appartementengebouw

Investeringsklimaat van groot belang

In het publieke debat krijgen buitenlandse investeerders vaak labels opgeplakt van snel geld verdienen en verdringing van woningzoekers. Het tegengestelde beeld is waar. Anders dan vaak gedacht, hanteren buitenlandse beleggers voor de Nederlandse markt een langetermijnvisie, waarbij ze langjarig willen beleggen in Nederlands Living-vastgoed. Brexit en marktverstorende ingrepen in de landen om ons heen kunnen toestroom van buitenlands kapitaal een extra impuls geven. Dan is het wel zaak dat ons land zich blijft onderscheiden met een aantrekkelijk investeringsklimaat.

Door Jorn Thoomes, Head of Residential Investments bij JLL

Internationale investeerders zien kansen in de Nederlandse woningmarkt. Uit een enquête door JLL uitgevoerd onder vijftig investeerders, met een gecombineerde beleggingsportefeuille met een waarde van ruim €3.200 miljard, bleek in juni dat de Europese markt voor beleggen in wonen een financiële injectie tegemoet kan zien van maar liefst € 40 miljard.

Vooral het stabiele rendement en de grote vraag naar woningen maken dat beleggers met grote interesse naar de Nederlandse markt kijken

Op basis van huidige en verwachte investeringen, blijkt het Verenigd Koninkrijk binnen de sector Living tot nu toe de meest aantrekkelijke markt te zijn. 68% van de respondenten heeft al in het land geïnvesteerd of doet dat binnenkort. De investeerders, geraadpleegd door JLL, constateren dat ook het Nederlandse investeringsklimaat bij de Europese top hoort. Vooral het stabiele rendement en de grote vraag naar woningen maken dat beleggers met grote interesse naar de Nederlandse markt kijken. 57% van hen heeft al in Nederland geïnvesteerd of doet dat binnenkort. Daarnaast heeft 34% van de investeerders Nederland aangemerkt als nieuwe doelmarkt, het hoogste aandeel van alle Europese landen. Het onderzoek bevestigt daarmee de interesse die dagelijks getoond wordt door buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt.

Langetermijnvisie

Een deel van de investeringen in ons land wordt nu al gedaan door buitenlandse investeerders. Dit zijn veelal institutionele beleggers zijn, die de verantwoordelijkheid hebben om pensioengelden op een rendabele manier te beleggen. Hun motivatie komt uit de voorspelbare en stabiele economische ontwikkelingen, ons politieke klimaat en de transparantie van de markt. Het gaat vooral om fondsen die beleggen met pensioengelden uit de Verenigde Staten en Duitsland. Opvallend is ook opmars van Aziatische fondsen uit onder meer Japan en Zuid-Korea. Toch is het totale aandeel buitenlandse eigenaren in de huurmarkt nog klein. Uit een inventarisatie van de Volkskrant en het Kadaster blijkt dat twee derde van de 3,3 miljoen huurwoningen in Nederland bezit is van woningcorporaties. Beleggers en particuliere eigenaren zien hun marktaandeel stijgen, maar er is nog geen sprake van buitenlandse beleggers die het huursegment veroveren, stelt de Volkskrant. In de top 300 die is opgesteld door de krant en het Kadaster staan elf buitenlandse beleggers.

Ook in Nederland maken zij de ontwikkeling mogelijk van projecten met honderden of zelfs nog meer woningen

De beleggingsstrategie van de buitenlandse fondsen is in veel gevallen complementair aan die van Nederlandse woningbeleggers. Waar Nederlandse pensioenfondsen veelal inzetten op nieuwbouwprojecten, zijn buitenlandse investeerders ook geïnteresseerd in bestaande woningen waarvoor aanvullende investeringsprogramma’s nodig zijn. In 2019 zijn buitenlandse beleggers goed voor 8 op de 10 transacties van bestaand bezit. Verder zijn veel van de buitenlandse investeerders geïnteresseerd in grotere schaalniveaus (dit geldt al vanaf assetniveau). De ervaring die deze partijen meenemen op het gebied van woonconcepten, voorzieningen en innovatie kan een impuls zijn voor de woningmarkt. Deze fondsen investeren op een wereldwijde schaal en ook in Nederland maken zij de ontwikkeling mogelijk van projecten met honderden of zelfs nog meer woningen.

Regulering

Regulering en politieke en economische onzekerheid in het buitenland maken Nederland op dit moment extra aantrekkelijk voor buitenlands kapitaal. Brexit heeft een grote invloed op het Britse investeringsklimaat. In Duitsland zorgen ingrijpende reguleringsmaatregelen voor onrust onder beleggers. In Berlijn werd de gemeenteraad het in juni eens over het ‘Mietendeckel’, een huurplafond waarbij de huren in het vrije segment de komende vijf jaar niet mogen stijgen, ook niet wanneer een woning opnieuw in de verhuur gaat. De gemiddelde huurprijzen voor nieuwe contracten in de Duitse hoofdstad liggen op ongeveer €10 per vierkante meter en dat moet de komende jaren zo blijven. Op het eerste gezicht is dat goed nieuws voor de zittende huurders. Huurders die nog op zoek zijn naar een woning komen er echter minder goed van af. Het Berlijnse huurdeksel betekent namelijk dat er maar weinig nieuwe woningen gebouwd zullen worden. De woningnood blijft daarmee een urgent probleem. Beleggers zien de impact van het huurplafond al direct. Op de Duitse woningmarkt zijn een aantal grote huizenfondsen actief. Een van de grootste is Deutsche Wohnen, een beursgenoteerd fonds dat 70% van zijn portefeuille in Berlijn heeft staan. Na de aankondiging van het Mietendeckel kelderde de koers van het fonds met 15 procent, goed voor een verlies in beurswaarde van € 2 miljard.

Op dit moment zijn er in Nederland op nationaal en lokaal niveau discussies gaande over een uitbreiding van het gereguleerde huursegment, de zogenaamde ‘middenhuur’. Uitbreiding van deze regulering en versnippering en differentiatie van de huurregels zorgt voor onnodige complexiteit en bedreigt de woningproductie.

Investeringsklimaat

Betaalbaarheid en marktevenwicht beginnen bij het vergroten van het aanbod. De uitkomsten van het JLL Living-onderzoek duiden op een toestroom van buitenlands kapitaal die goed is voor tienduizenden nieuwe en bestaande woningen. Buitenlandse beleggers kunnen zo een grote bijdrage leveren aan de oplossing voor het tekort aan betaalbare huurwoningen in ons land. Het Nederlandse investeringsklimaat verdient daarom blijvende aandacht.

Vooral het beschikbare kapitaal voor middenhuurwoningen dreigt onder druk te komen staan wanneer regeringsmaatregelen voor dit segment worden doorgevoerd

Onlangs presenteerden institutionele woningbeleggers, verenigd in de IVBN, een handreiking aan de landelijke en lokale politiek om dat investeringsklimaat op peil te houden. Vooral het beschikbare kapitaal voor middenhuurwoningen dreigt onder druk te komen staan wanneer regeringsmaatregelen voor dit segment worden doorgevoerd. Het zogenoemde Middenhuurakkoord dat de IVBN heeft aangeboden aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en de gemeenten Amsterdam en Utrecht moet een door de markt georganiseerd en veel groter middenhuursegment mogelijk maken. Daarvoor is politieke stabiliteit nodig en een overheid-marktrelatie waarin de kracht van beiden optimaal benut wordt. Het perspectief waar de IVBN om vraagt is dan ook broodnodig om kapitaalstromen uit het buitenland te behouden en te vergroten.

Stadszaken
Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl