Stel u kunt als ontwikkelaar een binnenstedelijke locatie van 1 hectare verwerven waarvoor u, omgerekend, gemiddeld 500 euro exclusief BTW per m2 bvo wonen (ontwikkelprogramma, bruto vloeroppervlak) wilt betalen. U kunt dan eenvoudigweg berekenen dat de gemiddelde vrij-op-naam prijs (inclusief BTW) die u taakstellend moet realiseren 3000 euro per m2 woonoppervlak (gbo) betreft. Een stevige grondquote van net boven de 25%, maar de concurrentie ziet u op de hielen.

Bij een hogere grondcomponent hebt u straks onvoldoende budget in uw stichtingskostenbudget om een bouwwerk met een binnenstedelijke kwaliteit te realiseren. Of 3000 euro per m2 gbo haalbaar is, hangt sterk af van de marktprijzen die u kunt, en de programmamix (sociaal, vrije sector huur of koop) die u moet realiseren. Een gemeente die vergaande eisen stelt ten aanzien van het percentage ‘sociaal’ of vasthoudt aan verouderde (te hoge) parkeernormen, kan gemakkelijk uw business case financieel onder druk zetten.

Maar er is natuurlijk meer, dat spreekt voor zich. De betreffende binnenstedelijke locatie omvat 15000 m2 verouderd kantoor (binnenstedelijke locaties zijn namelijk zelden leeg) en heeft dus een fsi (floor space index) van 1,5. Met een verwervingsprijs van 10 miljoen euro k.k., redt u het waarschijnlijk nog niet. Om uw verwerving toch financieel haalbaar te maken zult u dus fors moeten verdichten.

Er is dus één sluitpost; u kunt dan eenvoudigweg berekenen dat een verdubbeling tot verdrievoudiging van de fsi noodzakelijk is (dus 30.000 m2 tot 45.000 m2 bvo programma). Lekker binnenstedelijk dicht!

U leest het. De eenvoudige haalbaarheidsberekening van binnenstedelijk bouwen past nog steeds op de achterkant van een sigarendoos. Jammer dus dat er zo weinig professionals meer roken. Geen ‘skin in the game’, juist dat veroorzaakt een heleboel mist.

Duidelijke uitspraken over verdichtingsmogelijkheden en de gewenste programmamix zullen ertoe leiden dat de haalbaarheid (gemeten in tijd, organisatie en geld) van binnenstedelijk bouwen sterk kan worden verbeterd. Veel binnenstedelijke transformaties zijn dus nog steeds haalbaar te maken wanneer marktpartijen, belanghebbenden en gemeenten bereid zijn ‘de knoppen’ dezelfde kant op te draaien. Daar zijn wat mij betreft geen nieuwe boekjes of subsidies voor nodig.

Wie echter vervolgens denkt dat een binnenstedelijke bouwopgave nog steeds kan worden beantwoord met monofunctionele woongebouwen, slaat de plank flink mis wat mij betreft. De haalbaarheid van de binnenstedelijke bouwopgave krijgt een steeds integraler perspectief waarbij ecologische, economische en sociale uitgangspunten in een complexer, toekomstbestendig beoordelingskader moeten worden gegoten. Lijkt me uitdagend om daar eens een boek over te schrijven!