Het groene licht voor de ambitieuze plannen kwam afgelopen dinsdag: de gemeenteraad van Oosterhout stemde in met de kredietverlening van het nieuwe gemeentehuis. Daarmee gaat de ruimtelijke ‘wisseltruc’ door, waarvan de basis werd gelegd met een gemeentelijke keuze in 2020.

Net als veel andere gemeenten, kampt de binnenstad van Oosterhout al enige jaren met toenemende leegstand: ongeveer 12.000 vierkante meters in het winkelgebied. In de tijd dat de coronapandemie daar behoorlijk aan bijdroeg, werd het winkelcentrum Arendshof II, 9.300 vierkante meter groot, in 2020 te koop gezet.

‘Toen begon het te rommelen bij de gemeente’, vertelt wethouder Clèmens Piena (Strategie en lobby). De gemeente besloot daarop de grond en het pand voor 12,5 miljoen euro te kopen, en voltooide binnen een maand de overdracht. ‘De aankoop van deze centrale plek in de binnenstad gaf ons een bijzondere regiepositie.’

Dat kon de gemeente goed gebruiken, omdat ze al enige tijd kampte met een verouderd gemeentehuis. Die staat nog altijd in de zuidelijkere wijk Slotjes, maar voldoet al langere tijd niet meer aan de wettelijke en functionele eisen.

Maatschappelijke winst

‘De toenmalige gemeenteraad toonde ook lef, maar opende wel een discussie over de financiën’, zegt wethouder Dees Melsen (Opgave Bruisende binnenstad, Wonen, Citymarketing). ‘Daarop hebben we elf verschillende scenario’s berekend, waarop het gemeentehuis kon verplaatsen.’ Ook werden alle ruimtelijke ambities in kaart gebracht.

‘We concludeerden dat de winst breder lag dan alleen financieel. Het nieuwe gemeentehuis kon in het centrum een flinke impuls geven aan een gebied dat kampte met leegstand’, zegt Melsen. ‘We konden ook kiezen voor woningbouw, maar een gemeentehuis paste beter. De plek van het huidige gemeentehuis is wel geschikt voor nieuwbouwwoningen.’

Door te kiezen voor een voordeliger plan, waarin de parkeergarage in het winkelcentrum behouden bleef en de goedlopende H&M haar plek behield, werd de realisatie van een nieuw gemeentehuis haalbaar. De kosten voor het gemeentehuis gingen daardoor van 38,9 naar 31,9 miljoen euro.

Er is inmiddels 2 miljoen euro besteed aan voorbereidend werk, waaronder uitwerking van de verschillende scenario’s en het voorlopige ontwerp. De geschatte kosten van de totale transformatie van Arendshof II (inclusief buitenterrein) bedragen 38,9 miljoen euro. ‘We ontvangen geen subsidies vanuit het Rijk’, vertelt Piena. ‘Met de provincie Noord-Brabant zijn we nog in gesprek.’

Wat financieel hielp, is dat de gemeente op tijd circa 20 miljoen had gespaard voor het nieuwe gemeentehuis. ‘We hadden al een pot klaarstaan voor een nieuw gemeentehuis op het Slotjesveld. De keuze om het gemeentehuis juist te verhuizen naar het centrum, bespaart bovendien geld en tijd omdat we geen tijdelijk onderkomen nodig hebben.’

In 2021 riep de raad Arendshof II unaniem uit tot locatie van het nieuwe gemeentehuis. Het voorlopige transformatie-ontwerp bevat drie bouwlagen, met 300 (flexibele) werkplekken voor pakweg 600 medewerkers. Daarbij wordt ook de gehele omgeving getransformeerd. ‘Het gebied gaat van “place to buy" naar “place to be”’, aldus Melsen.

Na een voorlopig ontwerp volgde in 2023 een omgevingsdialoog met inwoners uit Oosterhout. ‘De vijftig tot zestig inwoners die hierop af kwamen reageerden overwegend positief’, zegt wethouder Piena. ‘Toen er vragen kwamen over het aantal resterende parkeerplaatsen, hebben we aanvullend onderzoek laten uitvoeren.’

Impressie nieuw gemeentehuis aan het Arendshof. Beeld: Gemeente Oosterhout / EGM architecten.

Kansen tegelijkertijd benutten

Op de plek van het huidige gemeentehuis, in de parkachtige wijk Slotjes, komt ruimte vrij voor 200 tot 300 nieuwe woningen. Omdat deze grond ook in handen van de gemeente is, is de verwachting dat de ontwikkeling vlot zal verlopen. ‘Grondeigendom biedt snelheid, omdat we minder afhankelijk zijn van derde partijen.’

Net als in het centrum wordt in de wijk Slotjes verder gekeken dan naar de ontwikkeling van één enkele kavel. Naast het huidige gemeentehuis staat een activiteitencentrum, die tegelijktijdig wordt aangepakt. ‘Dit project lag al langer op tafel. Door te kiezen om deze herontwikkeling te integreren met de nieuwbouwwoningen, vinden we gelijk de financiële impuls die nog nodig was.’

Volgens Piena en Melsen waren beide ontwikkelprojecten, het gemeentehuis en het activiteitencentrum, tijdig in beeld, waardoor ze nu profiteren van een koppelkans. 'We proberen om opgaven, zoals onderwijshuisvesting of infrastructuur, vroeg te overzien. Ons advies is om op tijd investeringen in beeld te brengen, slimme combinaties daarin te benutten, en te zorgen dat projecten parallel lopen.’

Winkeliers zorgvuldig plaatsen

De winkeliers die actief waren in Arendshof II moesten verhuizen naar een andere plek. De H&M blijft zitten. Deels vanwege de financiële haalbaarheid, maar ook vanwege de omvang van de zaak (2.000 vierkante meter), wat een verhuizing moeilijk maakt.

De keuze van de gemeente om in 2020 de grond te kopen droeg ook bij aan het draagvlak onder ondernemers. ‘De ondernemers zien dat de gemeente actief beleid voert, dat de binnenstad nieuw leven krijgt, en dat er waarde wordt toegevoegd’, vertelt Melsen. ‘De raad heeft 85 brieven van ondernemers gekregen met de oproep om het gemeentehuis te verplaatsen naar de binnenstad.’

Veel winkeliers vertrekken naar plekken in de buurt, zoals Arendshof I (een ander deel van het winkelcentrum), de Arendstraat, Kerkstraat of de Nieuwstraat. 'Voor het vinden van nieuwe winkelpanden hebben we zorgvuldig gevraagd wat ondernemers zochten in een nieuw pand’, vertelt Melsen.

‘Wat ook hielp is dat veel huurcontracten al afliepen, en dat we sinds 2016 een actieve BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) hebben, van waaruit ondernemers en vastgoedbeheerders meedenken met de verhuizingen.’

Planuitwerking

Nu de raad heeft ingestemd met de kredietverlening, kan de gemeente verder met het uitwerken van de plannen. Het gevolg is wel dat zowel het centrum als de huidige locatie Slotjesveld op de schop moeten.

De buitenruimte van het winkelcentrum gaat flink veranderen. In overleg met de provincie werkt de gemeente aan een moderne invulling van het Arendsplein, met water en vergroening. Aan dat vernieuwde plein komen ook 150 appartementen, die al eerder gepland stonden en waarvan een deel al gebouwd is.

Een deel van het winkelcentrum blijft behouden, en een deel transformeert naar het nieuwe gemeentehuis. Verder krijgt het gebouw nieuwe gevels en meer glas.

Een opvallende klus: het dak van de huidige parkeergarage wordt opgetild om ruimte te maken voor twee extra verdiepingen aan kantoorruimte, vertelt Piena. Hiervoor slinkt de parkeerruimte van 500 plekken naar 300 plekken, een aantal dat uit onderzoek genoeg blijkt.

‘Maar dit is wel een ruimtelijke beperking binnen de transformatie. Hierop is het Programma van Eisen aangepast. Door ook zulke obstakels te accepteren, vinden we haalbaarheid voor een ruimtelijke verschuiving van dit formaat.’

In april moet het definitieve ontwerp van het nieuwe gemeentehuis volgen. Als alles volgens planning verloopt, is het nieuwe gemeentehuis eind 2027 helemaal klaar.