Dit ingezonden artikel is van Jannes van Loon, woningmarktonderzoeker bij WoningbouwersNL, de vereniging van woningbouwspecialisten.
Heb je ook journalistieke teksten of opiniestukken die zouden passen op Stadszaken? Laat het weten via redactie@stadszaken.nl. De redactie bepaalt uiteindelijk of het geplaatst wordt. We accepteren ook advertorials. Ook daarbij oordeelt de redactie of het past bij de doelgroep.
Tijdens het bespreken van de onderzoeksopzet kwamen enkele interessante zaken naar voren:
- Het huidige woningbouwbeleid shopt selectief uit de aanbevelingen van ABF Research: twee derde betaalbaar kan namelijk alleen gerealiseerd worden als er ook 60 procent grondgebonden gebouwd wordt.
- De vraag naar duurdere koopwoningen wordt sterk onderschat door de gehanteerde methodiek.
- De grootste uitdaging: deze zeer onzekere cijfers worden door beleidsmakers en politici omgezet in veel te exacte doelen en normeringen. De Wet regie volkshuisvesting dreigt dit in beton te gieten en zal de woningbouw verder frustreren, zeker omdat de financiering ontbreekt.
Elk jaar stelt ABF Research een woningmarktverkenning op. Dit is zeer belangrijke input voor het woningbouwbeleid van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In deze verkenning wordt op basis van het drie jaarlijkse WoON-onderzoek in beeld gebracht hoe mensen graag willen wonen.
Vervolgens wordt deze vraag gekoppeld aan het huidige woningaanbod en aan de huidige woonsituatie van mensen. Om iedereen in de gewenste woning te krijgen, simuleert het model verhuisbewegingen. Deze resulteren in een tekort of overschot van bepaalde woningtypen.
Daarna wordt deze dynamiek uitgezet over de tijd: hoe zal de woningvraag zich de komende 14 jaar ontwikkelen op basis van ontwikkelingen in de vraag en het woningaanbod? Hierbij gebruikt het ABF drie scenario’s om naar de toekomst te kijken, lage (economische) groei, midden groei en hoge groei. Op basis van deze analyse komen er diverse aanbevelingen voor woningbouwbeleid uit rollen.
Opmerkelijk genoeg is daarbij alleen de conclusie dat in het middenscenario 64 procent van de nieuwbouw zou moeten bestaan uit ‘betaalbare’ woningen (29 procent sociale huur, 8 procent middenhuur en 27 procent goedkope koopwoningen) omgezet in woningbouwbeleid.
Namelijk het beleid ‘twee derde betaalbaar’. Overigens blijft dit een enigszins misleidende term, want elke nieuwbouwwoning is betaalbaar, anders krijg je geen hypotheek of huurcontract. Een correcte term zou zijn ‘twee derde nieuwbouw voor lage en middeninkomens’.
Belangrijker nog, dit zo vurig gewenste twee derde betaalbare aanbod wordt alleen gerealiseerd als voor de woonvoorkeuren wordt gebouwd zodat ook de doorstroming in de bestaande woningmarkt optimaal is.
Daarom staat in dezelfde woningmarktverkenning dat een cruciale randvoorwaarde voor twee derde betaalbaar is dat er ook 60 procent grondgebonden gebouwd wordt.
Immers, als er niet voor de woonvoorkeuren gebouwd wordt, ontstaan er ook niet de door het model voorspelde verhuisbewegingen en komen er uiteindelijk minder dan twee derde betaalbare woningen vrij in de bestaande voorraad.
Onzekere cijfers veel te serieus genomen
Daarnaast is het fout om zulke exacte getallen te halen uit dit model dat een periode van 14 jaar analyseert. Het model is erg nuttig voor denkoefeningen voor beleid en om bandbreedtes te verkennen.
Maar nu rollen er concrete aantallen te bouwen woningen uit, die vervolgens veel te serieus genomen worden door beleidsmakers. Zo is het verschil tussen scenario lage groei en scenario hoge groei al snel 141.000 sociale huurwoningen.
In het lage groeiscenario zou 33 procent van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen ‘moeten’ bestaan, in het hoge groeiscenario zo slechts 23 procent van de nieuwbouw uit sociale huurwoningen ‘moeten’ bestaan.
Politici en beleidsmakers trappen weer in dezelfde fout die ze in het verleden hebben gemaakt. Zeer onzekere cijfers over demografische ontwikkelingen (bevolkingskrimp!) in de verre toekomst werden omgezet in zeer stringente woningbouwcontigenten waardoor er veel te weinig woningbouwplannen zijn gemaakt.
Nu de bevolkingsgroei al vijf jaar veel hoger is dan de CBS en ABF-modellen voorspelden, wordt pijnlijk duidelijk dat er veel te weinig haalbare woningbouwplannen zijn.
Nu de bevolkingsgroei al vijf jaar veel hoger is dan de CBS en ABF-modellen voorspelden, wordt pijnlijk duidelijk dat er veel te weinig haalbare woningbouwplannen zijn.
Deze fout wordt nu dus herhaald op landelijk niveau: één getal dreigt nu leidend te worden voor dwingend, landelijk beleid, terwijl dit moet worden gezien als een grove indicatie voor het soort woningen waar vraag naar is.
Daarnaast is een cruciale randvoorwaarde voor twee derde betaalbaar dat er ook 60 procent grondgebonden moet worden gebouwd. Om 1 of andere reden wordt dat genegeerd in al het ambtelijk advies en in het politieke debat.
Vraag naar dure koop onderschat
Bij een 14-jarige prognose, zoals de woningmarktverkenning, is het cruciaal welke indicatoren worden gebruikt. Hierbij is ervoor gekozen om de ontwikkeling van het besteedbaar inkomen, de koopkrachtontwikkeling, leidend te laten zijn.
Echter, voor de koopmarkt is de ontwikkeling van de leencapaciteit (een resultante van de ontwikkeling van het bruto-inkomen en de rente) in combinatie met de woningprijs (lees overwaarde) cruciaal. Aangezien bruto-inkomen, rente en overwaarde buiten beschouwing worden gelaten in het model levert dit een funeste onderschatting op van de vraag naar ‘duurdere’ koop.
Zo laat NVM data zien dat doorstromers in de bestaande woningmarkt nu gemiddeld 750.000 euro uitgeven aan een nieuwe woning. En nieuwe CBS-data laten heel duidelijk zien dat grotere, duurdere woningen leiden tot meer verhuisbewegingen en daardoor meer vrijkomende woningen voor starters en doorstromers.
Als er dus echt gebouwd zou worden naar de vraag, lijkt een verdeling van 23 procent tot 30 procent sociaal, 0 procent tot 10 procent koopwoningen voor lage en middeninkomens, 5 procent tot 10 procent huurwoningen voor middeninkomens, en de rest voor de vrije markt dus veel logischer.
Dat is dus eerder minimaal 28 procent en maximaal 50 procent nieuwbouw voor lage- en middeninkomens in plaats van twee derde. Een landelijke normering is überhaupt veel te stringent en totaal losgezongen met wat er in andere Europese landen gebeurd.
Simpeler richtlijnen
Waarom niet alleen een simpelere richtlijn met een minimum percentage sociale huurwoningen op buurtniveau en de verplichting voor alle gemeenten om naar dat minimum percentage toe te werken?
Mocht er toch stug worden vastgehouden aan een rigide twee derde ‘betaalbaarheidsnorm’ dan zou hier of heel veel subsidie bij moeten (zie Thermometer koopwoningen, in de jaren 80 liep dit op tot 8 procent van de begroting), of er zou een mechanisme opgetuigd kunnen worden waardoor het betaalbare segment ook rendabel zou worden.
Bij de nieuwbouwkoop is de oplossing redelijk simpel; geen lokale eisen boven het bouwbesluit en koppel een maximale vierkantemeterprijs aan de woning gebaseerd op die van de gemiddelde vierkantemeterprijs voor een woning in dezelfde buurt. Dus als de betaalbaarheidsgrens 410.000 euro is en de gemiddelde vierkantemeterprijs in die buurt 8.000 euro dan mag de woning maximaal 50 vierkante meter zijn.
Groot risico hierbij is wel dat de grootste doelgroep voor nieuwbouw bestaat uit doorstromers, die juist op zoek zijn naar ruime, dure grondgebonden nieuwbouwwoningen.
