In dit artikel delen Sarah Thiel, adviseur wonen bij adviesbureau Sweco, en haar collega Désirée Eriks lessen die zijn geleerd bij woningbouwprogramma's in de gemeenten Medemblik en Vlieland.
Deze gemeentelijke Volkshuisvestingsprogramma’s vallen onder de Omgevingsvisie en vervangen de verplichte woonvisie uit de Woningwet. In de praktijk adviseren wij veelal een woonprogramma. Dit is een tussenvorm waarbij de Omgevingsvisie op het gebied van wonen verder wordt gespecificeerd en vertaald naar een uitvoeringsgericht programma.
Wat zijn nu de belangrijkste ingrediënten voor een succesvol woonprogramma?
1. Domein overstijgende aanpak
Een uitvoerbaar en gedragen Woonprogramma is breder dan alleen het beleidsveld wonen. Voor het opstellen van een geslaagd Woonprogramma is het van belang om ambtelijk specialisten vanuit andere beleidsvelden en de uitvoeringspraktijk te betrekken.
Dit om de onderlinge relaties in beeld te krijgen, en daarmee ook zicht te hebben op soms schurende ambities. Denk aan de ambitie voor transformatie van leegstaande kantoren naar wonen en de ambitie voor het behoud en versterking van werkgelegenheid.
Toets ambities voor betaalbaarheid bij projectleiders en planeconomen, om te bepalen of deze wel haalbaar zijn. Neem ook de uitvoeringsorganisaties daarin mee, zoals plantoetsers of handhaving. Zij kunnen belangrijke input leveren welke nieuwe regels nuttig zijn en alvast aandacht vragen voor de impact op capaciteit. Dit helpt bij het formuleren van realistische ambities en creëert draagvlak in de organisatie.
Daarnaast gaat wonen niet over stenen alleen, maar vooral ook over mensen. Wonen bevindt zich sinds het scheiden van wonen en zorg steeds meer op het snijvlak tussen ruimtelijk en sociaal domein. Dit komt ook terug in de nationale programma’s “Een Thuis voor Iedereen” en “Wonen en Zorg voor Ouderen” uit de nationale Woon- en Bouwagenda uit 2022.
Waar het gaat om huisvesting van kwetsbare doelgroepen, al dan niet met behoefte aan zorg of begeleiding, is nauwe samenwerking met collega’s uit het sociaal domein belangrijk.
2. Goede onderbouwing van woonbehoefte
Actueel inzicht in de woonbehoefte ondersteunt de keuzes in het woonprogramma. Dit inzicht helpt de ambities uit de Omgevingsvisie te vertalen naar concrete doelstellingen. Daarnaast motiveert het de keuzes voor bepaalde sturingsinstrumenten, zoals de toepassing van voorrangsregels via een huisvestingsverordening.
In 2023 zijn in Woondeals woningbouwafspraken tussen Rijk, provincie en regiogemeenten gemaakt. Maar wat is er lokaal nu precies nodig? Een cijfermatige onderbouwing van de woonbehoefte in de gemeente bevestigt vaak deels het al bekende ‘onderbuikgevoel’. Toch helpt een goede onderbouwing om hierin nuance of prioritering aan te brengen en feit en fictie van elkaar te onderscheiden.
Het is daarbij belangrijk om niet alleen de benodigde aantallen in beeld te brengen, maar ook zicht te krijgen welke doelgroepen het meest in de knel komen op de vaak verhitte woningmarkt en welke woonconcepten aansluiten bij hun behoefte. Ook doelgroepen die wellicht minder hoog op de politieke agenda staan komen hierdoor in beeld.
Zorg daarnaast voor een langetermijnhorizon in de behoeftebepaling. Het acute woningtekort van nu wordt niet morgen opgelost met een nieuw Woonprogramma. Demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing of migratie hebben bovendien een langetermijneffect op de woonbehoefte. Reguliere woningen bouw je voor minimaal 50 jaar. Het is daarom belangrijk om verder te kijken dan alleen de actuele woningbehoefte.
3. Actieve Participatie
Voor het realiseren van de ambities uit het Woonprogramma is de gemeente afhankelijk van stakeholders en samenwerkingspartners, zoals woningcorporaties, huurdersorganisaties, ontwikkelaars en zorgorganisaties. Betrek hen daarom dan ook actief bij het opstellen van het Woonprogramma.
Haal bij hen belangrijke opgaven en aandachtspunten op, toets ambities en vraag wat zij van de gemeente of andere organisaties nodig hebben om optimaal bij te dragen aan deze ambities.
Betrek ook inwoners bij het woonbeleid van de gemeente. Inwoners en woningzoekenden zijn uiteindelijk de mensen voor wie je het woonprogramma maakt en zij willen in onze ervaring graag meedenken. Het is een onderwerp dat leeft: iedereen kent wel een vriend, familielid of kennis in een penibele woonsituatie.
Soms worden inwoners ook op het thema wonen uitgebreid meegenomen in het traject van de Omgevingsvisie, soms vraagt dit nog aparte aandacht bij het opstellen van het woonprogramma. Vanuit de omgevingswet is participatie bij programma’s niet verplicht, wat vrijheid geeft in de invulling.
Een enquête biedt de mogelijkheid de cijfermatige woonbehoefte specifieker kwalitatief te duiden. Inwoners kunnen daarnaast gevraagd worden hun mening te geven over specifieke dilemma’s en aangeven welke opgaven er in bepaalde wijken of dorpskernen spelen. Naast laagdrempelige enquêtes zijn er ook andere methodes zoals een panelgesprek, interviews op locatie (denk aan een sportclub om jongeren te spreken) of plenair met een participatiebijeenkomst.
Welk middel ook gekozen wordt; maak vooraf duidelijk wat het doel van de participatie is, binnen welke kaders er meegedacht kan worden en wat er met de input gedaan zal worden.
Tot slot: communiceer de resultaten van de participatie ook met de inwoners en hoe deze een plek hebben gekregen in het Woonprogramma.
4. Toekomstbestendig en tegelijkertijd flexibel
Een visie zet een stip op de horizon voor de langere termijn. Heldere doelen die bestand zijn tegen de tand des tijds en minimaal vijf jaar meekunnen, ondanks politieke verschuivingen en veranderende marktomstandigheden, helpen daarbij. Tegelijkertijd is het belangrijk dat een Woonprogramma voldoende flexibel is om tussentijds bij te sturen.
Blijf gedurende de looptijd van het nieuwe Woonprogramma bijvoorbeeld de woonbehoefte, de voortgang van het woningbouwprogramma en nieuwe wetgeving monitoren en besluit op tijd om ambities aan te passen. Een concrete uitvoeringsagenda met acties verspreid over de looptijd van het Woonprogramma dragen bij aan het behalen van de ambities.
Stem de uitvoeringsagenda vooraf af met de interne en externe stakeholders die nodig zijn om de acties uit te voeren voor een realistische planning.
Houd de gemeenteraad gedurende de looptijd op de hoogte van de voortgang van het Woonprogramma en evalueer tijdig nieuwe sturingsinstrumenten om de effecten tussentijds te kunnen meten en het Woonprogramma actueel en levend te houden.