De conclusie nog steeds veel vraag, weinig aanbod. Momenteel zijn 400.000 huishoudens op zoek naar een woning. Overbieden blijft de norm, waarbij de gemiddelde transactieprijs verder stijgt naar 473.000 euro.

De krapte op de Nederlands woningmarkt is groter dan vorig jaar. Dit is met name flink in Utrecht, Flevoland en in delen van Groningen en Gelderland. Vooral tussenwoningen en hoekwoningen zijn schaars, aldus de NVM.

Wat opvalt, is dat de verkoop van woningen in juli en augustus hoog bleef, ondanks de normaal zo rustige zomerperiode. In het derde kwartaal van 2024 zijn door NVM-makelaars net geen 37.000 woningen verkocht. Dit is het hoogste aantal verkopen in bijna vier jaar.

‘Dit wijst op een hoog vertrouwen van kopers', zei vakgroepvoorzitter Lana Goutsmits-Gerssen vanmorgen tijdens de cijferpresentatie in het hoofdkantoor. ‘Het koopaanbod is groot, een gevolg van nieuwbouw en toenemend uitponden (zowel door particulieren als beleggers). Ook de gedaalde hypotheekrente en stijgende lonen dragen bij aan de verkoop.’

Bouwen voor doorstromers 

De bouw van nieuwe woningen gaat gestaag verder, en dat is ook te zien aan de nieuwbouwverkoop. In heel 2024 zijn nu al meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in heel 2022 en 2023, al is het niet zo veel als in '20 en '21. ‘We kruipen langzaam uit een nieuwbouwdip.’

De vraag is wel of we de juiste woningen bouwen. ‘Jaarlijks worden 40.000 huizen minder verkocht omdat potentiële doorstromers afhaken', vertelde Rogier Weck, senior researcher bij vastgoedadviseur Brainbay. ‘Deze kanteling begon in 2017, en is vooral sinds 2020 zichtbaar.’

De potentiële doorstromers zijn eenverdieners, gezinnen met oudere kinderen of ouderen. ‘Omdat zij al de luxe van een huis hebben, maken ze een zwaardere afweging bij het kiezen van een nieuw huis', aldus Weck. Omdat de beschikbare woningen niet voldoende aan zouden sluiten op de wens, blijft verhuizen uit.

'We moeten meer woningen bouwen die aansluiten op de wensen van potentiële doorstromers. Bijvoorbeeld kwalitatieve en duurzame seniorenwoningen', roept Weck op. ‘Het nieuwbouwbeleid focust zich vooral op starters, terwijl de verhuisketen juist in gang komt als we meer bouwen voor de doorstromers.’

‘Stap over je schaduw heen’ 

Toch zit het grootste probleem niet zozeer in de bouw, voegt Goutsmits-Gerssen toe. Ze wijst naar de mogelijkheid van fabriekswoningen, waarmee het binnen vier maanden mogelijk moet zijn om een woning neer te zetten.

Vaak worden deze projecten verhinderd door bezwaar van omwonende burgers. Dat is veelal het geval bij flexwoningen of optoppen. ‘Dit is één van de belangrijkste oorzaken achter de woningcrisis. Wij pleiten ervoor dat het belang van woningzoekenden groter moet zijn dan het belang van bezwaarmakenden.’

Ook richt de NVM zich tot de verschillende overheidslagen. ‘Gemeenten houden zich te veel aan de strikte regelgeving en verzinken in procedures. Ze accepteren rijksregie niet en bemoeilijken nieuwe projecten’.

Goutsmits-Gerssen roept namens de NVM de gehele publieke sector op om over hun schaduw heen stappen en beter te kijken naar het grotere belang. ‘Ministeries, provincies en gemeenten; doe het uiterste binnen de huidige regelgeving om voldoende woningen te realiseren.’

Ook het nieuwe regeerprogramma baart de NVM zorgen. ‘De stapeling van wet- en regelgeving staat in de weg. Er is behoefte aan extra financiële middelen, verkorte procedures en een zwaarder wegend belang van de woningzoekenden. Mogelijk is het nodig om concessies te doen aan woninggrootte of duurzaamheid.'

De cijfers zijn gebaseerd op verkoopcijfers van makelaars die zijn aangesloten bij makelaarsvereniging NVM. De NVM heeft een marktaandeel van zo'n 70 procent.