Gemeentelijke grondprijzen voor woningbouwlocaties stijgen in 2019 gemiddeld 2,5%. Deze stijging is veel lager dan de gemiddelde prijsstijging van woningen, die veroorzaakt wordt door de grote stijging van de bouwkosten. Ook de grondprijzen voor bedrijventerreinen stijgen maar beperkt.

Dit blijkt uit de benchmark gemeentelijke grondprijzen 2018-2019, opgesteld door Stec Groep. Aan het onderzoek deden 124 gemeenten mee, een derde van het totaal. Uit het rapport blijkt ook dat, ondanks de overkokende woningmarkt, slechts 30% van de gemeenten actief grondbeleid voert. Van de gemeenten die dit wel doen, koopt een deel grond aan. Hieraan zijn in de huidige markt echter niet alleen financiële risico’s verbonden, het is ook niet altijd de beste versnellingsmethode, stelt Stec Groep.

Beperkte stijging

70% van de gemeenten verwacht een stijging van hun grondprijzen voor woningbouw, maar de stijging blijft in ongeveer 40% van alle gemeenten beperkt tot circa 2,5%. Dat lijkt verrassend, omdat de gemiddelde prijsstijging van woningen circa 6 tot 8% bedraagt. Een groot deel van deze prijsstijging gaat echter naar de bouwkostenkolom in de vorm van sterk gestegen materiaalkosten en loonkosten. Dit verklaart volgens Stec Groep ook de over 2017– 2018 gerealiseerde, beperkte prijsstijgingen van bouwgrond.

 

Gerealiseerde (2017-2018) en verwachte (2018-2019) ontwikkeling grondprijzen woningbouwGerealiseerde (2017-2018) en verwachte (2018-2019) ontwikkeling grondprijzen woningbouw (bron: Stec Groep)

Voor bedrijventerreinen verwacht 40% van de gemeenten een hogere grondprijs te gaan berekenen, 60% laat deze gelijk. In het afgelopen jaar was de stijging van de grondprijzen voor dit vastgoedsegment ook beperkt, namelijk 0 tot 2,5% (in 63% van de gemeenten bleef de grondprijs gelijk). Volgens Stec Groep speelt de krapte in de bouw in segment een minder grote rol. Vooral de beperkte huurstijging in een groot deel van de bedrijventerreinenmarkt maakt dat de grondprijzen grotendeels gelijk blijven.

Prijsbepaling

Voor de prijsbepaling van woningbouwgrond gebruikt 72% van de gemeenten de residuele methode. Hiermee wordt de waarde van de grond berekend door de verkoopopbrengst van woningen te verminderen met de stichtingskosten van die woning. De waarde die overblijft is het residu. Dit is de meest gebruikte methode voor het bepalen van marktconforme grondprijzen. Vaak gaat dit in combinatie met een andere methode zoals het inschakelen van een onafhankelijke adviseur of de comparatieve methode. Vrijwel alle gemeenten vinden dat de eigen grondprijzen voor woningbouw marktconform zijn.

57% van de gemeenten hanteert de comparatieve methode voor bedrijventerreinen. Slechts een kwart past de residuele methode toe, terwijl dat in de huidige markt is aan te bevelen. Immers: de ontwikkeling van de bouwkosten en die van de huurprijzen zijn in de markt voor de meeste bedrijventerreinen minder sterk, en leiden daarom tot een beperkte stijging van de grondprijzen. Tegelijkertijd zien we dat met name beleggers veel interesse hebben in de logistieke sector. Daardoor zijn de meest geschikte locaties voor logistiek vastgoed in trek. Doordat de bouwkosten ook hier relatief laag zijn, biedt dit veel ruimte voor meer marktconforme grondprijzen. Als gemeenten voor bedrijventerreinen residueel rekenen en niet meer comparatief kijken naar de buurgemeenten, laten ze minder geld liggen, stelt Stec Groep. Dat geldt in het bijzonder voor logistieke terreinen.

Risicovol

De vraag of een actief grondbeleid gevoerd moet worden is in veel gemeenten een actueel thema, nu de woningbouwproductie achterblijft bij de vraag. Dit is vooral in de grote steden het geval. De opstellers van de benchmark constateren dat iets meer dan 30% van de gemeenten op dit moment voor eigen rekening en risico grond aankoopt en deze als bouw- en woonrijpe grond weer verkoopt. Gemeenten verwachten voordelen als meer regie en een aantrekkelijk rendement op de grondexploitatie.

Volgens Stec Groep blijkt echter in de praktijk dat dit laatste echter nauwelijks het geval is als gemeenten nu, ‘op het hoogtepunt van de markt’, instappen. Door de economische hoogconjunctuur en de druk om te versnellen is de aankoopprijs van grond relatief hoog. Gemeenten die alsnog grond aankopen, kunnen beter met zeer voorzichtige rendementen of zelfs met verliezen rekenen en in contracten duidelijke oplevertermijnen van de nieuwbouw meenemen. Bovendien, zo stelt Stec Groep, moeten ze een doordachte afweging maken tussen de aan te kopen locaties en andere locaties met plancapaciteit binnen de woningbouwprogrammering. Tot slot is ook het minder stapelen van stedebouwkundige en duurzaamheidseisen zinvol, net als gebruik van de Crisis- en Herstelwet.

Lees ook: Nog nooit zoveel verdiend op grond
Stadszaken

 

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl