Hoorn is volop bezig met een brede aanpak van woningbouw, waarin zowel kleinschalige projecten als grootschalige ontwikkelingen een plek krijgen. In het stationsgebied worden 500 woningen gerealiseerd en minimaal 13.500 m² commerciële en maatschappelijke voorzieningen. 

In de ambitieuze ontwikkeling Poort van Hoorn, waarvoor de ontwikkelaar wordt gezocht, worden in totaal ruim 1.800 woningen dicht bij het station gebouwd. Ook in de wijken zelf vinden grote transformaties plaats, zoals in de Rozenbuurt met 352 woningen en het Holenkwartier met 344 woningen. 

De uitbreiding van Bangert en Oosterpolder, een belangrijke nieuwbouwlocatie aan de oostkant, voorziet in nog 597 woningen, inclusief grondgebonden woningen en appartementen.

Inbreidlocaties spelen een centrale rol, zoals de oude hockeyvelden (ongeveer 140 woningen ook transformatieprojecten zoals de herbestemming van de locatie Huesmolen bieden kansen voor vernieuwing. 

Daarnaast worden er tal van specifieke projecten ontwikkeld. Zo zijn er plannen voor een Knarrenhof met 24 woningen voor gemeenschappelijk wonen en Pakhuis Dampten 4 met 134 appartementen en gezamenlijke voorzieningen voor studenten en young professionals. 

Dit zijn heel veel projecten. Waarom deze grote behoefte aan bouwen?

'Een aantal jaren geleden hebben we een analyse van de stad gemaakt. Hoorn is een voormalige groeikern uit de jaren 70 tot en met 90, waarin veel is bijgebouwd. Dat leverde een rapport op over de impact van de groeikernstatus.’

‘We vergrijzen meer dan gemiddeld en ontgroenen, omdat we geen HBO of universiteit hebben. De economische gevolgen hiervan zijn bekeken en op basis daarvan hebben we een noodzaak geformuleerd: meer stad worden.'

'Het betekent dat we onze jongeren willen behouden en vertrokken jongeren willen terughalen. We willen ook ouderen op een fijne manier in de stad laten wonen. Daarnaast hebben we de stadsfunctie completer gemaakt, met als positionering "verrassend, compleet en compleet verrassend".'

Hoe vertaalt zich dat in het programma voor woningbouw?

'We hebben gezegd: we bouwen vooral voor kleine huishoudens, bijvoorbeeld voor ouderen die nu nog in doorzonwoningen uit de jaren 70-90 wonen. Zij kunnen dan naar een gelijkvloerse woning of een grondgebonden seniorenwoning.’

‘Daar betrekken we trouwens de lokale Ouderenraad bij. Die komen met goede suggesties, zoals de hoogte van stopcontacten. Dat vinden de gebiedsontwikkelaars fantastisch en daardoor worden ze nu vaker uitgenodigd.’

‘Ook bouwen we kleinere appartementen voor starters en young professionals. Daarnaast kijken we naar studenten. Door te bouwen vlakbij het station – op 25 minuten van Amsterdam Centraal – willen we hen verleiden hier te blijven. Doen we dat niet, dan gaat de vergrijzing en ontgroening verder door, met grote economische gevolgen.'

'Niet bouwen voor deze doelgroep betekent voor Hoorn uiteindelijk minder kinderen, minder banen in kinderopvang en onderwijs. Terwijl dat juist grote werkgevers zijn in de regio.’

‘Daarom richten we ons op jongeren, young professionals en jonge gezinnen, maar ook op het aantrekken van zorgpersoneel, ICT’ers en technici. Dat vraagt om investeringen in een breed pakket.'

‘Denken over deze doelgroepen komt ook tot uiting op andere gebieden. Zo waren we bezig met de dijkversterking rond het Markermeer. Daarvoor vroegen we ons af: wat kunnen we daar nog meer mee? Dat is ons grote stadsstrand geworden. Dat is fantastisch!’

Hoorn ligt natuurlijk aan het water, maar heeft ook nauwelijks ommelanden. Kortom: veel gebiedsontwikkelingen zijn binnenstedelijk en dus in of vlak bij de historische binnenstad. Met zoveel projecten is dat vast een logistieke nachtmerrie.

‘We hebben historische linten en een prachtige binnenstad die we willen beschermen. Daar willen we niet aan puzzelen. Voor deze gebieden hebben we duidelijke begrenzingen en criteria opgesteld in een hoogbouwvisie.’

‘Dit document helpt om vooraf met de gemeenteraad afspraken te maken over kaders en normen, zoals de kwaliteit van groen, blauw, wind en zonlicht. Naarmate je meer binnenstedelijk bouwt, wordt die kwaliteit steeds belangrijker.' 

'Binnenstedelijk bouwen brengt ook logistieke complexiteit met zich mee. We plannen zorgvuldig zodat we in een wijk niet alles tegelijk doen. Dat voorkomt verkeersinfarcten en zorgt dat wegen niet overbelast raken.’

'Ook kijken we naar de verdeling van bouwlocaties en stemmen we dit af op de capaciteit van onze infrastructuur. Samen met het Rijk en de provincie hebben we hier al veel subsidies voor binnengehaald, zo’n 50 miljoen euro. Daarvan is het grootste deel bestemd voor de grote locatie Poort van Hoorn, bij het station.'

'De Omgevingswet is hierbij erg belangrijk gebleken. We waren in Hoorn al een paar jaar voorbereid en hebben bijvoorbeeld een intake-tafel geïntroduceerd, waarmee projecten integraal worden getoetst aan onze ambities.’

'De wet heeft ons uiteindelijk geholpen om veel integraler te werken. Afdelingen spreken nu dezelfde taal en vinden elkaar beter. Daardoor kijken we breder naar projecten, zoals het combineren van groen, blauw en voorzieningen. Dit heeft de kwaliteit van onze plannen enorm verbeterd.'

Bouwen doe je niet alleen. Hoe verloopt de samenwerking met de vele projectontwikkelaars?

'In 2019 hebben we een structureel overleg ingericht met ontwikkelaars, "de woningmakers". Daar bespreken we niet alleen individuele projecten, maar ook bredere knelpunten en kansen. Via een dashboard houden we samen de voortgang bij, bijvoorbeeld met stoplichten (groen, oranje, rood) per projectfase. Zo kunnen we snel schakelen.'

‘Dit overleg heeft geleid tot snellere realisatie: van gemiddeld 8-9 jaar naar ongeveer 4 jaar. Het helpt enorm om juridische procedures of leveringsproblemen vroegtijdig te signaleren.'

'Een goed voorbeeld is Bangert en Oosterpolder, waar we met ontwikkelaars samenwerken om in totaal 3.000 woningen te realiseren. In dat gebied hebben we bijvoorbeeld afspraken gemaakt over bouwfasering en het overdragen van grond. Dit voorkomt vertraging en zorgt dat iedereen op één lijn zit.'

‘Daarnaast bespreken we met ontwikkelaars hoe zij kunnen bijdragen aan de kwaliteit van voorzieningen, zoals speelplekken of groen in wijken en de verhouding met andere wijken. Het gaat ons om het totale gebied. Dat snappen ze gelukkig ook wel.’

'De samenwerking met ontwikkelaars is cruciaal. Het helpt dat we met veel ontwikkelaars al jaren samenwerken. Door de woningmakers en de dashboards kunnen we efficiënter en transparanter werken. Maar ook een open cultuur is belangrijk. We bespreken eerlijk waar het misgaat, met wederzijds respect. Zonder wrijving geen glans.'

Minister Keijzer wil de woningbouw versnellen. Jullie doen dat in Hoorn dus al. Wat raad je collega’s aan die ook willen versnellen?

'Blijf voortdurend in gesprek. Zet mensen structureel aan tafel, creëer een open sfeer en durf fouten te benoemen. Zorg ook dat je regelmatig checkt of alles nog goed loopt, bijvoorbeeld via spiegel- of reflectiesessies. Die houden we regelmatig in een café, met de benen op tafel.’

‘Zorg ook voor een goed participatietraject. Vooral met inbreiden kom je dicht bij de bestaande bouw. Luisteren is dan heel belangrijk. Zo kun je lange bezwaar- en beroepsprocedures voorkomen, maar bewoners komen soms ook met hele goede punten aan die het project beter maken.’

'Maar het belangrijkste is misschien wel: werk aan een integrale aanpak, zodat iedereen dezelfde taal spreekt en elkaar begrijpt.'