10 tips voor een kwalitatieve woonprogrammering

Veel overheden maken voor de lokale en regionale woningbouwprogrammering gebruik van prognosemodellen als Primos. De hiermee geprognosticeerde huishoudensontwikkeling op (middel)lange termijn is dan de basis voor nieuwbouw. Ook Stec Groep werkt vaak met Pearl, Primos en van Primos afgeleide provinciale prognoses.

Zeker over Primos zijn veel vragen. Bijvoorbeeld: waarom fluctueert de prognose zo, jaar op jaar? Moet ik uitgaan van een bandbreedte of puntschatting? Zit asielmigratie voldoende in de prognose? Waar moet ik nu vanuit gaan: de provinciale prognose, Primos of Pearl? Is het prognosegetal reëel en doet het recht aan mijn specifieke woningmarkt? Wat betekent dit vervolgens voor mijn woningbouwprogrammering?

Vorige week schreven we over de facetten die Primos meeneemt in de berekening van de woonvraag. Dit artikel gaat in op het goed gebruik van de prognose van Primos.

Tien punten voor een goed gebruik van de prognose bij woonprogrammering:        

1. Beschouw iedere prognose binnen bandbreedtes en onzekerheden, ook Primos.

Voor alle prognoses geldt dat deze met onzekerheid gepaard gaan. Zie de prognose niet als een blauwdruk. Ook nieuw Kabinetsbeleid zoals bij de opvang van statushouders maar ook extramuralisering en bijvoorbeeld een nieuwe studiefinancieringsregeling leidt tot een ander prognoseresultaat. Het gaat mogelijk om tietallen tot honderden huishoudens verschil, per gemeente. Uitkomsten fluctueren ook door de jaren heen. Het taxeren van één enkel prognosejaar is daarom lastig.

• Vaar nooit blind op één prognose, maar hanteer naast Primos altijd andere prognoses zoals bijvoorbeeld een provinciale prognose of Pearl.
• Kijk zeker 10 maar liever 15 of 20 jaar vooruit: wat is de trend dan? Is sprake van groei, afvlakking of krimp op lange termijn? Essentieel voor uw strategie. 
• Check hoe goed eerdere prognoses tot nu toe zijn uitgekomen bij u. Welke ontwikkeling heeft uw gemeente of regio de afgelopen 5 tot 10 jaar doorgemaakt? In hoeverre heeft de betreffende prognose een goede voorspellende waarde gehad? Heeft u de prognose verslagen of zat uw realisatie eronder?

2. Houd vrije ruimte in uw woonprogrammering; veel goede wooninitiatieven zijn nog niet bekend.

Essentie: vraaggericht en adaptief programmering vraagt ruimte voor sterke initiatieven, die u vaak nu nog niet altijd op het netvlies hebt: mooie inbreidingsplekken, de transformatie van een intramuraal complex, schoolgebouw, kantoren, aanloopstraten of een sterk binnenstedelijk vrijesectorhuurplan, et cetera. Ruimte in uw programmering is nodig om in te kunnen spellen op ontwikkelingen in de marktvraag, deze kan veranderen en is steeds vaker minder goed te voorspellen. Voordeel van ruimte houden voor initiatieven: u hebt altijd Ladderruimte voor waardevolle initiatieven.

• Dit is uiteraard maatwerk. In steden zijn veelal volop inbreidingsmogelijkheden, leegstaand maatschappelijk vastgoed, kantoren winkels et cetera waar waardevolle initiatieven voor kunnen ontstaan die u wilt kunnen faciliteren. Ofwel: schep indicatief 30 tot 40% echt vrije ruimte (zonder hard bestemmingsplan, contract, financiële verplichtingen et cetera) in de programmering is gewenst kijkend naar de komende 10 jaar. In steden kan dit makkelijker omdat er vaak nog veel groei is in de prognose.
• Voor meer landelijke gemeenten adviseren we een vrije ruimte van indicatief 20 tot 30% (zonder hard bestemmingsplan, contract, financiële verplichtingen). Immers: in landelijke gebieden zijn vaak minder inbreidingsmogelijkheden en leegstand dan in de steden. Daarnaast zijn inbreidingsmogelijkheden veelal eerder in beeld.
• Betrek voor verdieping hiervan andere vastgoedkokers: wat is de omvang van veroudering en leegstand in bestaande kantoren, sociaal-maatschappelijke gebouwen en bijvoorbeeld boerderijen bij u? Wat is de potentie hiervan voor woningen?

3. Gebruik prognoses op lokale schaal meer indicatief dan op regionaal niveau.

Hoe lager het schaalniveau hoe minder betrouwbaar de meeste prognoses. Voor regio’s geven prognoses vaak een betrouwbaar beeld, voor individuele gemeenten of doorvertaling naar kernen en wijken is de prognose meer indicatief. Dit heeft alles te maken met de verdeling van ‘de regionale koek’.

• Het lokale prognoseresultaat is vaak een verdeelvraagstuk vanuit de regionale prognose. Check daarom de verdeling van de ‘regionale koek’, is dit passend gedaan?
• Kijk of de laatste 5 tot 10 jaar sprake was van krapte of vertraagde bouwproductie. Dan kan de prognose te laag zijn ingeschaald. Andersom: een of meer projecten met een bovenlokale trekkracht in het verleden kunnen ook extra regionale vraag naar zich toe hebben gehaald.

4. Reguliere migratie hoeft u niet te verwerken, dat is al gedaan.

Reguliere binnen- en buitenlandse migratie is veelal onderdeel van de prognoses. Primos bijvoorbeeld extrapoleert  migratiestromen uit het verleden en kan daarom fluctueren afhankelijk van historische periode die wordt hanteert.

• De bovenlokale behoefte voor uw gemeente is in veel gevallen al vertaald in de Primos-prognose. Een bovenlokale instroom van 5 tot 15% voor kleine en middelgrote gemeenten is normaal en ‘verwerkt’.
• Check regionale afspraken over programmeren van behoefte en mogelijk speciale bovenlokale projecten die reguliere migratiestromen kunnen verleggen.

5. Extra (boven)regionale aantrekkingskracht enkel incidenteel.

Soms hebt u een woningbouwproject dat bovengemiddeld aantrekkelijk is. Omdat sommige prognoses migratiestromen uit het verleden extrapoleren, kan de bovengemiddelde aantrekkingskracht van een project dan onvoldoende zijn meegerekend.

• Echt zeer sterke, onderscheidende (middel)grote projecten kunnen extra (boven)regionale vraag trekken, zo is gebleken. Wat is de trekkracht van uw project? Mogelijk moet u corrigeren met een opslag.
• Wees wel reëel over extra (boven)regionale trekkracht en reken u zeker niet rijk, de meeste projecten hebben geen opvallende bovenregionale trekkracht.
• Markttechnische aantrekkingskracht is in beginsel alleen op  plan- en gebiedsniveau te bepalen.

6. Prognoses zijn primair kwantitatief van aard. Kijk uitgebreid naar de kwalitatieve woningvraag

Prognoses kunnen een prima bruikbare kwantitatieve richting geven voor uw programmering. Kwalitatieve aspecten verdienen vervolgens heel veel aandacht voor vraaggericht programmeren. Veel meer dan in het verleden. Prognoses gaan grotendeels voorbij aan de bestaande voorraad: wat is de kwaliteit daarvan? Welke opgaven kunt u nog verwachten? Wat is zo bezien dan nog nodig in de nieuwbouw om uw kernen ruimtelijk en functioneel af te maken, klaar voor de toekomst?

• Nieuwbouw is op veel plekken nodig, maar moet uw woningmarkt op lange termijn maximaal versterken.
• De tijd van enkel sturen op aantallen is voorbij: welke woonproducten, plekken en gebieden hebt u nu niet of onvoldoende in de bestaande voorraad, en moet u dus programmeren in de nieuwbouw? Denken als een belegger noemen we dat (portefeuillestrategie). Zo kan ook in krimpgebieden de kwalitatieve nieuwbouwbehoefte nog behoorlijk zijn. Taxeer de effecten tussen nieuw en bestaande voorraad zorgvuldig.
• Kleur de prognose kwalitatief in: welke nieuwe woningen, woongebieden en segmenten hebt u nodig? Bouwt u voor starters of doorstroming? Wat vraagt de sociale doelgroep van u? Welke markt- en beleidsveranderingen komen op u af en wat is de impact hiervan op de kwalitatieve vraag? Het WoON 2015 kan hierbij eerste richting geven, aangevuld met kwalitatief marktonderzoek.

7. Bouwprogramma en sloop vormen input. Check dit.

In sommige prognoses, zoals Primos, vormen het bouwprogramma en de sloopopgave input. Dit kan een effect hebben op natuurlijke migratiestromen en daarmee het verdeelvraagstuk in de regio.

• Check de sloop-nieuwbouwinput kritisch: leidt dit tot markt- en Laddercontraire effecten binnen de regionale verdeling? Dan moet u mogelijk corrigeren.
• Veel provinciale prognoses zijn ‘beleidsarm’ en neutraliseren (te) grote bouwambities. Woningbouweffecten worden gecorrigeerd door te rekenen met migratiesaldo=0. Hoe zit dat bij u?

8. Taakstelling vergunninghouders of specifieke doelgroepen van beleid?

In prognoses wordt veelal rekening gehouden met buitenlandse migratie en daarbij ook de instroom van vergunninghouders. In Primos is de taakstelling, opgelegd door het Rijk, verdisconteerd. Prognoses lopen daarbij soms achter op acute ontwikkeling in de instroom. De hoge asielinstroom in 2015 bijvoorbeeld was nog niet geheel verwerkt in Primos2015, zo geven de makers zelf ook aan. In de Primos2016 prognose zit deze instroom beter.

• Plus de prognose niet zomaar op. Werk met scenario’s over verwachte  instroom van het aantal vergunning-houders de komende jaren. Monitor dit goed.
• Kijk ook goed naar de kwalitatieve vraag en leg daarbij de relatie met kwalitatieve opgaven voor uw woningmarkt, verken bijvoorbeeld mogelijkheden voor flexibele huisvestingsoplossingen.
• Soms ook wilt u beleidsmatig ruimte bieden aan bijzondere doelgroepen: studenten, GGZ-doelgroepen. Hoe zit dat bij u? Dit is niet per se goed in de prognose verwerkt.

9. Extramuralisering: wilt u meer doen?

De opgave om huishoudens die voorheen intramuraal zaten passend te huisvesten is groot. Primos gaat uit van extramuralisering van voorheen intramurale huishoudens.

• Afhankelijk van uw ambitie en zorgbeleid kan het gaan om meer of minder levensloopbestendige woningen, vormen van beschermd en beschut leven en met zorg op afroep.
• Wilt u meer doen? Bijvoorbeeld huishoudens verleiden voor doorstroming? Nieuwe woonzorgoplossingen introduceren? Dan kan dat effect hebben op de vraagsituatie.

10. Loop elk jaar actualiteiten langs en borg dit bestuurlijk.

Jaarlijks komen nieuwe prognoses naar buiten. Uitkomsten kunnen jaar op jaar fluctueren, soms onverklaarbaar. Oorzaken liggen veelal in de aanpassing van de nationale prognose, bijvoorbeeld recente ophogingen o.a. door verwachte hogere buitenlandse migratie. En de definitie of bronwijziging, bijvoorbeeld definitie huishoudens en overgang van Woningregister op BAG.

• De Ladder vraagt van u dat gebruik wordt gemaakt van actuele marktinzichten. Richtlijn daarbij is dat inzichten niet ouder zijn dan 2 jaar.
• Stel te hanteren en omgang met prognoses bestuurlijk vast, bij voorkeur in regionaal verband en samen met provincie.
• Zorg jaarlijks (minimaal 2-jaarlijks) voor een check op actualiteit van te hanteren prognoses voor Ladder. Check van nieuwe prognoses en een vergelijking met eerdere prognoses maakt u slimmer.