In het boek #WatNouEindeVanWinkels (over de zonnige toekomst van winkels, winkelcentra en winkelgebieden, een boek van ondergetekende en 11 mede-auteurs) wordt het negativisme weersproken. De zogenaamde onheilsboodschap van predikers die het einde van (fysieke) winkels voorspellen.
Ja, het is helder: de winkelmarkt is dynamisch. Er verdwijnen winkels. En zelfs complete formules en branches. Maar er komen ook nieuwe winkels, formules en branches bij. En op sommige plekken (grotere binnensteden en in de ‘betere’ regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar) is juist sprake van uitbreidingsruimte.
Daarbij hebben sommige nieuwe winkelformules (zoals de Primark) een gigantisch positief effect op de passantenstromen en omzet in de omgeving. Ook is gebleken dat we veel kunnen leren van (de door velen verguisde) outletcentra. En is aangetoond dat goed, makkelijk (en het liefst gratis) parkeren leidt tot meer winkelbezoek en een hogere winkelomzet.
Er is verder een landschap ontstaan van ‘winnaars en verliezers’. Grote binnensteden zijn winnaars, net als grote regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar. Ook de grotere wijkwinkelcentra zijn winnaar.
Leegstand is er zeker. Maar deze is slechts zeer gering in de sterke winkelgebieden. Leegstand vind je met name in krimpgebieden. In de periferie. Vooral als daar in de afgelopen 10 tot 20 jaar wat al te kwistig met nieuwe winkelmeters is gestrooid.
Maar is leegstand te wijten aan internet? Nee! Vrijwel niet! Krimp, vergrijzing, ‘suffe Nederlandse winkelketens (zoals de V&D)’ en de economische crisis zijn de belangrijkste oorzaken voor leegstand. ‘Internet’ is maar zijdelings een oorzaak. En dat geldt dan alleen maar voor een paar branches. Zoals reisbureaus. En videotheken.
Het aandeel in de retailbestedingen via ‘internet’ is 5%. 95% wordt dus in de fysieke winkel besteed. Bij supermarkten is het online-aandeel zelfs helemaal gering. Slechts 1%. Internet is een kans. Geen bedreiging. En is meer een hulpmiddel dan een doel op zich.
Webrooming (op internet browsen en dan in de winkel kopen) is groter dan showrooming (het tegenovergestelde). En daarnaast zullen voormalige pure players (zoals CoolBlue en Amazon) zich steeds vaker laten zien in de winkelstraat. Webshops kunnen namelijk (vrijwel) geen winst maken. Het is goedkoper (zelfs met betaling van een huurprijs) om 10.000 mensen in de winkel iets te laten kopen dan om 10.000 pakketjes thuis te bezorgen. Een webshop draagt vrijwel nooit bij aan de winst. Ook niet bij fysieke aanbieders die een –op zich- succesvolle webshop hebben (zoals Zara en H&M).
Een webshop kan wel bijdragen aan een grotere klantenkring en kan dus indirect meer klanten en winst opleveren. Maar is zelf zelden of nooit een winstmaker. Ketens als Primark en Action hebben zelfs geen webshop. En dit zijn uiterst succesvolle bedrijven die grote winsten creëren.
Ik durf de voorspelling aan dat de totale winkelvoorraad de komende tien jaar niet zal slinken. Of, vooruit, misschien hooguit met een paar procentjes. The end of retail is overrated. Shoppen zit in onze genen. Winkels vormen de drijvende kracht van binnensteden. Winkelgebieden zijn dé ontmoetingsplek bij uitstek. En zullen altijd blijven bestaan.
In de komende maanden zal ik telkenmale een deelonderwerp uit het boek tot in detail behandelen. Waaruit telkenmale blijkt dat winkels wél blijven bestaan. En waarom winkels, op sterke locaties, nog steeds een aantrekkelijke belegging kunnen vormen. Als de actualiteit daar aanleiding toe geeft, zal ik deze ook meenemen in deze column. Graag zal ik u verrassen met positief winkelvastgoednieuws. Gebaseerd op feiten.
Beeld: Omroep Brabant
