De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken waarin ASR als verhuurder betaling eist van achterstallige huurtermijnen van huurders, (voorlopig) overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3 procent.

Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. 

In januari 2024 heeft de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelt nu dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden opgesplitst in twee onderdelen: een indexatiebeding en een opslagbeding.

Het indexatiebeding, dat de huurprijs koppelt aan de CPI, is bedoeld om de huurprijs aan te passen aan inflatie. Het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs aan te passen aan andere kostenstijgingen of waardestijgingen van de woning. 

De Hoge Raad gaf aan dat het ene beding niet automatisch het andere beding beïnvloedt.

De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3 procent, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is.

Advies procureur-generaal 

De plaatsvervangend procureur-generaal (plv. PG) had geadviseerd dat een opslag van maximaal 3 procent bovenop de CPI in principe niet als oneerlijk kan worden beschouwd. De Hoge Raad volgde dit advies en zei dat zo’n opslag een redelijke verhoging van de huurprijs is. 

Toch kan een lagere rechter in bijzondere omstandigheden oordelen dat het opslagbeding alsnog onterecht is. In dat geval kan een huurder het teveel betaalde bedrag terugvorderen. 

De rechter zal echter niet automatisch huurverhogingen terugdraaien. De huurder moet zelf aangeven dat hij het teveel betaalde bedrag wil terugkrijgen.

Als een verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen omdat de huurder achterstallige huur heeft, zal de rechter ook moeten kijken of het recht om de huur te verhogen op basis van een oneerlijk beding, de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit kan relevant zijn als de huurder in het verleden te veel huur heeft betaald door het oneerlijke opslagbeding.

De zaak kreeg veel aandacht. Onder meer de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN), 21 institutionele verhuurders en belanghebbenden zoals aandeelhouders bij deze verhuurders, Aedes, de Vernieuwde Stad en acht woningcorporaties en de Woonbond en huurdersvereniging Java dienden schriftelijke opmerkingen in.