De corporatie wil de tweeduizend extra woningen binnen één decennium verwezenlijken. Omdat enkel inzetten op nieuwbouw relatief lang duurt, werd gezocht naar een slimmere en meer betaalbare manier. SOR liet daarom ontwerpstudies los op haar bestaande woonbezit.

Hieruit kwam het advies om op vijf manieren woningen toe te voegen aan het huidige bestand: optoppen, ondertoppen (of uitplinten: het transformeren van ruimten op de begane grond), woningen splitsen, woningen delen en ook nieuwbouw.

Enkele werkzaamheden zijn al gestart, zoals in de wijk Prinsenland. Op het wooncomplex de Klapwiek, een gebouw van zes verdiepingen met in totaal 228 ouderenwoningen, worden sinds de zomer 44 optopwoningen toegevoegd.

De basis van deze extra woningen is prefab, waardoor ze gemakkelijk op het complex worden geplaatst en afgewerkt. Dat vermindert ook de overlast voor omwonenden. De draagconstructie, het dak, de kozijnen en de gevelafwerking zijn gemaakt van licht en duurzaam hout.

De corporatie kijkt gelijktijdig ook naar het aanpakken van het bestaande pand, zegt Rina de Groot, senior communicatieadviseur bij SOR.

Op technisch vlak liep het project niet tegen grote obstakels aan. ‘Het bodemonderzoek en andere inspecties zorgden voor groen licht. Daarnaast was het prettig dat de architect van de optopwoningen ook het ontwerp van de Klapwiek zelf had gemaakt.’

Klankbordgroep

Volgens Remco Bouter, manager vastgoed bij SOR, is er zorgvuldig contact met de huidige bewoners over de transformatie. Via informatieavonden en -bulletins zijn ze niet alleen ingelicht over de werkzaamheden, maar ook over het belang van de extra woningen.

‘We spreken de bewoners aan met argumenten zoals: er is woningnood, we doen ons best om de overlast te beperken, u bent de eerste, en we gaan dit op meerdere locaties toepassen.’ Volgens Bouter creëert dit betrokkenheid onder de huurders. ‘We hebben er zo tweehonderd adviseurs bij.’

Een klankbordgroep van bewoners wordt binnenkort uitgenodigd om de werkzaamheden op het dak te bekijken.

Methoden combineren

Ook op andere plekken in Rotterdam is SOR aan het transformeren, vervolgt De Groot. ‘Zo hebben we in verschillende woongebouwen grote woningen gesplitst in twee kleinere woningen, en zijn er appartementen gerealiseerd door middel van ondertoppen (ook uitplinten genoemd).'

De ouderenhuisvester gaat daarbij verschillende BIG5-strategieën combineren. Dat gebeurt bijvoorbeeld bij de transformatie van de Tuinlaan in Schiedam, waar een voormalige KPN-locatie ruimte biedt voor 48 nieuwe ouderenwoningen. Hier gaat de corporatie nieuwbouw toevoegen en woningen optoppen.

Niet alle “BIG5-technieken” kunnen zomaar van start, soms loopt SOR tegen overheidsregelingen aan. ‘Met name bij het delen van woningen hebben we te maken met juridische hobbels’, vertelt De Groot.

'Bij het delen van een woning worden de inkomsten opgeteld, wat kan betekenen dat huurders inleveren op hun AOW of zorgtoeslag. We zijn in gesprek met de gemeente om hier meer mogelijkheden te onderzoeken,' legt De Groot uit.

Het splitsen van een woning vereist het toekennen van een nieuw huisnummer. ‘Dit huisnummerbesluit ligt bij de gemeente en gaat niet over één nacht ijs. Deze afhankelijkheid vertraagt het proces. We verkennen nu hoe dit beter kan.’

Tekort neemt toe

Volgens SOR zijn de tweehonderd extra woningen hard nodig, omdat Rotterdam een grote vraag heeft naar nieuwe, en vooral betaalbare, woningen. De corporatie schat dat het tekort aan gereguleerde huurwoningen in de stad ongeveer dertigduizend eenheden bedraagt.

‘Bedenk daarbij dat een op de vier Rotterdammers in 2035 de leeftijd van 65 is gepasseerd’, verkondigt de corporatie. De nieuwe woningen worden voornamelijk ontwikkeld in het sociale huursegment en met oog voor zorg, welzijn en de bewoners zelf.

‘Denk groots’, stelde Bouter eerder aan Platform31. ‘Het heeft veel potentie. En als het hier in Rotterdam kan, kan het elders ook. Er zijn veel woongebouwen in Nederland waar de BIG5-aanpak mogelijk is.’

Tuinlaan in Schiedam. De voormalige KPN-locatie krijgt 48 nieuwe appartementen door nieuwbouw en transformatie. Beeld: SOR