Nadat de laatste mijn 50 jaar geleden werd gesloten, raakte Heerlen economisch en mentaal in verval, waar het nog steeds de littekens van draagt. De Heerlense binnenstad kan daarnaast niet leunen op de attractiewaarde van een historisch centrum, zoals de meeste steden uit de top-10 vitaalste centrumgebieden. Heerlen ondervindt bovendien hinder van het nabijgelegen attractieve Maastricht. Het beste wat je dan kunt doen, is kijken waar je wél goed in bent.
Zo mat Heerlen zich een “urban” profiel aan (voor zover de stad dat nog niet had), met street art als attractie. Daarmee onderscheidt het zich van het toch wat truttige Maastricht. Heerlen is dé mural-hoofstad van Nederland.
SP-wethouder Jordy Clemens (Centrumontwikkeling): ‘We zijn ooit gestart om de grijze muren te veranderen in canvassen voor kunst. Daarvoor haalden we streetartartiesten van naam en faam uit de hele wereld.’ Heerlen ontpopt zich naast ‘urban’ stad inmiddels ook als filmproductiestad.
Daar blijft het niet bij. ‘We hebben het Mijnmuseum uitgebreid en naar het centrum gehaald. Poppodium de Nieuwe Nor is grondig verbouwd en uitgebreid. In het iconische Royal Theater Heerlen is nu filmhuis De Spiegel gevestigd’. Ronduit spectaculair is het voornemen om de leegstaande monumentale Sint-Franciscus van Assisikerk tot zwembad te transformeren.
Ondanks al deze positieve ontwikkelingen, moet Heerlen een antwoord vinden op de krimp in de fysieke winkelsector. In Heerlen waren gaten in de stad al groot, zodat lapmiddelen in Heerlen zéker niet werken.
Aldi-convenant
Net als in andere steden besloot het stadsbestuur dat het centrum compacter moet. ‘Met vastgoedpartijen maken we afspraken over waar we wat toevoegen en waar transformatie wenselijk is.’
Heerlen was een van de eerste steden met een onderscheidende retailaanpak waarbij het samen optrekt met andere gemeenten in Stadsregio Parkstad Limburg.
Zo sloten Parkstad en Aldi in 2016 het “Aldi-convenant”. Dat voorzag in goede locaties voor filialen van de supermarkt in centra van de verschillende kernen, mits Aldi “buitenlocaties” opgaf. De structuurvisie economie Zuid-Limburg (Svrezl) legde de basis voor het wegbestemmen van overtallige winkelmeters.
En Stichting Streetwise ontwikkelde vanuit Heerlen de succesvolle ondernemersgerichte aanpak, die het met steun van het regiobureau over heel Parkstad uitrolde, en zelfs daarbuiten.
Transformatie naar wonen
Heerlen pakte zelf een actieve rol door samen met vastgoedpartners stukken stad die met veel leegstand kampen te saneren en te herontwikkelen. Een voorbeeld daarvan is de transformatie van het Schinkelkwartier aan de rand van het centrum.
De gemeente kocht winkelcentrum De Plu en sloopte het. In juli 2020 tekende de gemeente een samenwerkingsovereenkomst met ontwikkelaar VOC Jongen om op de plek van het voormalige winkelcentrum 98 woningen te realiseren, samen met een binnenterrein.
Rondom dit binnenterrein, tegenover Parkstad Limburg Theater, zorgt de gemeente vervolgens weer voor een programma en evenementen dat volgens Clemens bijdraagt aan de levendigheid van het centrum.
Onderwijs als échte gamechanger
De échte gamechanger voor het centrum moet komen van het onderwijs. ‘De betekenis van onderwijs voor onze stad is gigantisch. We zien onderwijsfuncties als drager van een geheel nieuwe binnenstadeconomie. Ik noem onderwijs ook wel de “gamechanger” van Heerlen Centrum’.
Onderwijs is hét eigenwijze antwoord van het Heerlense stadsbestuur op de binnenstedelijke crisis. ‘Waar de krimp van de retailsector tot op zeker niveau een heel belangrijke bepalende negatieve factor is geweest, kan onderwijs juist een hele positieve zijn.’
De gemeente koopt strategisch vastgoed op in het centrum om ruimte te scheppen voor verplaatsing van onderwijsinstellingen. ‘Zuyd Hogeschool kiest ervoor om met duizenden studenten, medewerkers en onderzoekers naar Heerlen Centrum te komen en dat creëert weer draagvlak voor voorzieningen.’
De hogeschool is groot en dat betekent dat een fors gebied nodig is in het deel van het centrum aan de kant van het Parkstadtheater. Daarom vestigde de gemeente voorkeursrecht op het gebied. In het gebied zitten volgens Clemens tientallen eigenaren.
Tot nog toe heeft de gemeente bijna 50 procent van het gebied verworven. Clemens hoopt dat de gemeente al het benodigde vastgoed via minnelijke weg kan verwerven. Eigenaren die nu nog twijfelen verwacht Clemens over de streep te kunnen trekken zodra zij zien dat anderen ook verkopen.
Universiteit Maastricht
Ook andere opleidingen zoals middelbare scholen komen naar het centrum, goed voor nog eens duizenden scholieren en medewerkers. ’En Universiteit Maastricht overweegt ook opleidingen in Heerlen onder te brengen.'
'Dat betekent dat we ook voor hen naar mogelijkheden voor onderwijshuisvesting en huisvesting voor studenten op zoek zijn. In Maastricht zijn de mogelijkheden daartoe beperkt. Bij ons is letterlijk ruimte. Maar ook om inhoudelijke redenen kan Heerlen aantrekkelijk zijn vanwege de koppeling die gelegd kan worden met de hier aanwezige medische logistiek en techniekopleidingen in de stad.’
De Akense technische universiteit RWTH opende in september 2023 een filiaal in het voormalige IBA-kantoor in hartje Heerlen: het “New Regional Bauhaus”. De Duitsers bieden hier al één opleiding aan: de Engelstalige master Transforming City Regions. ‘Een betere plek voor zo’n opleiding is niet te vinden’, vindt Clemens.
De gemeente Heerlen intervenieert actief om onderwijsinstellingen naar het centrum te dirigeren, waarbij de actieve aankoop van onroerend goed voor Zuyd Hogeschool tot nog toe het verste gaat.
Het meest voor de hand liggende scenario volgens Clemens is dat zodra de fase van aankopen voorbij is, ertoe wordt gegaan naar een samenwerkingsconstructie waarbij de gemeente en hogeschool een rol spelen, maar wellicht ook een marktpartij aanhaakt. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat de gemeente eigenaar blijft, wat betekent dat de gemeenten op geven moment zal verkopen.
Geen zorgen om ‘Didam’
Angst dat de rechter een streep kan zetten door een toekomstige verkoop aan een preferente partij vanwege het zogeheten “Didam-arrest” uit 2021, heeft Clemens niet.
In een bodemzaak oordeelde het hof dat de gemeente Montferland het Europese gelijkheidsbeginsel in acht had moeten nemen bij de verkoop van het voormalige gemeentehuis in Didam aan een ontwikkelaar. In het geval van de Didam-zaak was er een andere gegadigde ontwikkelaar die vond dat het door de gemeente werd uitgesloten en een procedure startte.
Clemens: ‘Wat Didam vooral zegt, is dat je zorgvuldig moet zijn. Didam sluit absoluut niet uit dat je als overheid een actieve rol neemt. Het vereist wel dat we bij elke stap die we zetten of gaan zetten, heel duidelijk zijn wat de maatschappelijke doelstelling is, met een niet onderhandelbaar einddoel: onderwijs.'
Het voorkeursrecht biedt volgens hem voldoende garantie om het gebied als gemeente te kunnen verwerven. Ruimtelijke procedures zoals het omgevingsplan en vergunningen en verkoop volgen daarna pas. ‘Tot die tijd gaat het erom dat we héél transparant zijn.’
‘We zetten hier instrumenten in die je als overheid niet elke dag inzet. En dat is maar goed ook, want in beginsel creëer je als overheid randvoorwaarden waarbinnen de markt zaken gaat realiseren en initiatieven ontplooit. Maar soms is het zo dat de betekenis van een publieke ontwikkeling van dusdanige omvang is, dat je als overheid een stap vooruit moet zetten, maar wel met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.’
Echte gamechanger
Clemens: ‘Deze verregaande vorm van actief investeren doe je alleen als je gelooft dat je te maken hebt met een échte gamechanger van de binnenstad. We geloven dat onderwijs een economische drager van de binnenstadeconomie gaat zijn.’
De hele operatie kost een hoop geld, en daarvoor is Clemens afhankelijk van de gemeenteraad. Die stelde 12 miljoen euro beschikbaar voor de eerste fase aankopen. Voor volgende fases zal de raad ook weer goedkeuring moeten geven.’
In totaal investeert de gemeente Heerlen ruim 177 miljoen euro in de versterking van het centrum, zoals de herinrichting van de openbare ruimte, de nieuwbouw van het stadskantoor en in erfgoedprojecten. De stad verwacht hiermee samen met de diverse marktpartijen en onderwijsinstellingen tot een investering in het centrum te komen van zo’n zeshonderd miljoen euro.
Onderwijskansen door de Einstein Telescope
Het kabinet wil graag dat de enorme ondergrondse Einstein Telescope in Limburg wordt gebouwd. Daarvoor wordt 15,9 miljoen uitgetrokken om innovaties aan te jagen en om de Einstein Academy op te richten.
De verwachting is dat daar de komende jaren honderden vakmensen worden opgeleid, die straks de Einstein Telescope kunnen bouwen en onderhouden.
Onder meer Zuyd Hogeschool en de Limburgse mbo-instellingen VISTA college en Gilde Opleidingen, allen met locaties in Heerlen, zijn bij het project betrokken.
