Dalende omzetten en stijgende leegstand. Dat is waar de wijkwinkelcentra mee te maken hadden en nog steeds hebben. Tel daar de opkomst van e-commerce bij op, en de toekomst van het wijkwinkelcentrum is helemaal onzeker. Of kan zij zich opnieuw uitvinden? Tijdens de decemberbijeenkomst van het Vastgoedforum Midden-Nederland in Vathorst ging het over deze vraag en de succesfactoren van een florerend wijkwinkelcentrum. De belangrijkste lessen op een rij.
1. De supermarkt is dé trekker
Hoe meer vierkante meters supermarkt, des te lager is de gemiddelde leegstand in het wijkwinkelcentrum. Dat blijkt uit onderzoek van Max Bleumink, student economische geografie, in opdracht van het Vastgoedforum en Syntrus Achmea. De supermarkt is de voor het merendeel van de bezoekers de reden dat ze er naar een wijkwinkelcentrum toe gaan. Een centrum is het meest gebaat bij een full-service supermarkt, maar ook de prijsvechters doen het goed. Met een slechte supermarkt verlies je de strijd van concurrende centra. Ook variëteit in winkels, de aanwezigheid van ketens en formules en de hoeveelheid winkels voor dagelijkse boodschappen dragen bij aan succes.
2. Online boodschappen doen is en blijft een niche
Er zijn onderzoeken die voorspellen dat een kwart van de boodschappen in de nabije toekomst online gedaan zal worden. Onzin, volgens Tjerk van Leusden, adviseur bij SuperVastgoed. Samen met Platform Supermarkt en Ruimte en Strabo deed hij onderzoek naar online aankopen en de trend daarin. ‘Elf procent van de mensen heeft wel eens online een boodschap gedaan en dit aandeel neemt niet hard toe. Terwijl de faciliteiten de afgelopen jaren wel enorm zijn toegenomen. Er zijn meer afhaalpunten en de service van de supermarkten is uitgebreider. Totaal is de online markt van supermarkten net zo groot als de omzetgroei die supermarkten jaarlijks realiseren. Dit ligt rond de twee procent en dat is inclusief de levering van supermarkten aan bedrijven.’
3. Gratis parkeren heeft geen invloed op functioneren
Of je gratis kunt parkeren bij een wijkwinkelcentrum is niet van belang voor het functioneren ervan. Dat stelt Bart Stek, onderzoeker bij Colliers International. ‘Een verandering van de situatie heeft wél invloed. Als het eerst gratis was en daarna betaald, heeft dat een negatief effect op je bezoeken’. Belangrijker is of je nabijheid van een winkelcentrum weet om te zetten in goede bereikbaarheid en toegankelijkheid, bijvoorbeeld door voldoende openbaar vervoermogelijkheden.
4. Vergrijzing is een kans: wijkzorgcentra
Dat het aandeel 65-plussers toeneemt in onze samenleving, is een kans voor de wijkwinkelcentra. Ouderen bezoeken deze doorgaans vaker. Doordat ze minder besteden, zit daar echter weinig winst in omzet. Max Bleumink zoomde in zijn onderzoek naar de invloed van demografie op wijkwinkelcentra in op de wijk Berg en Bosch in Amersfoort. Deze wijk kent een sterk vergrijsde bevolking: ruim 25 procent van de inwoner is 65 jaar of ouder. Het vernieuwde wijkwinkelcentrum beschikt naast een supermarkt over diverse zorggerelateerde voorzieningen, zoals een apotheek, een fysiopraktijk en een dokter. Deze functies worden gewaardeerd met een 8,5, bleek uit een telefonische enquête onder 300 inwoners. Het wijkwinkelcentrum in toekomstige vergrijsde wijken kan een belangrijke zorgfunctie vervullen.
5. Totale besteding nemen af met 5,6 procent
In zijn onderzoek rekende Bleumink ook door wat de invloed is van demografische veranderingen, met name vergrijzing, op de omzet van wijkwinkelcentra. De totale bestedingen nemen volgens zijn berekeningen af met 5,6 procent tot 2040. Daarin is geen rekening gehouden met de rol van e-commerce. Winkelcentra in Vinex-wijken kunnen juist rekenen op een toename.
6. Gemiddelden bestaan niet
Een blauwdruk voor een succesvol centrum bestaat niet. In Nederland hebben we te maken met regionale verschillen, waar je als winkelcentrum rekening mee moet houden. Hoogte van inkomen bijvoorbeeld of de aanwezigheid van andere concurrerende centra. ‘Kijk dus niet naar de gemiddelden, maar naar de lokale situatie’, stelt Tjerk van Leusden. ‘Gemiddelden bestaan niet’.
