In 2026 moeten de eerste palen de grond in voor Zuiderhage, het nieuwe stadsdeel aan de nog lege zuidkant van Lelystad. Dit project zal een flinke groeispurt voor de stad teweegbrengen, met plannen voor circa 15.000 woningen voor 25.000 (veelal) nieuwe inwoners. Ook komt er een nieuw treinstation en ruimte voor groen en MKB-bedrijven.

Naast veel nieuwe woningen zet het plan ook in op een ambitieus duurzaam ontwerp. In de Mastervisie, afgelopen juli opgesteld door de gemeente en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), is gekozen voor een groenblauwe hoofdstructuur met daarin tien compacte buurtschappen. De woningen variëren van hoogstedelijk tot grondgebonden.

Het project ging eerst schuil onder de naam ‘ZuiderC’, maar werd vorige maand na een prijsvraag onder bewoners officieel gedoopt tot Zuiderhage. De naam, te danken aan de zuidelijke ligging en groene inrichting, werd - samen met het RVB - onthuld door wethouder Dennis Grimbergen (Wonen en Financiën), die sinds zijn aanstelling in 2022 werkt aan de ontwikkeling.

De naam werd mede onthuld door het RVB, omdat die een groot deel van de grond in handen heeft. Hoe ziet deze samenwerking eruit?

‘Van de ruim 500 hectare grond is ruim zeventig procent in handen van het Rijk. De rest is van de gemeente en Staatsbosbeheer. Beide partijen wilden hier versnelde woningbouw verkennen en daarvoor is in april 2022 met het RVB een intentieverklaring getekend. Hierin hebben we afgesproken dat het zeggenschap 50-50 verdeeld is.’

‘De nauwe samenwerking met het RVB biedt voordelen voor gebiedsontwikkeling van deze omvang. In de eerste plaats omdat we dit als gemeente, samen met de provincie, simpelweg niet alleen kunnen en het RVB een hoop besluitkracht met zich meebrengt. Net als de gemeente wil deze partij hier graag iets goeds ontwikkelen. Daardoor merk je dat iedereen in dezelfde startblokken staat.’

‘In de tweede plaats drukt de grondpositie van het Rijk de ontwikkelkosten, omdat dure aankopen van grond van particuliere eigenaren niet nodig zijn. Dit betekent echter niet dat we gericht zijn op het behalen van hoge rendementen. Het is en blijft een woningbouwopgave, waarbij winstmaximalisatie niet het belangrijkste is. We streven er vooral naar om een mooi stadsdeel te realiseren.'

Wat is jullie gezamenlijke visie voor dit gebied?

‘We gaan voor ‘compacte buurtschappen in het groen', zoals deze zomer opgesteld in de Mastervisie. We houden ons aan een hoofdstructuur van water en parken en bieden daarmee ruimte voor het programma van de provincie Flevoland om groen en stad met elkaar te verweven.’

‘In ZuiderCentrum, de grootste en meest centraal gelegen buurtschap, zetten we in op een nieuw treinstation genaamd Lelystad Zuid. Deze komt zuidelijker dan voorheen gepland.’ De nieuwe locatie sluit beter aan op de buurtschappen, maar ook op de Oostvaardersplassen.

‘Om alle buurtschappen te ontsluiten, verbeteren we ook de aansluiting op de A6 en ontwerpen we een fijnmazig netwerk van voet- en fietsverbindingen. Verder voorziet het gebied in ruimte voor winkels, basisscholen en sport, en een uitbreiding van een naastgelegen bedrijventerrein.’

‘De duurzame lat ligt hoog bij de ontwikkeling van Zuiderhage. Het gebied moet gasloos, energieneutraal, klimaatbestendig en zo circulair mogelijk worden. Zoals opgesteld door de Metropoolregio Amsterdam (MRA), moet ook minstens een vijfde van de huizen zijn gebouwd van hout en andere circulaire bouwmaterialen. Het plan is ook om de meeste warmte uit een nog aan te leggen geothermiebron te halen.’

 

Ontwerp van Zuiderhage. Beeld: Gemeente Lelystad / ZUS

 

Er komen dus veel ambities samen. Wat zijn de grootste uitdagingen om die waar te maken?

‘De eerste uitdaging is om niet alleen versneld veel woningen te bouwen, maar om een samenleving te bouwen die werkt als geheel. Dat betekent dat alle voorzieningen inclusief zijn en voor iedereen zoveel mogelijk aansluiten. Op die manier hebben we gekeken naar onze natuurprogramma's, woningbouw, mobiliteit, onderwijs en ga zo maar door.’

‘Zuiderhage moet in 2046 geheel afgerond zijn. De tweede uitdaging is het voortzetten van de bouw in tijden van netcongestie. De huidige aansluitingen bieden nog genoeg capaciteit om de komende vijf tot zeven jaar door te bouwen. Ondertussen wordt er gewerkt aan een onderstation. Als die niet op tijd klaar is, kampen we mogelijk met problemen vanaf 2032.’

‘Een derde uitdaging is: hoe nemen we de markt zorgvuldig mee en zorgen we dat we bouwen waar behoefte aan is in de maatschappij? De afzetmarkt weet namelijk beter welke woningmix aansluit op de vraag. Het juist uitschrijven van deze marktuitvraag is voor ons een belangrijke uitdaging.’

‘De vierde uitdaging die daarop aansluit: hoe houden we het gebied betaalbaar? Elke duurzaamheidsambitie in Zuiderhage, zoals minimaal twintig procent biobased, heeft een prijs. Door zorgvuldig met ontwikkelingspartijen te kijken naar verdichting en woningtype moeten we de betaalbaarheid van de woningen waarborgen.’

‘De tien buurtschappen krijgen een gevarieerde woningmix conform de norm: twee derde betaalbare koop of huur, waarvan een derde sociale huur. Er komen zowel appartementen als huizen met tuin, en er is aandacht voor speciale groepen: onder meer zorgwoningen voor ouderen.’

Het ontwerp van Zuiderhage is vernieuwend. Wat vraagt dit van de toekomstige bewoners?

‘We verwelkomen straks 25.000 nieuwe bewoners in deze buurtschappen, dan wel uit Lelystad of uit bijvoorbeeld Almere of Utrecht. Ze zullen een relatief kleinere woonomgeving delen, maar wel met een grote gedeelde buitenruimte. Dat betekent dat je elkaar als buren alert wil houden op het onderhouden van een prettige woonomgeving.’

‘Ik ben ervan overtuigd dat die cohesie en bewustwording ontstaat bij bewoners, als wij een kwalitatieve wijk ontwerpen. Fijn wonen in buurtschappen betekent zorgen voor je omgeving, en daarbij leg ik echt het volle vertrouwen in de toekomstige “Zuiderhagenaren”. Dat is ook de kracht van een gemixte buurtschap.’

‘Deze compacte manier van wonen biedt tegelijkertijd oplossingen voor verschillende ruimtelijke vraagstukken. Denk aan een lagere parkeernorm, gedeelde zorgvoorzieningen en efficiënter energieverbruik. Dit vraagt van bewoners dat zij meer gebruik maken van parkeerhubs en deelvervoer, beter letten op hun buren en verstandiger omgaan met energie.’

Hoe ziet de planning eruit en waar liggen de belangrijkste knelpunten?

‘In 2026 willen we de eerste paal slaan voor Zuiderhage fase 1. Het doel is om te groeien naar de bouw van 750 woningen per jaar. In 2030 moeten er minstens 2.200 woningen staan, daarna nog eens 2.900 en in de derde fase nog eens minstens 7.700. De plannen voor de fasen 2, 3 en verder worden tijdens fase 1 gemaakt.’

‘De uitdaging voor alle partijen in fase 1 is om, ondanks de hoge bouwsnelheid, vast te houden aan de kwalitatieve ontwerpprincipes. Als we hierin slagen en een sterk voorbeeld neerzetten voor de rest van Zuiderhage, kunnen we halverwege al met fase 2 beginnen.’

‘Het is belangrijk om geen concessies te doen uit angst voor oplopende prijzen, maar juist vast te houden aan onze ambities.’

Heeft de gemeente Lelystad wel voldoende capaciteit om dit project te realiseren?

'Dat is een belangrijke kwestie. Onze capaciteit alleen schiet inderdaad tekort. Met het RVB hebben we voor Zuiderhage daarom een aparte organisatie opgericht, met een onafhankelijke manager die door beide partijen is ingehuurd voor de uitvoeringsorganisatie. Ambtenaren zijn hierbinnen actief, maar het is geen programma van de gemeente.’

‘Ik sluit daarbij niet uit dat we moeten schuiven in onze capaciteit om de voortgang van Zuiderhage te waarborgen. Dit kan betekenen dat een ander programma mogelijk een half jaar vertraging oploopt. Wat zijn daarvoor de mogelijke oplossingen? Of kiezen we voor beide routes en huren we extra capaciteit in? Zulke discussies liggen wellicht op ons te wachten.’

Welke rol zien jullie voor marktpartijen en wat vragen jullie van hen?

‘Markconsultatie is heel belangrijk voor Zuiderhage. Zoals eerder benoemd weten ontwikkelaars, beleggers en corporaties beter waar vraag naar is. Waar een gemeente doorgaans alles zelf bedenkt, willen wij dit keer veel gebruik maken van kennis uit de markt. In Q1 2025 verwachten wij naar buiten te gaan met de eerste marktuitvraag.’

‘Een goede marktuitvraag is dan ook essentieel voor een project van deze omvang, en gelukkig zien we dat veel partijen geïnteresseerd zijn. Een publiek-private samenwerking biedt tevens ook oplossing voor de beperkte ambtelijke capaciteit. De gemeente en RVB voeren daarbij de regierol, maar laten de markt los binnen kaders.’

‘Binnen de kaders is veel ruimte voor creativiteit: we moeten energiezuinige woningen ontwerpen die netcongestie voorkomen en warmtebronnen zoals geothermie efficiënt benutten. Daar hebben we de markt voor nodig.’

‘De echte ontwerpuitdaging van Zuiderhage draait om het combineren van prijs, kwaliteit, duurzaamheid, innovatieve methodieken en vernieuwende ideeën over woongemeenschappen.’