Dit ingezonden artikel is geschreven door projectleider en onderzoeker Jorn Koelemaij bij Platform31, en zijn collega Tim Rolandus. Platform31 is een kennis- en netwerkorganisatie in Nederland die zich richt op het verbinden en versterken van stedelijke en regionale ontwikkeling.         

Heb je ook journalistieke teksten of opiniestukken die zouden passen op Stadszaken? Laat het weten via redactie@stadszaken.nl. De redactie bepaalt uiteindelijk of het geplaatst wordt. We accepteren ook advertorials. Ook daarbij oordeelt de redactie of het past bij de doelgroep.

Terwijl gemeentelijke EZ-ambtenaren bij gebiedstransformaties streven naar voldoende economisch programma, lopen zij in de praktijk vaak aan tegen te hoge kosten door onrendabele toppen.

Wonen genereert nu eenmaal meer grondopbrengst dan bedrijfsruimtes die de stad wel nodig heeft. Dat bleek uit onderzoek uitgevoerd door Platform31 in tien G40-steden in 2023.

Toch zijn er steeds meer inspirerende voorbeelden te vinden van gemeenten die actief aan de slag gaan met verschillende soorten sturingsinstrumenten: zij zetten zowel zachte als harde instrumenten in om hun ruimtelijk-economische ambities te realiseren.

En het zijn zeker niet alleen de grote steden die het goede voorbeeld laten zien, daarbij geholpen door ruimere ambtelijke capaciteit en budgetten.

Juist in G40-gemeenten zijn er aansprekende voorbeelden te vinden van stadsbrede, domeinoverstijgende en regionale samenwerking, en van creatieve en vernieuwende aanpakken die elders in het land navolging kunnen krijgen.  

Dat blijkt uit een Community of Practice (CoP) die Platform31 en het G40-stedennetwerk in 2024 organiseerden. Daarbij gold de ladder van (publieke) betrokkenheid van Rebel Group (zie afbeelding onder) als inspiratiekader voor de CoP.

Ladder van (publieke) betrokkenheid – menukaart gemeente

Beschikbaar Instrumentarium voor sturing op (betaalbare) ruimte voor werk / bedrijvigheid

Overkoepelend / breed toepasbaarInstrumenten
Zelf doen
  • Vastgoedbedrijf (i.s.m. private partij als bank/financier, belegger/mede-investeerder)
    • Ontwikkeling (vanuit positie, o.b.v. fee)
    • Belegging/beheer en exploitatie
  • Oprichten werk-corporatie (of -coöperatie)
  • Pand/project BV’s (evt. in PPS)
  • Garantie/afname-regeling (in eigendom)
Stimuleren         
(financieel)
  • Revolverend fonds met leningen (vreemd vermogen)
  • Ondersteuning maatschappelijk investeringsfonds (à la NV Stadsherstel)
  • Achtervang/garanties (in €, tijd)
  • Subsidies (objectontwikkeling-, verhuur-)
  • Compensatiefonds (t.b.v. compensatie grex / vex, evt. i.c.m. omzet- of ingroeihuren)
  • Bonus-rechten (bij nieuwbouw/transformatie)
Reguleren        
(juridisch)
  • Opnemen x% betaalbare bedrijfsruimte als eis in omgevings-, gebiedsvisie, PvE, omgevingsplan
  • In omgevingsvisie opnemen doelen, % m2 ruimte voor werk, criteria/referentienormen m2 werk
  • Brancheringsbeleid (binnen grenzen mogelijkheden)
  • Erfpacht i.c.m. beleidsregels
  • Opnemen in tender + kettingbeding bij gronduitgifte / verkoop vastgoed
  • Vastleggen in anterieure overeenkomst / ontwikkel-overeenkomst
  • Uitruil-afspraken programma zoet-zuur, over verevening/afkoop (bv. t.o.v. normering)
  • Afspraken over vergroten b.o.g. corpo’s (bv. via prestatie-afspraken)
Verbinden
  • Samen vastleggen in gebiedspaspoorten, (plinten)manifest/convenant
  • Activeren VvE’s, vorming BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) inclusief afspraken over vastgoedprogrammering
  • Faciliteren co-hosting
  • Tijdelijk gebruik / placemaking
  • Matchmaking Task Force
  • MKB-loods / regisseur / makelaar
  • Monitoring vraag-aanbod
  • Stads-specifieke Funda b.o.g. opzetten
Richting geven
  • Belang/doelstellingen opnemen in beleid, thematische visies, etc.
  • Opstellen (plinten)handboek
  • Stedenbouwkundige supervisie, Q-team
  • Uitschrijven prijsvragen, etc.
Bron: Damo Holt / Rebel Group

In vier bijeenkomsten kwam een groep min of meer vaste deelnemers uit zeventien verschillende steden samen. In iedere bijeenkomst stond een praktijkcasus centraal.

In Den Bosch ging de aandacht specifiek uit naar de rol van de Bossche Investeringsmaatschappij (BIM) en in Dordrecht was er veel aandacht voor de unieke samenwerking tussen de gemeente en de ROM-D (Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden).

In Leiden voor de recent vastgestelde Ontwikkelagenda Ruimte voor Economie en in Tilburg werden deelnemers meegenomen in de ‘Programma-aanpak revitalisering bedrijventerreinen'.

Uit de vier praktijkcases, en uit ervaringen vanuit de overige deelnemende steden, blijkt dat G40-steden tenminste de eerste vier treden van bovenstaande ladder inmiddels beklimmen.

Belangrijkste voorbeelden en lessen

De inspirerende voorbeelden vanuit de vier koplopers kunnen overige steden helpen hun (ambtelijke en/of politieke) koudwatervrees te overwinnen. Wat zijn, per sturingsvormenmethode, de belangrijkste voorbeelden en lessen?

  1. Richting geven  
    Alles begint met het formuleren van concrete en vastgestelde doelen en ambities, en deze in te bedden in de bredere gemeentelijke planvorming.         

    Stem economische beleidsagenda’s daarom altijd zo goed mogelijk af met ruimtelijke plannen (omgevingsvisie, bedrijventerreinbeleid, et cetera), maar verlies de belangen van economie niet uit het oog.         

    Ontwerpend onderzoek vanuit het perspectief van economie kan leiden tot nieuwe inzichten en mogelijkheden om economie nadrukkelijker te integreren in het ruimtelijk beleid.         

    Tenslotte zijn framing en timing essentieel: benadruk de sociaal-maatschappelijke waarde van lokale mkb’ers, en kies het juiste moment om stukken te delen met de gemeenteraad.         
     
  2. Verbinden
    Om heldere en realistische doelen te kunnen formuleren is een continue dialoog met relevante stakeholders noodzakelijk. Stem met buurgemeenten in de regio af waar er nog mogelijkheden zijn voor schuifruimte. En overweeg ook makelaars actief te betrekken bij deze zoektocht.         

    Ga op constructieve wijze de dialoog aan met ontwikkelaars om te kijken hoe je elkaar tegemoet kan komen om tot businesscases te komen die voor beide partijen acceptabel zijn.         

    Laat ondernemers actief meedenken bij herontwikkelingsplannen, maar voorkom dat zij zich overvraagd voelen. Besteed deze gesprekken waar mogelijk uit aan onafhankelijke semipublieke partijen zoals regionale ontwikkelingsmaatschappijen.

    Durf, zoals Tilburg, out of the box te denken: laat architecten meedenken met vastgoedeigenaren om te tonen wat de mogelijkheden zijn voor optoppen en/of intensiveren.
     
  3. Reguleren
    Als gevolg van de afnemende ruimte voor-, en de groeiende vraag naar bedrijfsruimte, werkt een aantal G40-steden aan een selectiever en strategischer acquisitiebeleid.         

    Dit gebeurt bijvoorbeeld aan de hand van economische gebiedsprofielen, of het verbieden van een bepaald type activiteit zoals opslagunits. Dit is vooral aan de orde op werklocaties die bedoeld zijn voor zwaardere maak- en productiebedrijven.         

    Ook hier geldt dat dergelijke kaders en profielen goed moet worden afgestemd met bestaande omgevingsplannen en met wet- en regelgeving over staatssteun.         

    Werk altijd transparant. Wees helder over de intenties en de planning, maar timmer de profielen niet té gedetailleerd vast. Het uitvoeringsproces is mogelijk te versnellen via een voorbereidingsbesluit.             
     
  4. Stimuleren         
    Een aantal G40-steden onderzoekt de mogelijkheden om een gemeentelijk revolverend fonds op te richten. Op die manier willen ze de impasse voor herontwikkeling van verouderde kavels doorbreken en betaalbare bedrijfsruimte in de stad waarborgen.         

    Idealiter is dit een privaatrechtelijk fonds dat het mogelijk maakt om (verwaarloosde) kavels te verwerven en te herontwikkelen.         

    Het voordeel van een onafhankelijk fonds is dit doorgaans sneller kan handelen dan gemeentelijke vastgoedafdelingen. Verken ook de mogelijkheden om publiek-private investeringen te stimuleren, bijvoorbeeld door fondsbeheerders te verbinden aan familiebedrijven die al generaties lang in een stad of regio geworteld zijn.         
     
  5. Zelf doen         
    Voorbeelden uit deze categorie zijn binnen de G40 op één hand te tellen. In Dordrecht heeft de gemeente een aanzienlijke financiële bijdrage geleverd aan de verplaatsing van twee bedrijven. Dit was mede mogelijk door de verkoop van Eneco-aandelen en een succesvolle Regio Deal.         

    Investeringsmaatschappij BIM in ’'s-Hertogenbosch bestaat al vanaf de jaren vijftig. Vandaag de dag is het voor gemeenten niet vanzelfsprekend om een dergelijk vehikel op te richten: hiervoor ontbreekt het vaak aan financiële middelen en politieke wil. Leiden onderzoekt momenteel wel de haalbaarheid van de oprichting van een (Her)Ontwikkelingsmaatschappij.

Leefbare en vitale steden van morgen 

Hoewel veel van de eerder geconstateerde uitdagingen nog altijd actueel zijn, is het te verwachten dat gemeenten de komende jaren steeds nadrukkelijker zullen sturen op (voldoende en betaalbare) ruimte voor economie, werk en bedrijvigheid. Dit is goed nieuws voor de leefbare en vitale steden van morgen.

Pionierende G40-steden gelden als nuttige inspiratiebron voor veel Nederlandse steden en gemeenten: zij hebben niet dezelfde financiële slagkracht of ambtelijke capaciteit als de G4, maar slagen er dankzij samenwerking en creativiteit toch in om het nodige voor elkaar te krijgen.