‘Subsidies hebben in een markt met hoge huizenprijzen maar een geringe impact op de woningbouwproductie’, concludeert het CPB. Ontwikkelaars kunnen zelfs bij hogere opbrengsten vaak niet snel meer woningen realiseren. Dit komt door schaarste aan bouwgrond, complexe regelgeving en trage vergunningprocedures.
De beperkte reactie van de woningmarkt op prijsstijgingen speelt daarbij een grote rol. Het aantal nieuwbouwwoningen groeit nauwelijks wanneer de prijzen stijgen, terwijl grondprijzen dan juist omhooggaan.
Subsidies verhogen de opbrengsten van bouwprojecten, waardoor vooral grondeigenaren profiteren in plaats van woningzoekenden. Structurele subsidies versterken dit effect, omdat ze de waarde van grond blijvend verhogen.
Zelfs tijdelijke subsidies kunnen verwachtingen scheppen over toekomstige steun. Dit kan het prijsopdrijvende effect vergroten en de effectiviteit van subsidies verder beperken. Zonder aanvullende maatregelen wordt het risico dat subsidies bij grondeigenaren terechtkomen groter.
Positief effect woningbouwsubsidies
Het CPB schetst vijf situaties waarin subsidies effectief kunnen zijn:
- Onrendabele bouwprojecten
Wanneer gereguleerde huren of betaalbaarheidseisen bouwkosten niet dekken, kunnen subsidies onrendabele toppen overbruggen.
- Publieke voorzieningen
In gebieden waar gemeenten onvoldoende middelen hebben voor infrastructuur, kunnen subsidies de bouw stimuleren.
- Samenstelling woningaanbod
Gerichte subsidies voor kleinere woningen of herbestemming, zoals splitsen of optoppen, dragen bij aan een diverser en groter woningaanbod.
- Dalende markten
Bij teruglopende vraag kunnen subsidies bouwprojecten ondersteunen en stilval voorkomen.
- Regio’s met weinig beperkingen
In gebieden met minder ruimtelijke restricties kan subsidie leiden tot meer bouwproductie.
Aanvullend grondbeleid
Het CPB adviseert aanvullend grondbeleid om subsidies effectiever te maken. Een planbatenheffing kan voorkomen dat subsidies vooral terechtkomen bij grondeigenaren. Door de waardestijging van grond deels af te romen, houdt de overheid regie over waar het geld terechtkomt.
Ook kan een belasting op onbebouwde grond, een planbatenheffing, afwachtend gedrag van ontwikkelaars ontmoedigen. Dit verlaagt de optiewaarde van grond en stimuleert om sneller te bouwen. Speculatie wordt zo beperkt en de woningbouw versneld.
Het CPB benadrukt daarnaast het belang van consistentie in overheidsbeleid. Tijdelijke subsidies of betaalbaarheidseisen werken alleen als marktpartijen erop kunnen vertrouwen dat maatregelen standhouden. Gebrek aan geloofwaardigheid vermindert de effectiviteit van subsidies.
