In een feestelijke tent op het Californiëplein, gevuld met mensen van de drie ontwikkelcombinates, corporaties, en ondernemers, mochten Keijzer en Roduner een rode knop indrukken. Het stond symbool voor de bouwstart van acht nieuwe woongebouwen, aan de zuidkant van het plein.
Het winkelcentrum uit de jaren zeventig vernieuwt. De 1.200 nieuwe woningen komen in acht woongebouwen, met voor de helft koopwoningen en het merendeel in het betaalbare segment. Er komt plek voor een bibliotheek, sportschool, horeca en bedrijven, en de openbare ruimte wordt vernieuwd. Er wordt sinds 2019 gewerkt aan het nieuwe centrum van Schalkwijk. In de voorgaande fase zijn al woningen, supermarkten, een parkeergarage en een bioscoop gebouwd.
Het winkelcentrum, dat voorheen vooral winkels en parkeerruimte bevatte, ondergaat een flinke transformatie, benadrukt Hein Schouwenaars, Ontwikkelmanager Europawegzone bij de gemeente Haarlem. ‘Met 50.000 mensen die straks in Schalkwijk wonen, kunnen we zonder twijfel spreken van een vernieuwd stadsdeel.’
Fase 1 is inmiddels voltooid, en leverde onder meer nieuwe winkels en een bioscoop op. Fase 2 gaat nu van start. Fase 3 volgt later, en omvat zowel woningen als voorzieningen ten noorden van fase 1. Ook komt er een nieuw ov-knooppunt ten noorden van het gebied. De herontwikkeling van Centrum Schalkwijk is onderdeel van de Europaweg-zone. Tot 2030 moeten hier 6.000 nieuwe woningen, winkels en voorzieningen komen.
Aan het toekomstige marktplein en aan het water is ontwikkelcombinatie Hoorne Vastgoed en HBB Groep gestart met de bouw en de verkoop van 569 appartementen, een bovengrondse parkeergarage met 196 plaatsen en 2.450 m² aan bedrijfsruimte. De 569 woningen (114 sociaal, 341 middelduur en 114 vrije sector) komen in vijf gebouwen. De 114 sociale huurwoningen worden verhuurd door Elan Wonen.
Ontwikkel- en bouwcombinatie Trebbe/ De Nijs realiseert twee gebouwen met in totaal 402 appartementen, waarvan 148 bestemd voor de sociale huur en 92 appartementen voor de middenhuur die verhuurd worden door Ymere en Pré Wonen. De resterende 162 appartementen zijn bestemd voor de verkoop. Er is ook plek voor 1.580 m² commerciële ruimte, een bibliotheek en een parkeerplaatsen.
Dalpha Real Estate bouwt aan de Europaweg een woontoren met groene gevelbeplanting en 131 vogelhuisjes met 219 huurappartementen, waarvan 44 sociale huur, 132 middenhuur en 43 vrije sector huurappartementen. Daarnaast komt er horeca, 667m² aan commerciële ruimte en een ondergrondse fietsparkeergarage voor 500 fietsen.
Voor de nieuwbouw hanteert de gemeente een woningmix van 40 procent sociale huurwoningen, 40 procent middeldure huur- en koopwoningen en 20 procent woningen in het dure segment. Het worden geen kleine woningen, verklaarde Marieke Heilbron, directeur-bestuurder van woningcorporatie Elan Wonen.
‘Met woningoppervlakten die variëren tussen vijftig en bijna honderd vierkante meter, is de verwachting dat hier zowel gezinnen, alleenstaanden, als ook ouderen komen wonen. De kleinere woningen moeten volgens woningcorporatie Ymere de doorstroom uit grotere woningen in de omgeving bevorderen.
Efficiëntie en flexibiliteit
Minister Keijzer was complimenteus over de multifunctionaliteit van het gebied, waar een bibliotheek, zwembad, sportcentrum en fitnessruimte (terug)komt. ‘Wat ik het interessante aan dit project vind, is hoe al die algemene functies bij elkaar komen.'
'Hiervoor toonden de partijen veel flexibiliteit in het proces’, aldus de minister. ‘Andere gemeenten kunnen een voorbeeld nemen aan de ruimtelijke efficiëntie die hier gevonden is.’
Ze was lovend over de manier waarop is samengewerkt. ‘Toen er een kink in de kabel was, zijn gesprekken gevoerd om het toch voor elkaar te krijgen om daadwerkelijk te beginnen’, legt ze uit.
Ook zag ze een opsteker in de koopwoningafspraken in het gebied. 'De ontwikkelpartijen hebben besproken om bij betaalbare koopwoningen, waarvoor de kostprijs altijd wordt verzacht, ook non-speculatiebedingen toe te passen. Dat vind ik een positief signaal, want het helpt om deze woningen langdurig betaalbaar te houden.’
Warmte-koudeopslag
Het ontwerp voor het stadsdeel belooft veel duurzame prestaties. Door te kiezen voor hoogbouw en hogere parkeerdekken, komt er op de grond ruimte vrij voor bomen en klimaatadaptieve maatregelen. Ook stimulatie voor biodiversiteit en groene daken zijn meegenomen in het ontwerp.
De nieuwe woontorens maken gebruik van een warmte-koudeopslag. Dat is een duurzame energievoorziening waarbij warmte en koude worden opgeslagen in de grond, en via een warmtewisselaar tijdens de winter en zomer worden benut.
‘Door ook omliggende gebouwen aan te sluiten op dit systeem, kunnen we spreken van een combinatievoordeel’, zei Hein Trebbe van het gelijknamige bouwbedrijf.
.jpg)
Parkeerruimte minderen en faseren
En deel van de snelheid die dit project heeft behaald, de eerste voorbereidingen begonnen in 2017, komt door het gezamenlijk optrekken. ‘We hebben vroeg een bouwteam samengesteld van verschillende betrokken partijen, dat vanaf het begin samen opereerde’, vertelde Trebbe.
Volgens wethouder Roduner heeft het onderlinge vertrouwen en open communicatie tussen de gemeente en ontwikkelaars veel zoden aan de dijk gezet, evenals de flexibiliteit in de ontwerpfasen. ‘We hanteren een woningmix van 40-40-20 en lieten daarbij vrij om de 40 procent middensegment in te vullen als koop- of huurwoningen.’
Ook de parkeerinvulling droeg bij aan de haalbaarheid van het project. ‘De lagere parkeernorm levert fysieke ruimte, geldbesparing en CO2-besparing op’, vertelt Roduner. ‘Het oorspronkelijke plan was om een grote nieuwe parkeerbak te bouwen. Deze parkeervoorzieningen hebben we onderverdeeld per gebouw. Doordat we hierdoor de parkeerruimte konden faseren, wonnen we tijd. Ook de keuze voor hogere parkeerdekken droeg bij aan de haalbaarheid.’
Een laatste zet kwam vanuit de gemeentepot. ‘Toen de bouwkosten stegen, trokken beleggers zich terug, waardoor de haalbaarheid in het geding kwam. Op dat momenten hebben we extra subsidie ingezet om het project over de streep te trekken.’
Verscheidenheid eigenaren
Een hindernis was de verscheidenheid aan eigenaren van het winkelcentrum, dat wordt verbouwd. ‘Hiermee zijn we zorgvuldig in gesprek gegaan om te komen tot een nieuwe invulling van de winkels’, zei Jan Jonk, directeur van Dalpha Real Estate. 'Deze eigenaren komen weer terug in het gebied.’
Stikstof-regels moeten geen beperking zijn voor het bouwproject, vervolgt de wethouder. ‘Omdat we intern salderen (dit heeft de Raad van State inmiddels beperkt, red.) en daarmee de uitstoot binnen het project compenseren. Daarnaast bevinden we ons op voldoende afstand van de duinen, waardoor de impact op beschermde natuurgebieden minimaal is.’
Netcongestie is een ander verhaal, maar daar heeft Haarlem al een deeloplossing voor gevonden. ‘Een maatregel die we al lang in Haarlem toepassen is om elke nieuwe ontwikkelaar zelf travostations mee te ontwerpen in elk gebouw. Dat scheelt Liander werk en tijd om hier ruimte voor te zoeken. Architecten en ontwikkelaars vinden dat vervelend, maar het helpt wel tegen netcongestie.’
Toch verlaagt deze maatregel niet de totale stroomvraag van het project. ‘Het huidige stroomnet kan de transformatie nog aan, maar dat wordt wel spannend. We hebben reserveringen gedaan bij Liander voor de komende jaren, ook met het oog op onze duurzame ontwerpen. Toch waarschuwen zij dat het krap gaat worden, vooral vanwege de toename van het aantal laadpalen en elektrische warmtepompen in de omgeving.’
Voor de vernieuwing van Centrum Schalkwijk werkt de gemeente samen met de woningcorporaties Pré Wonen, Elan Wonen en Ymere, de ontwikkelaars Dalpha Real Estate, Hoorne Vastgoed-HBB Groep en VOF Trebbe-Lunee en bouwbedrijf M.J.de Nijs & Zonen.
Masterplan
Waar het proces van het vernieuwde Centrum Schalkwijk zich laat kenmerken door flexibiliteit tussen de ontwikkelpartijen, was het Masterplan dat daaruit volgde juist vrij gedetailleerd. De corporaties en vereniging van ondernemers hebben hierin meegedacht. Participatie heeft niet bijzonder veel veranderd aan de plannen, zei Schouwenaars.
‘Ik heb zelden zo’n gedetailleerd masterplan gezien’, aldus Schouwenaars. ‘Dat is goed voor de ontwikkeling, omdat het houvast geeft aan ondernemers. Hiermee trek je makkelijker nieuwe investerende partijen aan bij je project.’
Veel ondernemers keren terug in de vernieuwde winkelpanden. Ook kunnen nieuwe ondernemers zich in het gebied vestigen. Hoe deze nieuwe samenstelling eruitziet, is aan de markt, zei vastgoedadviseur Albert Hoogland namens de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren van winkelcentrum Schalkwijk (CVvE).
‘Fase 3 bevat meer nog bedrijvigheid dan fase 2. Welk type ondernemers hier komen, staat open. De leegstand die hier eerder ontstond is een gevolg van concurrentie met winkelgebieden in de omgeving, zoals de Haarlemse binnenstad en Amsterdam. Die type winkels zullen waarschijnlijk niet terugkeren.’ Mede daarom wordt ingezet op een kleiner winkelcentrum dan voorheen.
Voor de volgende fase maakt de gemeente een nieuw masterplan (2026-2035). Daarin staat waar ruimte komt voor winkelen, wonen, werken, groen, voorzieningen en ontmoeten. Van fase 2 moeten de eerste vijf gebouwen in 2027 klaar zijn. De andere drie gebouwen zijn naar verwachting in 2028 klaar.