Met bijna een miljoen woningen is de bouwopgave niet alleen een kwantitatieve, maar net zo goed een kwalitatieve opgave. Met name in hoogstedelijke gebieden, waar veel duurzame en sociale vraagstukken samenkomen, speelt de noodzaak om in te zetten op vernieuwde gebiedsontwikkeling.

Mismatch 

‘Daarbij is het belangrijk om op te merken dat er momenteel een mismatch is tussen de bestaande typen en aantallen woningen en de vraag uit de maatschappij', zegt Haans van de Alliantie, een grote woningcorporatie die actief is in de regio's Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Almere en Amersfoort.  

Dat is een gevolg van maatschappelijke veranderingen, zoals de groei van eenpersoonshuishoudens of de urgentie van duurzaam en klimaatadaptief wonen. Daarnaast zet de woningnood aan om zo veel mogelijk binnenstedelijk te verdichten, met behoud van leefbaarheid. ‘We moeten veel doen om beter te bouwen waar behoefte naar is. Veel mensen kunnen nu niet goed doorstromen en dat moet veranderen.’

‘De bouwopgave is te complex om een gebied nog door één ontwikkelpartij te laten invullen.’

Als er meerdere vraagstukken in een gebied samenkomen, is het ook logisch om dit met meerdere partijen aan te pakken, zegt Tillie van Achmea Real Estate. ‘De bouwopgave is te complex om dit tegenwoordig nog door één ontwikkelpartij te laten doen. Die kijkt wel gebiedsbreed naar de opgave, maar is daarna weer weg. Wat hier mist is de waarde van langdurige samenwerking tussen beleggers, corporaties en overheden.’ 

‘Met de koers van de afgelopen jaren gaan we die vernieuwde gebieden niet maken,’ vervolgt Haans. ‘Sinds de economische crisis zien we dat de verschillende woningbouwsectoren uit elkaar zijn gegroeid en nu vaker naast elkaar werken dan mét elkaar. En uiteindelijk zijn er ook simpelweg te weinig woningen gebouwd.’ 

Gemene delers 

Met name corporaties en beleggers kunnen hier het verschil maken, door meer synergie bij elkaar te zoeken. Dat bepleitte Haans al eerder samen met Boris van der Gijp, co-voorzitter bij Achmea Real Estate (ARE), in het vakblad Vastgoedsturing van kennisplatform IVVD. Haans, ditmaal aan tafel met Tillie, vertelt waarom deze samenwerking meer potentie heeft.

‘Beleggers, corporaties, maar ook ontwikkelaars hebben veel ambities gemeen. We willen niet alleen meer woningen realiseren (de Alliantie heeft afgelopen jaar 1.800 woningen gebouwd. ARE leverde, naast winkels en zorgvastgoed, 800 woningen op), maar ook zorgen voor langdurig succesvolle gebiedsontwikkeling. Dit betekent dat zowel sociale huur als het middensegment langjarig beschikbaar moet blijven voor mensen. Ook betaalbare koop moet zijn prijs behouden. Dit stimuleert bovendien de doorstroming.’

Toch verschillen beide partijen ook genoeg om elkaar te versterken, benadrukt Haans. ‘De totaalprijs van de landelijke woningbouwopgave bedraagt 400 miljard euro. Deze opgave vraagt simpelweg om mobilisatie, waarbij we beleggers hard nodig hebben voor financiële slagkracht.’ Tillie: ‘Vanuit ARE hebben we juist meer behoefte aan die sociale slag. Corporaties hebben daar meer ervaring mee.’ 

Maatschappelijk vastgoed als ESG-doelstelling 

Die behoefte aan sociaal en duurzaam past bij de nieuwe koers van ARE. Met ESG-doelstellingen als basis investeert de belegger het pensioengeld steeds meer in vastgoed met een grote maatschappelijke impact, dat financieel een passend rendement oplevert. ‘We merken dat onze institutionele klanten dit steeds belangrijker vinden’, zegt de Director Asset Management.

Vanuit zijn corporatie-positie vindt Haans Achmea Real Estate een makkelijke partij om mee samen te werken. ‘Vanwege hun primaire taak om pensioenen te onderhouden, beleggen ze voor zekerheid op de lange termijn. Daarom hebben zij ook de ambitie om te zorgen dat een gebied over de lange termijn ‘werkt’. Dit willen corporaties ook, maar het vraagt om veel investering aan de voorkant.’

De Alliantie is volgens Haans nu nog koploper als het gaat om samenwerking met beleggers en ontwikkelaars. Met Achmea Real Estate zit de corporatie inmiddels wel samen in concrete werkgroepen. ‘Dit zijn we aan het opstarten. We verkennen samen thema's binnen nieuwbouw, het beter benutten van bestaande bouw en verduurzaming.’ 

Kaders en speelruimte 

Hoe ziet die vernieuwde samenwerking eruit? Allereerst moet er lokaal meer speelruimte komen om als verschillende woningbouwpartijen samen op te treden. ‘Het Rijk moet hiervoor de juiste kaders bieden, en zelf stabiel en consistent blijven in hun beleid', zegt Haans.

Landelijke eisen kunnen aanzienlijk bijdragen aan het stimuleren van vernieuwde samenwerkingen. ‘Bijvoorbeeld de eis voor circa twee derde aan betaalbare woningen (sociaal en middenhuur) per gebied, dat door corporaties en beleggers gezamenlijk kan worden opgepakt’, noemt Tillie. 

Daar staat wel iets tegenover, vervolgt ze. ‘Denk aan verlaging van de overdrachtsbelasting van acht procent naar zes procent, invoering van het lage btw-tarief op nieuwbouwwoningen en gegarandeerde toegang tot het energienet voor woningbouwprojecten.’

Haans sluit zich daarbij aan en noemt nog enkele actiepunten die volgens hem bijdragen: ‘Het versnellen van procedures en vergunningverlening, sterke ruimtelijke ordening en locatie-bepaling, regionale investeringsagenda’s inclusief infrastructuur, en het standaardiseren van bovenwettelijke kwalitatieve vereisten.’

Hoewel gebiedsontwikkeling een langetermijnactiviteit is, is bouwsnelheid noodzakelijk en juist mogelijk bij een nauwe samenwerking tussen corporaties en beleggers. ‘Maar daarvoor moeten ook gemeenten meer speelruimte bieden. Almere Pampus had volgens ons al van start kunnen gaan als de gemeente het veld eerder opengooide voor corporaties en marktpartijen.’ 

Een gemeente moet vooral vroeg aan tafel met corporaties, beleggers en andere marktpartijen, zegt Tillie. ‘Met het oog op een goede woningmix zijn veel partijen nodig. De basis voor een goede samenwerking is transparantie. Luister goed naar elkaars belangen en berekeningen, en concurreer niet om gebouwen en locaties.’

Grenzen oprekken 

Naast vernieuwing in samenwerking is ook innovatie in bouwproductie cruciaal, vooral om betaalbaarheid te waarborgen. ‘Denk aan huurkoopproducten, KoopGarant-constructies, betaalbaar maatschappelijk eigendom of combinaties met verzekeringen of pensioenfondsen’, somt Haans op. ‘Partijen moeten iets anders doen dan de markt dicteert. Er is hier een wereld te ontdekken. Dat zegt iedereen, maar het gebeurt nog te weinig.’

Alleen kijken naar de actuele woonvraag is bij effectieve gebiedsontwikkeling niet genoeg, benadrukken beide Haans en Tillie. ‘Houd rekening met de toekomstige woonbehoeften. Kijk bijvoorbeeld naar Vathorst- Bovenduist in Amersfoort. Dit is een relatief jonge wijk, maar over dertig jaar willen deze mensen verhuizen naar een seniorenwoning. Dit moet je meenemen in je programma. Hetzelfde geldt voor eenpersoonshuishoudens die later gezinswoningen zoeken.’ 

‘We moeten onze grenzen oprekken, in het belang van de gebieds- en stadsontwikkeling van Nederland.’

‘Een nauwere samenwerking betekent ook risicospreiding en het maken van afspraken. Haans noemt het Bajeskwartier in Amsterdam als voorbeeld, een samenwerking met een ontwikkelaar en een Amerikaanse belegger.

‘Waar de gemeente duurzaamheid en sociale cohesie wilde, streefde het Rijk naar hoge opbrengsten. Helaas viel de markt even tegen. Wij beloofden eventuele nulverkoop in te vullen met sociale huur. Met deze garantie, die achteraf niet nodig bleek, is de ontwikkeling sneller van start gegaan. De Alliantie heeft hiervoor al de eerste woningen opgeleverd.'

Een vernieuwende kijk op samenwerking lijkt daarmee de troef voor succesvolle gebiedsontwikkeling. ‘Het moeilijke is dat we onze mogelijkheden moeten rekken. Als corporatie zijn we gewend veel regie te hebben, terwijl succesvolle samenwerking juist om meer overleg vraagt’, zegt Haans. ‘Zulke grenzen moeten we oprekken in het belang van de gebieds- en stadsontwikkeling van Nederland.’