De kleine stad Culemborg, met 30.000 inwoners, wil in het stationsgebied ruim drieduizend woningen bouwen, waarvan 30 procent sociaal, 40 procent betaalbaar en 30 procent in de vrije sector. Ook is er rekening gehouden met maatschappelijke voorzieningen, zoals een pand voor een huisarts, en veel groen.

Het gebied rond het station is al lange tijd in beeld als plek voor woningbouw, maar de transformatie ervan blijkt een uitdaging. In het stationsgebied zijn meerdere bedrijven gehuisvest die een nieuwe locatie moeten krijgen.

Daarnaast zijn er financiële vraagstukken die voor een kleine gemeente moeilijk op te lossen zijn.

Twee jaar geleden spraken we je voor het eerst over het stationsgebied. Wat is sindsdien gebeurd?

‘We hebben het masterplan vastgesteld, en dat is natuurlijk een belangrijke stap. Op dit moment zijn we bezig met het verzinnen van een naam. We hebben een oproep gedaan in Culemborg om mee te denken, en daarop kregen we meer dan 200 reacties. De betrokkenheid van de samenleving bij de nieuwe wijk is goed merkbaar. De behoefte aan nieuwe woningen is dan ook heel groot.’

‘Het ontwikkelen van dit gebied bleek lastig, onder meer door de aanwezigheid van bestaande bedrijven. Een van die bedrijven, de hallen van meubelfabrikant Gispen, bevindt zich midden in het gebied. Gelukkig konden we hun fabriekshallen aankopen. Daarmee hebben we schuifruimte, en het biedt kansen om het gebied te vergroenen.’

‘Zo’n aankoop heeft wel gevolgen voor je solvabiliteit en dus ook voor andere investeringen die je nog kunt doen. Ik heb eerder al gepleit voor een provinciaal of landelijke fonds voor schuifruimte, want deze panden blijven op onze balans drukken totdat we ze weer verkocht hebben. Als gemeente zijn we natuurlijk geen speculant, dus we hebben heel goed gekeken naar de risico’s. Die bleken in dit geval laag.’

‘Als je het niet koopt, frustreer je de ontwikkeling van de woningbouw. En als je het wel koopt, frustreer je voor een aantal jaren de investeringsruimte van je gemeente, dus die afweging moet je zorgvuldig maken.’

Dan heb je die schuifruimte aangekocht. Zijn de andere bedrijven inmiddels opgeschoven?

‘We willen zoveel mogelijk bedrijven in het gebied houden, want het wordt een gemengde wijk waar je bijvoorbeeld in de plint werkt en erboven woont. Er zijn nog geen bedrijven op ons verzoek vertrokken, maar er zijn ondernemingen die zelf een andere plek hebben gevonden, bijvoorbeeld omdat ze wilden groeien. We hebben ook in het masterplan rekening gehouden met de bedrijven en hoe we die kunnen inpassen.’

‘Met één bedrijf gaat dat niet lukken, omdat dat bedrijf niet in de buurt van woningen kan opereren. We zijn in goed gesprek, maar er is nog geen deal. Aan onteigenen denken we nog niet. Dat kost niet alleen veel geld, maar we willen dit belangrijke familiebedrijf ook graag behouden voor de stad, ook omdat Culemborgers werken. Alleen graag op een andere plek.’

Dat is nog een flink obstakel. Zijn er nog andere uitdagingen waarvoor je een oplossing moet vinden?

‘Dit is wel de grootste, maar we werken ook aan de vraag hoe je kunt bouwen met zo min mogelijk impact op het elektriciteitsnet. Verder hebben we ideeën over mobiliteit in de nieuwe wijk, want hij ligt niet voor niets bij het station.’

‘Als je het niet koopt, frustreer je de ontwikkeling van de woningbouw. En als je het wel koopt, frustreer je voor een aantal jaren de investeringsruimte van je gemeente, dus die afweging moet je zorgvuldig maken.’

‘We willen daarom een zo groen mogelijke wijk met zo min mogelijk autoverkeer. We gaan de weg rond de wijk inrichten met parkeerhubs voor de auto’s en voorzieningen zoals een apotheek in de plint. Door energie en mobiliteit te koppelen, hopen we beide vraagstukken op te lossen.’

‘Dat soort combinaties zijn ingewikkelde vraagstukken. Hoe regel je de governance, bijvoorbeeld? Wie is de eigenaar en wat is de zeggenschap van de bewoners?’

Een ander onderwerp waar we nog druk mee bezig zijn, is de voorfinanciering van de energievoorzieningen in de wijk. Hoe ga je investeren? Kan dat modulair? Want het is onbetaalbaar om voor drieduizend woningen eerst de systemen ondergronds aan te leggen en daarna pas te bouwen.’

De nieuwe woonwijk komt bij het station. Kun je ook rekenen op ProRail en NS voor financiering?

‘ProRail gaat niet investeren omdat wij als gemeente bouwen. Terwijl het station wel het middelpunt van de wijk is. Je wilt dat netjes hebben en zo optimaal mogelijk laten functioneren.’

‘Het treintracé splijt Culemborg in tweeën. De onderdoorgangen zijn nog uit de tijd van paard en wagen en totaal ongeschikt voor het huidige verkeer. Daarom willen we graag betere onderdoorgangen. In ieder geval willen we heel graag bij het station een fietsverbinding tussen oost en west, zodat andere onderdoorgangen worden ontlast.’

‘Voor de financiering van zulke wensen kijk je ook naar het Rijk. Dit zijn moeilijke trajecten, omdat je de werkzaamheden gelijktijdig met de woningbouw wilt plannen.’

‘Ik las bij jullie over extra woningen rond kleine stations. Dan kom je direct bij ProRail terecht en bij het Rijk voor extra geld. Dat geld is er niet. Als je woningbouw wilt versnellen, moet je ook de mobiliteit eromheen goed organiseren. Dat brengt dit soort vraagstukken met zich mee.’

Welke lessen kun je delen over het bouwen rondom stationsgebieden?

‘Het belangrijkste is om altijd samen te werken met partijen zoals ProRail en NS. Maak een gezamenlijke stip aan de horizon, zelfs als de trajecten niet altijd gelijklopen. Definieer duidelijke speerpunten. Voor ProRail was Culemborg oorspronkelijk een speerpunt voor de herontwikkeling van kleinere stations, maar dat ging niet door vanwege een gebrek aan financiering. Hopelijk kunnen we dat in de toekomst alsnog realiseren.’

‘Zo’n schaalsprong heeft veel gevolgen voor de mobiliteit rondom en naar je stad. Wat zijn de logische routes die mensen gebruiken, en hoe kun je daarop sturen? Ik heb gemerkt dat dat best ingewikkeld is. En je komt al snel bij provinciale wegen uit. Gelukkig hebben we daar in een vroeg stadium afspraken over kunnen maken met de provincie.’

‘Maar misschien wel de allerbelangrijkste les is: investeer in je gemeenteraad. Wij hebben de raad stap voor stap meegenomen in het denkproces, zodat zij de stappen die je zet goed kunnen volgen. Ik merk dat de raad dat erg op prijs heeft gesteld. Dat zou ik de volgende keer weer zo doen.’