Gevolgen of precedentwerking voor het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting hoeven we dan ook niet te verbinden aan de uitspraak van de Raad van State. Dat zegt Edwin Buitelaar, hoogleraar gebieds- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht.
Vanwege het tekort aan sociale huurwoningen in de regio, besloot de provincie in 2021 een zogenoemde proactieve aanwijzing te geven aan de gemeente Noordwijk. Die aanwijzing verplichtte de gemeente om in plaats van de geplande 105 minimaal 240 sociale huurwoningen in het bestemmingsplan voor nieuwbouwproject Bronsgeest op te nemen.
De gemeenteraad was het niet eens met deze aanwijzing en tekende beroep aan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en kreeg daar gelijk.
Edwin Buitelaar: regie mogelijk, mits goed onderbouwd
Buitelaar: ‘De Afdeling geeft aan dat het tekort aan sociale huurwoningen in het algemeen en het belang van realisatie van sociale huurwoningen precies op díe plek onvoldoende gemotiveerd is.'
'Het criterium van een “goede ruimtelijke ordening” in de Wro (de oude Wet ruimtelijke ordening, red) en het motiveringsbeginsel in de Awb (Algemene wet bestuursrecht) vereisen nu eenmaal een goede motivatie. In een rechtstaat moeten beleidsbeslissingen enigszins voorzienbaar en navolgbaar zijn. Regie is wel degelijk mogelijk, mits goed onderbouwd.’
Vooral de wens van de provincie om op een specifieke locatie het aantal sociale huurwoningen op te krikken van 105 naar 240 is volgens Buitelaar opvallend. ‘De doelstellingen van het Rijk en van provincies ten aanzien van het aandeel betaalbaar/sociaal worden doorgaans op gemeentelijk niveau gesteld, niet op locatieniveau. Zo ook hier.'
'Het gemeentelijk woningbouwprogramma, inclusief het aandeel sociaal, is door de provincie goedgekeurd. Maar op basis daarvan kun je niet zonder meer op individuele locaties eisen stellen over aantallen sociaal.’
Anita Nijboer: duidelijkheid essentieel voor de markt
‘Met een proactieve aanwijzing grijpt de provincie enorm in op het primaat van de gemeenteraad. Dat mag alleen als daar hele duidelijke provinciale belangen mee gemoeid zijn,’ reageert omgevingsrechtadvocaat Anita Nijboer, partner bij Six Advocaten.
‘De provincie mag zo’n aanwijzing niet te pas en te onpas inzetten, maar alleen als daar gegronde redenen voor zijn. Dat is bijvoorbeeld het geval als een raadsbesluit in strijd is met provinciale regelgeving. Dat is hier niet aan de orde.'
'Er waren woningbouwafspraken gemaakt die de provincie heeft goedgekeurd. Het zou heel anders zijn geweest als de provincie in haar verordening had aangegeven hoeveel sociale huurwoningen op een bepaalde locatie moeten worden gerealiseerd. Daar is geen sprake van’. Het aantal woningen dat op precies die plek volgens de provincie moest worden gerealiseerd, was in dit geval bovendien onvoldoende cijfermatig onderbouwd.’
Buitelaar: ‘Voor een aanwijzing is niet alleen geen grond; de provincie mist ook essentiële informatie over de economische uitvoerbaarheid om meer dan een verdubbeling van het aantal woningen met een onrendabele top te verlangen.’
Volgens Nijboer gelden er regionale afspraken over betaalbaarheid, maar kan de interpretatie daarover verschillen. Bijvoorbeeld: moet een doelstelling van 30 procent sociale woningbouw altijd door een corporatie worden gerealiseerd, of mag je de particuliere verhuur meetellen?
Op de vraag wat een provincie kan doen om meer sociale huurwoningen af te dwingen, antwoordde Nijboer dat de provincie een algemene regel in de verordening kan opnemen. Deze regel zou in sommige gevallen kunnen vereisen dat meer dan 30 procent van de woningen sociale huurwoningen zijn. Hierdoor kan er naar verwezen worden. In welke gevallen dit hogere aantal moet worden gerealiseerd moet dan natuurlijk goed vastgelegd en onderbouwd.’
Boven alles hamert Nijboer op duidelijkheid. ‘Natuurlijk is sociale woningbouw nodig. Maar een ontwikkelaar moet ook weten waar hij aan toe is. ‘Als ik een ontwikkelaar zou zijn, dan maak ik een plan en ga ik rekenen met de regels die er zijn. Daar baseer ik mijn plan op. Als je dan halverwege die regels verandert, dan kun je geen plan maken, haak je af en komen de woningen er niet.’
Buitelaar haakt hierop aan: ‘Voor een aanwijzing is niet alleen geen grond; de provincie mist ook essentiële informatie over de economische uitvoerbaarheid om meer dan een verdubbeling van het aantal woningen met een onrendabele top te verlangen.'
'Als de provincie van een aanwijzing gebruik had willen maken, had ze eerst beleid of afspraken over aantallen op locatieniveau moeten maken’, besluit de hoogleraar.
Lukas Meuleman: bouwplan niet individueel beschouwen
Lukas Meuleman, senior adviseur bij Stec Groep, reageert in meer algemene termen: ‘Sturingsmogelijkheden van provincies worden met de langverwachte Wet versterking regie volkshuisvesting vergroot.'
‘Woondeals helpen bij het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Daarvoor is het belangrijk dat provincies weloverwogen sturen, bijvoorbeeld vanuit haar omgevingsverordening. Gemeenten maken vervolgens, vanuit goed uitgedachte ambities en beleid, strategische keuzes in hun woningbouwplannen.’
'Woningbouwplannen moeten daarbij – door zowel gemeente als provincie – niet individueel worden beschouwd, maar altijd in relatie tot de gehele bouwopgaven binnen de gemeente en regio.’
Een mooi voorbeeld van een passende (ontwerp) omgevingsverordening komt volgens Meuleman uit Zeeland. ‘Onderzoek, monitoring en houden aan afspraken en subsidies zijn aan elkaar gekoppeld. Wanneer je voldoet aan de gemaakte afspraken, dan heb je het recht op zaken als subsidie, plan in procedure brengen, et cetera.’
.jpg)
