Het voorstel komt uit een aanbeveling in het Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO), en is bedoeld om eigenaren van onbebouwde, maar voor woningbouw bestemde gronden te stimuleren tot ontwikkeling of verkoop, met als doel woningbouw te versnellen. 

Minister Mona Keijzer van VRO reageerde vrijdag 22 november op het IBO-rapport ‘Op grond kun je bouwen’. Algemene diagnose van het IBO, die de minister onderschrijft, is dat de grondprijs vaak hoger is dan de waarde van de grond rechtvaardigt. Daardoor komt grond niet beschikbaar voor de woningbouwopgave.

Buitelaar: goed dat over wordt nagedacht

‘Ik vind het goed dat er wordt nagedacht over een belasting op onbebouwde grond’, schrijft Edwin Buitelaar, hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht. ‘Nu kost het in bezit houden van grond vrijwel niets.'

‘De laatste jaren was sprake van een relatief lage rente. En ook de OZB op bouwgrond is relatief laag of afwezig (in het geval van agrarische grond). Hierdoor ontstaat een prikkel om grond langer vast te houden en te anticiperen op (verdere) prijsstijgingen. Als grond vasthouden duurder wordt, zal er eerder een omslagpunt komen waarop partijen tot ontwikkeling overgaan.’

Boelhouwer: vertraging is geen onwil

‘Ik heb wel twijfels bij de aangekondigde belasting op onbebouwde grond voor woningbouw’, reageert Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft.

‘In tegenstelling tot wat sommige media en collega’s beweren, ben ik deze locaties (klaar voor de bouw, met planologische goedkeuring, maar die de ontwikkelaar desondanks niet in ontwikkeling neemt, red.) nog nooit tegengekomen.'

'Uiteraard wel locaties die vertraagd zijn. Maar dat ligt dan aan heel andere zaken zoals bezwaarprocedures, te hoge ambities, te hoge inbrengwaarde van de grond en grexen die niet uitkomen.

'Ook ken ik geen bouwers en ontwikkelaars die vanuit speculatie overwegingen bewust grond braak laten liggen (dat is een dure hobby…). Dat kan wel vanwege onvoldoende capaciteit tijdelijk het geval zijn. Maar daar los je met een boete niets mee op.’ 

Definitie ‘onbebouwde grond’ 

Buitelaar: ‘Een uitdaging is nog wel om te bepalen wanneer sprake is van ‘onbebouwde grond’. Het zal niet gaan om alle grond die onbebouwd is, maar enkel om grond waar een bestemmingswijziging richting vastgoedontwikkeling heeft plaatsgevonden of is voorzien.’

'Maar wat is het punt waarop het ‘onbebouwd’ is? Is dat na vaststelling van de bestemming? In dit geval bestaat natuurlijk het gevaar dat de belasting leidt tot uitstel van die vaststelling. Kortom, het principe snap ik en ondersteun ik, maar voor de uitwerking voorzie ik nog wel wat haken en ogen. 

Boelhouwer vervolgt: ‘Ik ben wel voorstander van een planbatenheffing op termijn. Is overigens ook een sterk ideologisch geladen vraagstuk, dat tot verschillende keuzen kan leiden. Maar in feite voer je dan de vorige oorlog.’

‘Ook daar hechten veel van mijn collega’s denk ik te veel waarde aan. De huidige stagnatie los je er in ieder geval niet mee op. Dan hadden we al tien jaar geleden er mee moeten beginnen.’

Krijgsman: WOZ-belasting doet werk al

Jeroen Krijgsman, manager/ grondzakendeskundige bij Overwater Grondbeleid, reageert: ‘Gronden met een woonfunctie hebben doorgaans een hogere WOZ-waarde, wat al leidt tot hogere belasting. De vraag rijst waarom een aanvullende belasting noodzakelijk is, gezien de reeds bestaande fiscale prikkel. Bij grondbeleid is het belangrijk om aan de hand van rationele argumenten te komen tot aanpassingen.’

‘Maar… nog niemand heeft nog uitgerekend wat nu daadwerkelijk de kosten en baten zouden zijn, samenhangend met zaken belasting op bouwgrond (en ook baatbelasting). Het gaat waarschijnlijk om weinig grond die daadwerkelijk sneller ontwikkeld zou kunnen gaan worden en een beperkte belastingopbrengst waar wel een fiscale regeling voor wordt opgetuigd.’

Weinig praktijkvoorbeelden

Krijgsman vervolgt: ‘Er zijn maar weinig praktijkvoorbeelden van situaties waarbij gronden die planologisch zijn geschikt gemaakt voor wonen, daarnaast in privaat eigendom zijn, maar verder zonder afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar(s).’

‘In de praktijk komen nieuwe omgevingsplannen tot stand op basis van een gezamenlijk ontwikkelproces, met een anterieure overeenkomst, waarbij de ontwikkelaar ook zorgt voor het aangepaste omgevingsplan en er afspraken worden gemaakt over realisatie en planning’, aldus Krijgsman.

‘Gronden die wel woningbouw toelaten, maar waar niet wordt gebouwd, blijven zo liggen met een reden die veelal buiten de macht van de ontwikkelaar ligt. Bijvoorbeeld het in financiële zin niet haalbaar zijn van het plan.’

Hij komt tot de slotsom dat een belasting op bouwgrond de onwenselijke stimulans oplevert om zo laat mogelijk de woonfunctie mogelijk te maken. ‘Immers, zodra het aangepaste omgevingsplan onherroepelijk is, moet er extra belasting betaald worden.'

'De risico’s zullen in de planvorming eerst zoveel mogelijk worden beperkt, voordat de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan wordt ingezet. Dit belemmert een tijdige transformatie van grond en vertraagt het proces, wat haaks staat op de doelstelling om de woningbouw te versnellen.’

Stafkorting

Krijgsman: ‘Een praktisch punt is ook dat indien er een omgevingsvergunning wordt aangevraagd waartegen bezwaar en beroep wordt ingesteld, deze procedure zomaar enkele jaren kan duren. Gedurende die tijd moet er belasting over de bouwgrond worden betaald, terwijl de ontwikkelaar moet wachten op de vergunning.'

'Ook dan ligt de oorzaak van de vertraging buiten zijn invloedssfeer, maar wordt er wel belasting geheven.’ Hij wijst er bovendien op dat een extra belasting de financiële druk op ontwikkelaars vergroot, die mogelijk, maar deels kan worden doorberekend aan kopers. ‘Dit kan een drukkend effect geven op de waarde van ruwe bouwgrond, maar zonder een positief effect op de woningbouwproductie.’

Merwedekanaalzone: Utrecht zitten slapen

Volgens Krijgsman zou de aandacht uit moeten gaan naar het verbeteren van de uitvoeringspraktijk en met name de samenwerking tussen overheid en markt. ‘Het bestaande grondbeleidsinstrumentarium volstaat daarvoor, maar wordt onvoldoende benut.’

Boekhouwer lijkt het met hem eens. ‘Naast de planbatenheffing kunnen uiteraard de huidige instrumenten zoals voorkeursrecht en onteigening veel efficiënter worden ingezet. Sommige gemeenten, zoals de gemeente Utrecht in de Merwedekanaalzone, hebben echt zitten slapen. Afhankelijk van de context kan er dan gekozen worden voor actief dan wel passief grondbeleid.’

Volgens de IBO-werkgroep die het advies opstelde, wordt het met een grondbelasting minder aantrekkelijk om grond vroegtijdig strategisch te verwerven en/of om grond ongebruikt te laten, ondanks bebouwingsmogelijkheden, omdat de jaarlijkse exploitatielasten hoger zijn.

‘Hoewel theoretisch aantrekkelijk moet goed nagedacht worden over de impact op het huidige stelsel van grondbeleid, samenloop met OZB en andere Rijksbelastingen, de uitvoerbaarheid door gemeenten en het effect op de verevening in het gemeentefonds. De operationalisering van een grondbelasting is zeer complex.'