Overheden in heel het land volgden de zaak op de voet, omdat de uitkomst mogelijk gevolgen heeft voor de handelingsruimte die gemeente hebben bij actief grondbeleid als instrument om beleidsdoelen na te streven als onderhandse verkoop is inbegrepen, ook met terugwerkende kracht.  

In de Didamzaak ging het concreet om de vraag of de gemeente Montferland een voormalig gemeentehuis in het dorp Didam had mogen verkopen aan een preferente projectontwikkelaar. Bij de gemeente meldde zich ook een andere vastgoedonderneming als gegadigde, maar deze viste achter het net. De gemeente verkocht het perceel aan de projectontwikkelaar. 

De vastgoedonderneming spande een kort geding aan tegen de gemeente en de projectontwikkelaar. Volgens de vastgoedonderneming had de gemeente het perceel alleen mogen verkopen nadat alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel te kopen. De gemeente gaf als tegenargument dat het een goede reden had om de locatie aan de gekozen ontwikkelaar te verkopen. Zonder die verkoop zou de uitvoering van het ontwikkelingsplan van de gemeente Montferland voor het centrum van Didam niet uitvoerbaar zijn. Uiteindelijk vernietigde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de koopovereenkomst in november 2019. Ook veroordeelde het hof de gemeente tot het betalen van schadevergoeding aan de vastgoedonderneming. De gemeente en de ontwikkelaar gingen beiden in cassatie tegen het arrest van het hof.

Europees gelijkheidsbeginsel

Op 26 november 2021 bevestigde de Hoge Raad dat de gemeente bij een privaatrechtelijke overeenkomst als deze de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het Europese gelijkheidsbeginsel, in acht moet nemen, beter bekend als het Didam-arrest. In dit arrest staan regels voor het geval de overheid een onroerende zaak wil verkopen. Feitelijk zette de Hoge Raad daarmee in beginsel een streep door de praktijk van onderhandse verkoop door de overheid. In het arrest staat de overheid aan iedereen die belangstelling heeft, een gelijke kans moet geven om een onroerende zaak te kopen. 

Afgelopen voorjaar adviseerde advocaat-generaal (AG) Gerbrant Snijders de Hoge Raad de uitspraak van het hof alsnog te vernietigen. Als een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling, is dit volgens de AG niet strijdig met het gelijkheidsbeginsel. Verder stelde hij dat regels uit het Didam-arrest uit 2021 moeten worden verduidelijkt en beperkt, zodat overheden in praktijk beter weten waar zij aan toe zijn. Daarnaast adviseerde de AG dat overheden de mogelijkheid moeten krijgen om van de Didamregels af te wijken als blijkt dat zij daar goede redenen voor hebben.

Niet-naleving van die regels moet volgens de AG bovendien niet leiden tot ongeldigheid van de overeenkomst en overdracht. Dit betekent dat volgens de AG dat veel van de in het verleden door de overheid gesloten overeenkomsten niet in strijd zijn met de Didamregels. De conclusie van de advocaat-generaal, die onderdeel uitmaakt van het parket bij de Hoge Raad, is een onafhankelijk advies aan de Hoge Raad, die vrij is dat advies al dan niet te volgen. 

De Hoge Raad oordeelde afgelopen vrijdag dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. Aangezien de Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is er geen aanleiding hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest, aldus de Hoge Raad. De Didam-regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam voorafgaande aan het Didam-arrest. Op dat punt krijgen de gemeente en de projectontwikkelaar dus geen gelijk.

De gemeente en de projectontwikkelaar krijgen wel gelijk op het punt dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld en beslist.