Woningcorporaties moeten aan de slag met het verduurzamen van hun woningen, maar hoe doen ze dat? Platform31 brengt de immense opgave in beeld met een gesprek met Michel Brauns, senior beleidsmedewerker bestuurs-en beleidsondersteuning bij woningcorporatie Wonen Zuid uit Limburg en voorzitter van de kerngroep duurzaamheid. 'We willen vooral aan de slag voor de lagere inkomensgroepen.'

Door Anne Kunst, junior projectleider bij Platform 31. Dit interview verscheen eerder op de website van Platform 31.

Hoe is de verduurzamingsopgave organisatorisch vormgegeven?

Onze kerngroep duurzaamheid geeft verduurzaming organisatorisch en beleidsmatig vorm. Hierbinnen vertalen medewerkers vanuit verschillende afdelingen het beleid naar concrete actie- en uitvoeringsplannen. Daarnaast beantwoordt de kerngroep vragen van medewerkers en zoeken we naar concrete manieren om hen te helpen. Bijvoorbeeld door conceptteksten voor de leefstijl-gerichte communicatie te maken waarmee medewerkers de huurders makkelijker kunnen overtuigen. Daarnaast trekken we extra capaciteit aan om collega’s te ontzien. Het vergt intern veel overleg en communicatie. Dat doen we met nieuwsbrieven en de beeldschermen in het kantoorgebouw.

Welke stip aan de horizon hebben jullie geformuleerd?

Onze horizon ligt in 2025, dus nog niet zo ver. Betaalbaarheid voor bewoners blijft een belangrijke motivatie om te verduurzamen en daarom willen we vooral aan de slag voor de lagere inkomensgroepen.

Jullie hebben jullie beleid opgedeeld in zes sporen, wat houden die in?

Spoor 1: Bewustwording en gedragsbeïnvloeding
We zetten in op leefstijlgerichte-communicatie omdat gedragsverandering een belangrijke manier is om woonlasten te verlagen. Daarnaast maken we instructiefilmpjes over het omgaan met woninginstallaties, vooral voor laaggeletterden en mensen die minder goed Nederlands spreken. Ook hebben we gebruiksgegevens ingekocht van netbeheerder Enexis waardoor we kunnen zien waar het verbruik relatief hoog is. De energiecoach gaat hier proactief naar toe, maar kan ook op verzoek van huurders langsgaan om te kijken wat huurders zelf kunnen doen. Woningzoekenden kunnen zien welke totale woonlasten er gelden voor de woning en hoe dit zich verhoudt tot het huishoudinkomen. Hiermee krijgt men inzicht in het betaalbaarheidsrisico en kan men reëlere keuzes maken.

Spoor 2: Minimaal naar energielabel C in combinatie met segmentatie van kostendekkendheid afhankelijk van huurklasse
Bewoners die in een woning met een relatief lage huurprijs wonen betalen naar verhouding hogere energielasten. Het betaalbaarheidsrisico van deze huurders is zelfs in de laagste prijsklasse hoog. Op basis daarvan hebben we besloten om deze categorie woningen te verduurzamen naar minimaal label C en het liefst label B (soms zelfs label A) zonder huurverhoging. Onze prioriteit ligt bij alle woningen met een streefhuur tot de kwaliteitskortingsgrens en energielabel D of slechter. Deze woningen gaan we per 1 januari met voorrang toewijzen aan de laagste inkomensgroepen.

Spoor 3: E, F en G, weg ermee
Spoor 3 omvat alle woningen die niet in spoor 2 vallen en een energielabel hebben van E, F of G. Deze worden allemaal verbeterd naar minimaal label D. Onze monumenten vormen een uitdaging. Ons vastgoed bestaat voor 6,6% uit monumenten en de verduurzaming daarvan is erg kostbaar. Het heeft daarom onze voorkeur om deze woningen te slopen en er nieuwbouw te plaatsen in dezelfde stijl. De discussie hierover moet nog gevoerd worden. 
We leggen de zwaarste lasten op de sterkste schouders. Onze verantwoordelijkheid ligt het meest bij de laagste prijsklasse en daar passen we onze doorberekeningen op aan. De maximale doorberekening van de investering voor streefhuren is:

  • 0% voor streefhuren tot en met de kwaliteitskortingsgrens;
  • 50% voor streefhuren van kwaliteitskortingsgrens tot en met tweede aftoppingsgrens;
  • 75% voor streefhuren van tweede aftoppingsgrens tot en met liberalisatiegrens;
  • 100% boven de liberalisatiegrens.

Spoor 4: Innovaties 
In spoor 4 richten we ons op innovaties, vooral binnen nieuwbouw. Weer is de voorwaarde dat maatregelen per saldo moeten bijdragen aan woonlastenvermindering voor huurders. Zo kiezen we nu nog voor dubbelglas in plaats van tripleglas. Triple glas is veel duurder maar heeft nauwelijks effect op de woonlasten.

Spoor 5: Zonnepanelen
Bij alle nieuwbouwprojecten plaatsen we standaard zonnepanelen. Bij bestaand bezit willen we dit ook zoveel mogelijk doen. Dat kan bijvoorbeeld bij mutatie en op aanvraag van de huurder, maar ook bij appartementencomplexen voor de algemene stroomvoorziening.

Spoor 6: duurzame sloop en materialen
We slopen alleen nog maar duurzaam. Vorig jaar hebben we appartementen gesloopt waarbij het sloopafval voor 96% is verwerkt in de Buitenring, de nieuwe verbindingsweg in Parkstad. We werken hierbij ook met mensen die een afstand tot de arbeidsmarkt hebben.

Met welk bezit beginnen jullie?

Het vraagstuk waar we nu als eerste antwoord op moeten krijgen is welke woningen we in 2050 nog in exploitatie hebben. Uitgaande van een exploitatietermijn van 50 jaar zou de focus dan liggen op woningen van na 2000. Het probleem: dat zijn allemaal redelijk nieuwe woningen met goede energielabels. Terwijl we juist woningen willen verduurzamen waar veel gewin mee te behalen is, maar dat zijn nou juist weer oudere woningen die we wellicht in 2050 niet meer in exploitatie hebben..

Wat zijn op dit moment de grootste knelpunten?

De financiering is lastig. Onze Aedes-routekaart kwam uit op een bedrag van bijna 500 miljoen euro aan investeringen op 14.000 woningen. We hebben nu 52 miljoen gereserveerd voor ons beleid tot 2025, maar dat is eigenlijk te weinig. Onze ambities – grotendeels ook opgelegd door de rijksoverheid – liggen naast duurzaamheid ook bij betaalbaarheid, beschikbaarheid, wonen en zorg, goed onderhoud en er is een (beperkte) groeistrategie. Met alle ambities lukt het ons niet om aan alle normen van de Aw en WSW te voldoen. Met name op de Loan to value ontstaan problemen. Hierover gaan we de discussie aan met onze toezichthouders, gemeenten en huurdersorganisaties.

Waar bent u trots op rondom de energietransitie?

Ik ben er trots op dat in een korte tijd duurzaamheid in de interne procedures en organisatie is verankerd. De concrete tools dragen hier ook zeker aan bij. Denk aan de energiecoach, leefstijlgerichte communicatie, instructiefilmpjes, de werkgroep met de huurdersorganisatie en de woonlastencheck voor woningzoekenden. Daarnaast ben ik trots dat Wonen Zuid niet enkel op vastgoed focust, maar vooral op de financiële gevolgen voor de huurder.

Ook interessant: 'De RES is ook een ruimtelijke energiestrategie'
Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl