De stijgende vastgoedprijzen en beperkte doorstroming van betaalbare huurwoningen vormen een groeiend probleem in de stad. Om meer woningen te creëren in het stadsdeel Centrum, waar nieuwbouw nauwelijks mogelijk is, wordt gekeken naar onorthodoxe oplossingen.
‘Ons vertrekpunt is ons meerjarige programma Aanpak Binnenstad, waarmee we met tientallen maatregelen de balans tussen wonen, werken en toerisme herstellen. Een van de doelen is dat meer mensen betaalbaar in het Centrum kunnen wonen’, zegt Lotte Terwel, Stadsdeelbestuurder namens de PvdA.
Een belangrijke optie is het optoppen van bestaande panden, blijkt uit een quickscan van bureau Must, in opdracht van stadsdeel Centrum. Deze brengt locaties in kaart waar extra bouwlagen mogelijk zijn.
Het totale potentieel is afgerond 700.000 m² aan optoppen. Dit komt neer op bijna 35 keer het dakoppervlakte van de Stopera (20.500 m²). Door schuine hoeken en andere praktische beperkingen valt naar schatting 50 procent hiervan af, wat resulteert in een beschikbaar dakoppervlak van 350.000 m².
Bij een gemiddeld bruto vloeroppervlak (BVO) van 75 m² per woning, levert dit ruimte op voor circa 4.666 woningen, afgerond naar beneden een potentieel van 4.500 woningen.
De kansen variëren echter sterk per locatie en zijn afhankelijk van factoren zoals het type dak, de bouwkundige staat en eigendomsstructuren. Verenigingen van eigenaren (VvE's) zijn buiten de scan gehouden omdat optoppen met meerdere eigenaren ingewikkeld is. In de analyse is gekeken naar gemeentelijk vastgoed, corporatiebezit en panden met één eigenaar – bijvoorbeeld vastgoedpartijen en pensioenfondsen.
Het rapport van bureau Must laat zien dat locaties in het UNESCO-gebied, zoals de grachtengordel, uitgesloten zijn van optoppen vanwege de impact op het historische straatbeeld.
De meeste kansen bevinden zich aan de randen van het centrum, in gebieden zoals de Weesperbuurt en de Oostelijke Eilanden. Naast de ligging spelen ook daktypen een cruciale rol. Platte daken zijn beter geschikt voor snelle realisatie, terwijl panden met schuine daken maatwerk vereisen.
Optoppen meer dan toevoegen woningen
‘Optoppen is bijna altijd maatwerk. Ik zie het niet als snelle oplossing voor de wooncrisis, maar elke woning is er één’, zegt Terwel. Volgens haar is optoppen meer dan alleen toevoegen van woningen.
‘Optoppen heeft vooral meerwaarde als je daarmee een verduurzaming financiert of woningen geschikt kunt maken voor ouderen, met een lift bijvoorbeeld.’ Ook kan het de leefbaarheid verbeteren, zegt ze, omdat kleine transformaties bij kunnen dragen aan zorgzame buurten met meer ontmoeting en sociale veiligheid.
Een tweede traject, geleid door bureau Loom, richt zich op laagbouw specifiek in het Wallengebied. Door ruimte toe te voegen aan eenlaagse panden wordt niet alleen extra woonruimte gecreëerd, maar ook een impuls gegeven aan de leefbaarheid en de architectuur in het historische hart van de stad.
De vraag is hoe het optoppen gestalte moet krijgen. Daarvoor roept ze inwoners en gebiedsontwikkelaars op zich met plannen te melden. ‘We zijn al met enkele corporaties en andere vastgoedeigenaren in gesprek. Ik doe een oproep aan andere partijen met creatieve ideeën om zich bij ons te melden.’