Door: Team Stadszaken.nl

19 mei 2020 om 06:30


Foto:

"Noodknop" van de baan

Maximale huurstijging vrije sector zal weinig verschil maken


Minister Ollongren komt met maatregelen die de woningmarkt voor starters en mensen met een middeninkomen beter toegankelijk moeten maken. Zo maximeert de regering de jaarlijkse huurverhogingen voor de vrije sector tot de inflatie plus 2,5 procent. In de praktijk rekenen veel huurbazen echter al lagere huurstijgingen. Bovendien verandert het voorstel niks aan te hoge aanvangshuren.


De minister zet haar plannen uiteen in een brief aan de Tweede Kamer.

De maximering zorgt ervoor dat ook huurders in de vrije sector weten waar zij aan toe zijn en niet onverwacht te maken krijgen met hoge huurverhogingen. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijkgetrokken met huurders van een sociale huurwoning. De minister bereidt een wetsvoorstel voor.

Minister Ollongren: ‘Iedereen moet prettig en betaalbaar kunnen wonen. Juist nu in deze onzekere tijd is een dak boven je hoofd extra belangrijk. Daarom werk ik hard aan maatregelen om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren en excessen tegen te gaan.’

Huurders beschermen

Woonbonddirecteur Zeno Winkels is blij met de door het kabinet aangekondigde maatregelen. ‘Eindelijk wordt er een eerste stap genomen om huurders te beschermen tegen de enorme prijsstijgingen op de vrije huurmarkt.’ Volgens de Woonbond betalen huurders in dit segment vaak al de hoofdprijs en zij zien de huur bovendien jaarlijks fors oplopen.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft, zal het effect van de ingeperkte huurverhoging over de gehele markt genomen niet heel groot zijn. ‘Huurprijsstijgingen waren de afgelopen jaren al niet zo hoog. We hebben het dan over drie tot vier procent. Ook hebben markt en overheid hier en daar zelf al afspraken gemaakt over betaalbaarheid van huurwoningen, zoals in Amsterdam. In de gebieden waar je excessen ziet, zal dit wel bijdragen aan de betaalbaarheid van huurwoningen.’

Ook Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de ASRE en directeur bij adviesbureau Finance Ideas, verwacht niet dat de maatregel een al te grote impact zal hebben. ‘In de vrije sector is het nu wettelijk toegestaan om flinke huurstijgingen door te voeren, maar dat gebeurt in de praktijk niet op grote schaal. Het grootste deel van de verhuurders rekent al prijsstijgingen onder de CPI+2,5%.’

Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam: ‘Het voorstel is een gemiste kans. Met de huidige inflatie kan je met de regelgeving nog een huurprijsverhoging van vijf procent rekenen. Dat is nog steeds veel. Een maximale huurverhoging van inflatie plus één procent wat beter geweest.’ De onderzoeker had bovendien graag gezien het kabinet ook beleid op aanvangshuren zou voeren. ‘Mensen die nu 1.500 euro voor een appartementje van 60 vierkante meter betalen, betalen ook met de nieuwe regelgeving nog te veel.’

Afschrikken beleggers

De door beleggers gevreesde Noodknop hing al langer boven de markt. Dit instrument, waarmee gemeenten snelle huurstijgingen kunnen tegengaan door ze te relateren aan de WOZ-waarde, werd begin vorig jaar voor het eerst genoemd door de minister. Een veelgehoord tegenargument was dat het de woningproductie zou schaden. Dat is nog steeds een risico, stelt Boelhouwer. ‘Daarmee kan de productie van middeldure woningen op de langere termijn teruglopen, terwijl we ook kwantiteit nodig hebben. Of deze maatregel zorgt dat beleggers zich daadwerkelijk zullen terugtrekken uit de woonmarkt is nu nog niet te zeggen, want er is vooralsnog wel gigantisch veel kapitaal beschikbaar.’

‘De maatregel is een goede middenweg tussen huurders beschermen tegen excessen en ruimte laten aan beleggers’, meent Conijn, ‘De maatregel zal beleggers niet afschrikken, want met een verhoging van CPI+2,5 procent hebben zij nog genoeg ruimte. Ik denk dat de markt ook vooral blij is dat de Noodknop Middenhuur met deze maatregel nu definitief van de baan is, daar was de markt namelijk wel fel tegen.’

Volgens Boelhouwer is in een markt van schaarste in essentie niets mis met regulering van huurprijzen, anders laat je huurders over aan de grillen van de markt. Toch zou er volgens hem wel wat tegenover die regulering moeten staan. ‘Zoals goedkopere grondprijzen, zodat de investering niet te onaantrekkelijk wordt.’ Dergelijk beleid wordt lokaal ook al gevoerd, bijvoorbeeld in Amsterdam en Utrecht. ‘Als je meer eisen aan de markt stelt, moet je daarvoor compenseren, bijvoorbeeld met grondbeleid,’ vult Hochstenbach aan.

In de ogen van Winkels is de maximering van de huurstijgingen een eerste stap. De volgende stap zou volgens de Woonbond moeten zijn dat het woningwaarderingsstelsel, waarmee er een maximale huurprijs geldt voor een huurwoning, ook voor de vrije huursector gaat gelden. Door het ontbreken van een dergelijk stelsel kunnen de aanvangshuurprijzen hier erg hoog zijn, terwijl dat vaak niet in lijn is met de kwaliteit van de woning. Ook hebben huurders in de vrije sector geen toegang tot de huurcommissie, om te hoge servicekosten of achterstallig onderhoud aan te vechten, stelt de Woonbond.

Transparanter

Zo ver gaat het kabinet niet, maar in de kamerbrief wordt wel gesteld dat verhuurders bij nieuwe huurovereenkomsten transparanter moeten zijn over de prijsopbouw. Daarover zegt Conijn: ‘Deze maatregel zorgt voor meer inzicht in huurprijzen, wat een voorwaarde is voor aanvullend beleid. Dit zou op den duur tot meer ingrijpen van de minister kunnen leiden.’ Hochstenbach is juist minder verwachtingsvol wat betreft nieuw beleid: ‘Ik vrees dat het, nu dit voorstel er ligt, nog wel enige tijd kan duren voordat er weer gekeken wordt naar verder ingrijpen.’

Minister Ollongren werkt ook aan andere maatregelen. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in buurten waar dat nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Dit moet voorkomen dat betaalbare koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor de verhuur. Ook voorkomt het dat de leefbaarheid van een wijk onder druk komt te staan doordat alle koopwoningen worden opgekocht, aldus de minister. Aankoop voor verhuur is niet altijd ongewenst en moet in specifieke gevallen mogelijk blijven. Bijvoorbeeld als het gaat om een woning die wordt verhuurd in het middensegment. De gemeente moet dan de mogelijkheid hebben, om voor wijken waar de opkoopbescherming geldt, een vergunning af te geven om verhuur wel mogelijk te maken.

Tijdelijke huurcontracten

Ten slotte werkt het kabinet aan een wetsvoorstel dat de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te verlengen, verbetert. Een regulier tijdelijk contract kan nu eenmalig worden afgesloten. Ollongren onderzoekt of het mogelijk is om te verlengen met één of twee jaar tot een maximumperiode van drie jaar. Zo kan een verhuurder meer maatwerk aanbieden en hebben huurders meer flexibiliteit, is de gedachte.

Door Erik Verheggen en Kasper Baggerman