Challenge middenhuur

De komende tien jaar zijn in de provincie Utrecht zevenduizend extra middenhuurwoningen met een huurprijs tussen €720 en €1000 nodig. Dit gaat niet vanzelf. De bouw van middenhuurwoningen kent nog vaak knelpunten, zoals financiële onhaalbaarheid en gebrek aan locaties. Versnelling is nodig om dit segment een boost te geven. De provincie Utrecht start daarom de Challenge Middenhuur.

Lees volledige omschrijving

Interview

De voorwaarden die we voor middenhuur hebben gecreëerd zijn buitengewoon slecht, stelt Rob van Gijzel, voormalig burgemeester Eindhoven en nu jurylid van de Utrechtse Challenge Middenhuur. Maar waar een wil is, is een weg. ‘Het belangrijkste is dat verschillende partijen met elkaar praten.’ Van Gijzel - de gewezen voorzitter van de middenhuurtafels – roept op tot meer creativiteit.

Nieuws

Middenhuur wordt vaak gezien als dé oplossing om de woningmark vlot te trekken. Maar in de praktijk blijkt middenhuur vaak te duur. Op een ‘Rekensessie Middenhuur' gunde een groep woningbeleggers in de provincie Utrecht een uniek inkijkje in de wijze waarop huurprijzen tot stand komen. Hun doel: gemeenten laten zien aan welke knoppen je kunt draaien om middenhuurambities samen te laten komen met een voor beleggers acceptabel rendement.

Huurprijsregulering speelt industriëlen in de kaart, die bij lage huren geen hoge lonen hoeven te betalen, vond Marx. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is wars van ideologie. Middenhuur is betaalbaar als je het betalen kan. En dat hangt van veel factoren af, stelt wetenschappelijk medewerker Sanne Lamers.

Zo’n 35.000 Zuid-Hollandse 55-plussers willen het liefst doorstromen naar een appartement, maar het beperkte aanbod maakt dat ze in hun eengezinswoning blijven zitten. Ontwikkelaars en gemeenten zetten vooral in op de nieuwbouw van eengezinswoningen. Dat is een type woning waar er al veel van zijn in Zuid-Holland, maar die 'bezet' worden gehouden door de oudere woonconsument.

Doorstroming werkt, blijkt uit onderzoek dat Springco Urban Analytics uitvoerde in opdracht van de provincie Utrecht. De opbrengst: tot drie verhuisbewegingen per doorstromer en vele vrijkomende huizen voor jonge gezinnen. Daarom moet je geen eengezinshuizen bouwen maar appartementen, en ouderen met een eengezinshuis voorrang geven om daarin te wonen.

De woningmarkt zit op slot en het maken van nieuwe plannen duurt te lang. Maar, versnellen kan! Twee projecten zijn gisteren uitgeroepen als winnaars van de woningbouwchallenge die de provincie Utrecht 100 dagen geleden uitschreef. 'Voormalig FNV-gebouw Middelland Woerden' en 'Verdichten en differentiëren in Overvecht' kwamen tijdens de eindpresentatie beiden als winnaar uit de bus.

Opinie

De betaalbaarheid van huurwoningen staat onder druk. De komende jaren zijn duizenden extra huurwoningen nodig in het middensegment tussen 720 en 1000 euro. Gemeenten proberen de bouw aan te jagen, maar met het bestaande grondbeleid lopen zij het risico dat beleggers afhaken.

Het WoON onderzoek suggereert dat er sprake is van een groot tekort aan eengezinswoningen en dat die snel moeten worden bijgebouwd. Dit is een misvatting en niet een onbelangrijke, schrijft Gert Jan Hagen in een open brief aan minister Ollongren. Volgens de directeur van Springco Urban Analytics moet het bouwbeleid zich juist richten op doorstroming, zodat de woningvoorraad beter wordt benut en wordt afgestemd op de samenleving van morgen 

De coalitie heeft een nieuwe zondebok: de scheefwoner. Die moet met huurverhogingen worden verleid door te stromen naar een middenhuurwoning. Maar die bestaat niet, of is te duur. En dat heeft alles met de hypotheekrenteaftrek te maken. Daarom moeten corporaties weer de ruimte nemen om middenhuurwoningen aan te bieden.

Achtergrond

De Haagse gemeenteraad besloot onlangs om een strikte inkomenseis te stellen aan bewoners van een middenhuurwoning. Daarmee heeft Den Haag een primeur. De vraag is of zo’n inkomensmaatregel de woningnood lenigt onder middeninkomens en daarmee navolging verdient. Volgens directeur Frank van Blokland van de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN schiet de maatregel haar doel voorbij omdat markthuren hoger zijn dan waar de gemeente Den Haag van uitgaat. De Haagse wethouder Bouwewijn Revis reageert dat verhuurders dan maar water bij de wijn moeten doen. Ook Amsterdam wordt gereguleerd middels een huisvestigingsverordening en in Utrecht gaat vanaf 1 januari een minder vergaande 'voorrangsregeling' van kracht voor middeninkomens. 'Wij sluiten geen huurders uit', stelt wethouder Kees Diepenveen.

Vele prijzen sleepte de nieuwe wijk Kerckebosch in Zeist in de wacht, recent voor 'meest natuurinclusieve gebiedsontwikkeling' van Nederland en eerder voor de beste openbare ruimte. Maar met middenhuur wilde het tot voor kort nog niet lukken. Tot de wijkontwikkelingsmaatschappij een overeenkomst sloot met ontwikkelaar Slokker Vastgoed, die 44 middenhuurwoningen realiseert voor Bouwinvest. Hoe lukte dat? Stadszaken sprak met de opdrachtgever, de ontwikkelaar en de belegger.

De Utrechtse Gedeputeerde Pim van den Berg moedigt corporaties aan een rol te pakken in het middenhuursegment. Een aantal corporaties pakt die handschoen graag op, als ze daarmee middengroepen aan een huis kan helpen. Welke voors en tegens zijn er te geven voor een rol van corporaties in het middensegment? Stadszaken sprak met de corporaties zelf en (emeritus) hoogleraren Johan Conijn en Peter Boelhouwer.

Veel ambities voor binnenstedelijke woningbouw hebben een onzeker persepctief. Deze plannen moeten dus vlot worden getrokken, maar hoe doe je dat? Site Urban Development onderzocht het voor de Provincie Utrecht. 'Onder druk wordt alles vloeibaar.'

Toezeggingen over de minimale vloeroppervlakte, een maximale huurstijging en een exploitatietermijn van minimaal 15 jaar: het zijn zo maar een aantal onderdelen uit het afsprakenkader van het Utrechts Biedboek Middenhuur. Het doel: de bouw van 7.000 nieuwe middenhuurwoningen in de provincie Utrecht tot 2028.

Verhuisgedrag van ouderen kun je beïnvloeden. Niet alleen met een aantrekkelijk woonproduct, maar vooral door een juiste locatie in de eigen sociale omgeving van de doelgroep, stellen hoogleraar Peter Boelhouwer en ABF-directeur Berry Blijie. Ze reageren op onderzoek van Gert Jan Hagen, die met een data-analyse aantoont dat sturen op doorstroming een grote verhuisketen op gang brengt, zodat we kunnen stoppen met de bouw van meer 'standaard rijtjeswoningen' die we al genoeg hebben.

Middenhuur is een onmisbaar onderdeel van een gezonde lokale en regionale woningmarkt. Dat stelde Rob van Gijzel begin dit jaar in zijn rapport over de ervaringen met één jaar samenwerkingstafels Middenhuur. Hoewel het Rijk ervan uitgaat dat marktpartijen dit deel van de huisvestingsopgave op zich zullen nemen, valt het in de praktijk soms tegen. Ligt hier dan een taak voor woningcorporaties? Mag dat eigenlijk wel binnen de nieuwe regelgeving? En hoe kunnen zij middenhuur financieren? 

Steeds vaker bereikt de redactie het signaal dat private verhuurders onvoldoende in staat zijn om betaalbare middenhuurwoningen in de markt te zetten. Stadszaken stelde drie vragen aan betrokkenen. Wat is middenhuur volgens u? Kunnen private aanbieders dit aanbieden? Moet het werkgebied van corporaties worden opgerekt? 

Ruim half miljoen views op AD.nl voor een bericht naar aanleiding van ons onderzoek bevestigde wat de meeste Nederlanders vinden van middeldure huur: té duur. Hoogleraar Peter Boelhouwer en de vertrekkende Utrechtse wethouder Paulus Jansen zijn het met ze eens. En ook met de diagnose van de helft van de door ons, TU Delft en USP ondervraagde vakprofessionals: dat de hypotheekrenteaftrek de huurmarkt ernstig in de weg staat.

Jury

Juryvoorzitter Rob van Gijzel heeft als voormalig burgemeester van Eindhoven en oud-Kamerlid, veel bestuurlijke ervaring. Hij is ook voorzitter geweest van de Samenwerkingstafel Middenhuur die in opdracht van minister Blok een aantal aanbevelingen heeft gedaan om het middenhuursegment  te versterken.

Stadszaken
Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort
redactie@stadszaken.nl