Steden krijgen steeds vaker te maken met flinke stormen, piekbuien of juist lange periodes van hitte en droogte, een gevolg van klimaatverandering. Dat is in de eerste plaats negatief voor de leefbaarheid, maar ook voor de fysieke gesteldheid van vastgoed.

Woningen kunnen hierdoor eerder te maken krijgen met funderingsschade, oplopende hitte, schimmel aan de muren of kapotte riolering. Voor vastgoedbeleggers is het dan ook essentieel om alert te zijn, omdat locaties steeds meer gepaard gaan met langetermijnrisico's en veranderende vastgoedwaarden.

‘Met name de laatste vijf jaar zijn we ons steeds meer bewust van de impact die klimaatverandering kan hebben op de gesteldheid van onze gebouwen en hun locaties', zegt Roel Kalfsvel. Hij is manager Duurzaamheid bij vastgoedbelegger Achmea Real Estate (ARE).

ARE heeft een gevarieerde portefeuille, met ruim 27.000 woningen, retail- en zorgvastgoed. De woningen vallen voor een groot deel in het middenhuursegment dat zich richt op huishoudens met een middeninkomen. Het vastgoed staat voornamelijk in de Randstad, maar ook in landelijke gebieden.

Klimaat is een belangrijk aandachtspunt. ‘Hittestress kan overal voorkomen, maar overstromingsrisico geldt voor specifieke gebieden. In 2020 zijn we daarom met hulp van stichting Climate Adaptation Services (CAS) begonnen om deze effecten jaarlijks in kaart te brengen.’

Framework Climate Adaptive Buildings

Die urgentie werd niet alleen door ARE opgemerkt. Twee jaar later begon Dutch Green Building Council (DGBC), een netwerkorganisatie voor duurzaam bouwen en vastgoed, met het ontwikkelen van een algemene methodiek om klimaatrisico's voor vastgoed te analyseren. CAS hielp hierbij en vanaf het begin sloot ook ARE zich aan.

Inmiddels heeft die samenwerking geleid tot een grote alliantie, waaronder vastgoedbeheerders, financiële instellingen, kennisinstituten, adviseurs en overheden die partner zijn of mee-ontwikkelen. Het voorlopige resultaat is het ‘Framework Climate Adaptive Buildings’ (FCAB).

Het is een methodiek om fysieke risico’s op gebouwniveau in beeld te brengen. Dit biedt partijen met vastgoed een houvast om te bepalen waar de ‘rode vlaggen’ zitten voor de verschillende klimaatrisico’s.

‘Gebouweigenaren, woningcorporaties, beleggers en overheden kunnen hiermee voor hun (maatschappelijk) vastgoed bepalen waar de grootste urgenties zitten’, vertelt Jan Kadijk van DGBC. Hij is verantwoordelijk voor de methodiek. ‘In drie stappen biedt het framework inzicht in de relevante risico's en mogelijke maatregelen om de risico’s te mitigeren.’

De eerste stap laat gebruikers kijken naar de omgeving en blootstelling van het gebouw, denk aan verschillende klimaatthema’s zoals hitte, wateroverlast, droogte en overstromingsgevaar. Deze omgevingsscore laat zich per thema bepalen op basis van kaartdata uit de Klimaateffectatlas.

‘Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag of er een zorgwekkende hoeveelheid water tegen de gevel komt te staan bij een extreme bui, of de omgeving sterk opwarmt in een langere periode van hitte, en of de bodemgesteldheid en bodemprocessen op die plek misschien funderingsschade kunnen veroorzaken’, aldus Kadijk.

De tweede stap gaat dieper in op het vastgoed zelf. Hier wordt gekeken naar de kwetsbaarheid van de gebouwen voor de gevonden risico’s. Kalfsvel licht toe: ‘De eigenschappen van gebouwen, zoals de aanwezigheid van zonwering, airco of een parkeerkelder, kunnen een groot verschil maken voor de fysieke gevolgen of beleving voor bewoners en andere huurders.’

Samen bepalen deze twee stappen de klimaatrisicoscore van een gebouw. ‘De eerste stap voeren wij al lange tijd uit bij ons vastgoed. De tweede stap vraagt meer werk, we moeten hiervoor alle relevante gebouwkenmerken in kaart brengen. Dit wordt nu uitgevoerd voor alle gebouwen met hoge en zeer hoge omgevingsrisico’s’, aldus de duurzaamheidsmanager.

Uitleg van het Framework Climate Adaptive Buildings. Beeld: DGBC

 

‘Momenteel focust ARE zich dus vooral op het uitrollen van stap twee. Het breed gedragen framework van DGBC geeft helderheid over de aanpak, maar nog steeds vraagt dit veel deskresearch. We worden hierbij ondersteund door adviesbureau Sweco. Vervolgens richten we ons op stap drie.’

Stap drie van het framework volgt na de klimaatrisico-score. Hier is het doel om, waar dat nodig en haalbaar is, verbetermaatregelen te nemen op gebouw- en/of gebiedsniveau.

‘Van het plaatsen van zonwering, het toevoegen van omliggend groen om regenwater op te vangen tot ingrijpende maatregelen zoals het versterken van de fundering.’

Het kan ook gaan om beleidsmatige of organisatorische maatregelen. ‘Denk aan het ontwikkelen van een vernieuwd evacuatieplan of een ‘early-warningsysteem.’ Dat laatste ondersteunt met tijdige waarschuwingen en data-analyse, zodat huurders of beheerders bij extreem weer preventieve maatregelen kunnen treffen om schade te beperken.

Ook starters op de woningmarkt zijn zich bewust van de klimaatrisico’s voor woningen, bleek uit een onderzoek van ING in 2022. Zo gaf de helft van de ondervraagden aan gebieden met een hoog overstromingsrisico te vermijden bij het zoeken naar een woning. Starters benadrukten daarbij vooral de behoefte aan betere informatievoorziening.

Voor Achmea Real Estate is het onderhouden van vastgoed een gedeeld belang, voor zowel de institutionele klanten als de huurders. Een hoger klimaatrisico kan de waarde drukken en negatieve gevolgen hebben voor (potentiële) beleggingen, huurniveaus en doorverkoop.

‘Niet alleen willen wij logischerwijs het vastgoed beschermen tegen klimaatschade, we zien ook dat het gebruikelijk wordt om klimaatrisico's in kaart te brengen', voegt Kalfsvel toe. ‘Onder meer de Europese Green Deal verplicht de markt om vanuit dezelfde manier over portefeuille-verduurzaming te rapporteren. Klimaatrisico-analyse wordt daarin noodzakelijk.’

ARE merkt dat klachten van huurders over hittestress in de portefeuille toenemen, aldus Kalfsvel. ‘We verwachten ook dat de analyse vastgoedobjecten zal identificeren met hogere risico's en bijbehorende financiële gevolgen. Momenteel werken we aan de vervolgstappen om hierop in te spelen.’

Ook bij de acquisitie van nieuw vastgoed past Achmea Real Estate vooraf het framework toe door de omgevingsrisico’s te bepalen. ‘Dankzij stap 1 weten we voorafgaand aan het acquisitie-besluit al wat de risico's zijn van de omgeving van het vastgoed. Dit nemen we mee in de besluitvorming en indien nodig kunnen we maatregelen nemen.’

Achmea Real Estate streeft ernaar om uiterlijk eind 2025 voor al haar gebouwen de klimaatrisico’s in kaart te brengen en waar dat nodig is te voorzien van bijbehorende adaptatieplannen.

Gemeenten en corporaties

Het framework is ook van waarde voor het vastgoed van gemeenten, provincies en corporaties. Op dit moment leert DGBC aan veertig corporaties hoe ze het framework kunnen toepassen.

Maar met name gemeenten kunnen bij stap drie het verschil maken door op gebiedsniveau vastgoed aan te pakken, benadrukt Kalfsvel. Kadijk erkent: ‘We willen aan gemeentelijke vastgoedorganisaties gaan uitleggen hoe zij de klimaatrisico’s in hun vastgoed kunnen identificeren. Het is al heel zinvol als zij hun individuele gebouwkenmerken beter in kaart brengen.’

De waarde ligt volgens de DGBC-manager bij bewustwording en samenwerking. ‘Als partijen zich allemaal bewust zijn van de klimaatrisico’s voor vastgoed, zullen ze elkaar eerder opzoeken om een gezamenlijke strategie op gebiedsniveau te ontwikkelen en om de risico’s te mitigeren.’

Dit kan leiden tot oplossingen die niet alleen effectiever, maar ook goedkoper zijn. ‘Partijen kunnen individueel waterretentie op daken aanbrengen, maar dit vraagt het versterken van draagkracht, met bijbehorende kosten. Een wadi, die meer gebiedsmatig werkt, is vaak een goedkopere oplossing met veel capaciteit.’

Op veel terreinen trekt ARE al met gemeenten en andere beleggers op, en ook voor deze opgave is dat meer dan relevant, aldus Kalfsvel. ‘Samenwerking met andere partijen, zoals gemeenten en vastgoedeigenaren, is belangrijk om de gebouwde omgeving klimaatbestendig te maken.’