Het aantal woningverkopen is in het laatste kwartaal flink gestegen: er werden door NVM-makelaars ruim 43.000 woningen verkocht, bijna 7.000 meer dan in hetzelfde kwartaal in 2023.
Over heel 2024 zijn volgens de cijfers bijna 145.000 woningen verkocht. Dit maakt het qua doorstroming een beter jaar dan 2023, waarin het verkoopaantal op 132.000 bleef hangen. Dit hoge aantal transacties komt deels door de dalende hypotheekrente en hogere lonen, wat overbieden haalbaarder maakt.
Maar het komt ook omdat het aanbod koopwoningen vorig jaar toenam. In het vorige kwartaal werden 45.000 woningen te koop gezet. Dat is het hoogste aantal in de afgelopen 25 jaar.
Een deel daarvan ontstaat door uitponden, waarbij huurwoningen op de koopmarkt worden gezet. Ook nieuwbouwcomplexen, die voor verhuur bedoeld waren, worden steeds vaker op de koopmarkt aangeboden, omdat investeerders afhaken.
Veel appartementen op de markt
Wat daarmee in verbinding staat, is dat in het vierde kwartaal meer dan 14.000 appartementen zijn verkocht. Dat is historisch hoog: alleen in 2016 lag dit nog iets hoger. Ook de toename van 28 procent ten opzichte van het kwartaal daarvoor is erg groot, aldus de makelaarsvereniging.
Het toegenomen aanbod van beschikbare appartementen heeft verschillende oorzaken, zoals een grotere marktfocus op betaalbare en binnenstedelijke nieuwbouw.
Door het hogere aanbod zouden koopstarters iets meer kansen hebben gehad, zegt de NVM. In heel 2024 hebben ruim 64.000 starters hun eerste woning gekocht via een NVM-makelaar. Dat zijn 5.000 meer dan in 2023 en bijna 10.000 meer dan in 2022.
Het grotere aanbod appartementen is gunstig voor alleenstaanden en jonge starters. Met name kopers in de leeftijdscategorie van 25 tot 35 jaar kochten in het afgelopen kwartaal meer appartementen.
Toch blijft de woningmarkt krap: ‘Met een gemiddelde verkooptijd van 27 dagen, blijft het voor kopers snel beslissen’, zegt voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen van NVM Wonen. Dat aantal dagen is hetzelfde als in het derde kwartaal. In regio’s met een krappere woningmarkt en bij zeer gewilde woningtypen, kan dit zomaar een week sneller gaan.
Van alle woningtypes zijn er in 2024 meer te koop gezet dan in 2023. Alleen de aanwas van grondgebonden woningen (met een tuin) is nog steeds laag.
Meer woningen boven vijf ton
Terwijl het aanbod en het aantal verkopen oploopt, doen de prijzen hetzelfde: de gemiddelde prijs van door NVM-makelaars verkochte woningen komt dit kwartaal uit op een record van 483.000 euro. Dat is 9.000 euro meer dan vorig kwartaal, een prijsstijging van gemiddeld 2,5 procent.
Maar er zijn grote regionale verschillen, toont een kaart van de NVM. Van de 342 gemeenten brengt in 144 gemeenten de woningen meer dan vijf ton op. Dat is 42 procent van alle gemeenten. In elf ‘dure gemeenten’ ligt dit gemiddelde zelfs boven de zeven ton.
Vanzelfsprekend zijn de verkoopprijzen vooral hoog rondom de Randstad. Den Haag en Rotterdam vallen nog net onder categorie van vijf ton of meer, al is niet bekend welke woonoppervlakte hiermee gepaard gaat.
Verkooptransacties van meer dan vijf ton zijn ook sterk aanwezig in delen van Noord-Brabant, Noord-Holland, Gelderland, Overijssel en Drenthe.
Te weinig nieuwbouw in pijplijn
‘Er wordt al lang gesproken over meer huizen bouwen, maar sinds 2021 nam dit elk jaar juist af’, benadrukt de NVM. In 2024 ging het beter: NVM-makelaars hebben in het hele jaar 32.000 nieuwbouwwoningen te koop gezet. Dat is het hoogste aantal sinds 2020.
Tegelijkertijd werden het afgelopen jaar 28.900 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is veel meer dan in 2022 en 2023, toen het aantal verkopen rond de 18.000 à 19.000 lag. Maar het blijft minder dan in 2020 en 2021, toen ook al werd gesproken over een te lage nieuwbouwverkoop.
Hoewel de totale verkoopprijs van nieuwbouwwoningen al twee jaar stabiel blijft hangen rond de 470.000 euro (een gevolg van focus op betaalbare bouw), betalen kopers meer per vierkante meter.
In 2024 steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter van 4.360 naar 4.740 euro, blijkt uit de nieuwe NVM-cijfers. ‘Dit komt doordat kleinere woningen over het algemeen een hogere prijs per vierkante meter hebben.’
Nieuwbouwappartementen worden daarbij ook kleiner: een gemiddeld appartement was twee jaar geleden nog 85 vierkante meter. Inmiddels is dit 76 vierkante meter.
Samen met het gestegen aantal appartementverkopen, krimpt daardoor het gemiddelde woonoppervlakte van verkochte woningen: in twee jaar nam dit af van 119 vierkante meter naar 103 vierkante meter.
Omdat de prijzen van bestaande bouw wel blijven stijgen, ligt de gemiddelde prijs van nieuwbouw (469.700 euro) voor het eerst lager dan bestaande woningen (483.500 euro). Maar dat is volgens de makelaarsvereniging vertekend, omdat nieuwbouw voor een groter deel uit kleinere appartementen bestaat.
Hoewel er dus meer nieuwbouwwoningen te koop werden gezet, is dit nog lang niet genoeg, benadrukt de vereniging. Maar liefst 63 procent van de NVM-makelaars geeft aan dat in het werkgebied te weinig nieuwbouw in de pijplijn zit.
Hoge dynamiek
De dynamiek in de markt blijft enorm hoog: met veel vraag, nog steeds weinig aanbod, hoge verkoopvolumes en een korte verkoopperiode. Van de aangeboden woningen werd 82 procent het afgelopen kwartaal verkocht. Het woningaanbod dat hierna over was blijft constant: bijna 26.000. Dat is al drie kwartalen redelijk stabiel.
Hoewel overbieden door de dalende hypotheekrenthe en hogere lonen iets makkelijker is voor kopers, vlakt het aandeel overbiedingen iets af. Het landelijk aandeel transacties waarbij méér betaald is dan de vraagprijs ligt in het afgelopen kwartaal op 71 procent.
Over het algemeen krimpt het gemiddelde woonoppervlakte van verkochte woningen: in twee jaar nam dit af van 119 vierkante meter naar 103 vierkante meter.
De cijfers zijn gebaseerd op verkoopcijfers van makelaars die zijn aangesloten bij makelaarsvereniging NVM. De NVM heeft een marktaandeel van zo'n 70 procent.
