krijgt Wonderwoods kantoren en op de bovenste verdieping een restaurant, worden in de eerste plint van de Trudo Toren winkels en horeca gerealiseerd en krijgt ook The Valley een kantoor-, horeca- en retailaanbod.

Dus, structurele groenoplossing of symboolfunctie? Volgens Faber en Van den Broek zijn we nu vooral nog aan het ontdekken welke mogelijkheden het verticale bos biedt. Vooralsnog maken potentiële hoge kosten en beperkte effectiviteit in gebieden met een lage dichtheid dat het niet efficiënt is om actief te sturen op het massaal bouwen van hoogbouw met groene gevels. Daarmee zijn de torens die op dit moment worden gerealiseerd primair prestigeprojecten, maar volgens de experts is dat niet erg. Faber: ‘Ontwikkelaars willen met deze projecten laten zien wat ze in huis hebben, maar daar leren we tegelijkertijd wel veel van. Met de projecten ontdekken we wat wel en niet werkt, wat uiteindelijk tot verdere kostenreductie en bredere toepasbaarheid zal leiden.’ Van den Broek: ‘We vinden het verticale bos nu nog erg spannend. Maar bekijk het zo: we moeten de hoogte in bouwen en de bouweisen voor groen worden steeds strenger. Het verticale bos kan dus zeker nog een grote rol gaan spelen.’

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl