Be First Regeneration Limited, de herstructureringsmaatschappij van de Londense gemeente Barking and Dagenham heeft het 11.400 m2 (bvo) tellende complex met 47 bedrijvenunits geheel op eigen risico ontwikkeld, zonder ook maar één unit te hebben voorverhuurd.

Industria Barking, zoals de naam volledig luidt, moet als voorbeeld dienen voor nieuwe bedrijfsruimteontwikkeling, met méér bvo op een kleiner grondvlak. Netto ontstaat zo meer ruimte voor economie én meer ruimte voor wonen. 

Foto: Fred Howarth


Twee maal bezocht BT - Vakblad voor economische gebiedsontwikkeling Industria. Met SKBN in 2023, en begin dit jaar als BT-studiereis. Directeur ontwikkeling David Harley van Be First en architect Hugo Braddick, industrial sector lead bij Haworth Tompkins ontvingen het buitenlandse bezoek graag. 

Industria is nadrukkelijk een showcase. Ze willen niet alleen de markt, maar ook Nederlandse vakgenoten te laten zien dat je niet alleen huizen, maar ook bedrijfsruimte kunt stapelen.

Transformatie naar wonen

Be First ontwikkelde Industria op een brownfieldlocatie op bedrijventerrein Riverside Industrial Estate. In eerste instantie lijkt de noodzaak van stapelen op Riverside weinig urgent. Rondom de lage bebouwing in het gebied is vaak nog ruimte over op kavels die zou kunnen worden benut. Maar de gemeente Barking and Daggenham en ook de Greater London Authority (GLA) hebben andere plannen. Een deel van Riverside Industrial Estate wordt opgeofferd en getransformeerd naar woningbouw: een bittere noodzaak in de exploderende Britse hoofdstad.

Foto: Fred Howarth


Tegelijk moet er voor bestaande en de nieuwe bewoners voldoende werk zijn. In het van oudsher industriële Oost-Londen (bij Ford Daggenham rollen nog altijd verbrandingsmotoren van de band), gaat dit vaak om praktische werkgelegenheid. 

Dat betekent dat het aanbod bedrijfsruimte ongeveer gelijke tred moet houden met de groeiende populatie. En omdat Riverside Industrial Estate grondoppervlak moet inleveren, zal het hiervoor de hoogte in moeten.

Kennis en ervaring uit Azië

Waar bedrijfshuisvesting vaak anoniem is, schreeuwt het ontwerp van Haworth Tompkins architecten om aandacht. De strakke architectuur straalt functionalisme uit. Het grijsgele kleurenpalet op de binnengevels roepen associaties op met populaire cultuur. Dat is niet voor niets. Een jaar na de opening zijn nog steeds units te huur. 

Net als consumenten vragen MKB-bedrijven niet snel naar een product dat nog niet bestaat. Dus moet je het eerst ontwikkelen. En opvallen. Braddick ontwikkelde het concept van Industria samen met Graham Howarth, mede-oprichter van Haworth Tompkins. 

Foto: Fred Howarth


Samen werkten ze zes jaar aan het baanbrekende, maar ook gewaagde project, waarbij Howarth de supervisie voerde en Braddick de dagelijks leiding had en eerst aanspreekpunt was voor opdrachtgever Be First. Omdat het om een voor de Britse markt nieuw concept ging, haalden het duo Ashton Smith Associates aan boord dat gespecialiseerd is in industriële architectuur en veel ervaring heeft met meerlaags industriële projecten in Azië.

Stapelen uit noodzaak

Met Industria willen Be First en de GLA, dat het project steunde, een voorbeeld stellen. In de hoop dat de markt volgt. Dat gebeurt sporadisch al. Zo ontwikkelt Bloom Developments gestapelde bedrijvenunits, maar wel in omgevingen waar de prijsdruk net iets hoger is, zoals in Hackney, dichter tegen het centrum aan. Prijsdruk maakt uiteindelijk alles vloeibaar.

De vierkantemeterprijs van de bedrijvenunits in Barking is nog wel een uitdaging. Die ligt hoger dan de gemiddelde vierkante meterprijs in de omgeving. Harley verwacht dat dit op termijn gaat veranderen naarmate de ruimtedruk in het gebied toeneemt.

Huurprijs nog obstakel

Toen SKBN het gestapelde complex nog voor de officiële opening bezocht, had Be First nog geen unit verhuurd. Tijdens de BT-studiereis afgelopen februari waren al units in gebruik en verscheidene in optie. Braddick destijds: 'De zaken gaan steeds beter.’

Foto: Fred Howarth


De mix van bedrijven die zich meldt, is vrij divers. ‘We hebben een bedrijf dat voertuigen maakt, zoals rolstoelen en scooters, er is een bodemonderzoeksbedrijf, een liftkabelbedrijf, een cosmeticabedrijf en food-bedrijven’, vertelde Braddick in februari. Met name food-bedrijven zijn in dit deel van Londen oververtegenwoordigd. 

Hellingbaan: een must

De concentrische hellingbaan met diameter van 30 meter die Industria extra smoel geeft, is volgens Braddick gewoon nodig in dit deel van Londen, waar ondernemers met een bestelbus toegang eisen tot de eigen bedrijfsunit.

Facts & figures
>Industria heeft een vloeroppervlakte van 11.400 m2 (bvo) verspreid over 47 kleine en middengrote units waar kleine en middelgrote ondernemingen kunnen worden ondergebracht, verspreid over vier lagen;
>De units variëren in omvang van 20 tot 450 m2;
>Industria bestaat uit twee lineaire vleugels gelegen aan drie 26 meter brede service-platforms op drie niveaus;
>Deze worden bereikt via een helikopterhelling met een diameter van 30 meter die directe toegang biedt tot units met flexibele volumes van 7 meter hoog; 
>Elke unit beschikt over natuurlijk licht en ventilatie en biedt ruimte voor tussenvloeren om op maat gemaakte interne lay-outs te creëren; 
>Eén vleugel heeft een extra verdieping met kleinere incubatorunits om ruimte te bieden aan huurders op kleinere schaal en start-ups;
>Het complex is bestemd voor lichte industriële activiteiten en zal, eenmaal bezet, werkgelegenheid aan ongeveer 300 mensen bieden;
>Duurzaamheid krijgt volgens ontwerpbureau Haworth Tompkins niet alleen vorm in de 2.000 m2 zonnepannelen op het dak en thermische isolatie, maar ook met een verwachte levensduur van circa 100 jaar.

Harley stelde tijdens de rondleiding in februari dat zich vijftig geïnteresseerde ondernemingen hebben gemeld waarmee een verhuurmakelaar in gesprek is. Die makelaar heeft de opdracht gekregen om te selecteren op lichte maakindustriebedrijven. 

‘Als blijkt dat de units onverhoopt moeilijker verhuurd worden aan de beoogde bedrijven, zullen we minder selectief moeten zijn.’ Harley benadrukt dat het gemeentebestuur er vanaf het begin over is ingelicht dat het tijd zou kosten om het gebouw te vullen. Hij gaat uit van 70 procent invulling na twee jaar.

Foto: Fred Howarth

Geduld is een schone zaak

Braddick: ‘Belangrijk om te begrijpen is dat we met dit gebouwconcept een primeur hebben in het VK. Het is nooit eerder gedaan. We proberen met Industria een verandering in gang te brengen op de markt. Er is een publieke investering voor nodig om deze gewenste verandering in gang te brengen'

'Als het aan het eind van het jaar de verhuur goed gaat en de meeste units bezet zijn, dan kun je streng blijven in je verhuurprotocol. Als het minder gaat, dan kun je besluiten je strategie te veranderen.’

Zeven lessen uit Industria:

  1. Toegankelijkheid van bedrijvenunits met een bestelwagen is voor veel MKB-bedrijven een must. Hou daar bij het ontwerp van een gestapeld bedrijfsruimtecomplex rekening mee;
  2. Gestapelde industriële bebouwing is pionieren, maar op wereldwijde schaal niet nieuw. Verdiep je in geslaagde concepten over de grens, bijvoorbeeld in Zuidoost-Azië of Japan, of vlieg kennis in;
  3. Stapel is geen doel op zich of beschavingsoffensief, stapel enkel uit noodzaak. En als je het doet, maar er wat moois van. Een goed, stoer ontwerp verhoogt te acceptatiegraad;
  4. Als je gestapelde bedrijfsruimte ontwikkelt, zorg voor overdimensionering zodat units flexibel kunnen worden gebruikt, nu, en in de toekomst;
  5. De ontwerpers van Industria gaan uit van een levensduur van minimaal 100 jaar. In combinatie met een groot accommodatievermogen kan dat een een langere afschrijvingstermijn verantwoorden, voor een haalbare businesscase;
  6. Schroom als overheid niet om het goede voorbeeld te geven aan de markt, maar schep vervolgens ook de kaders waarmee je de markt kunt sturen/dan wel stimuleren het voorbeeld te volgen;
  7. Heb geduld. Gun een goed concept tijd om te landen en verwater niet te snel met het loslaten van het verhuurprotocol. Bereid je bestuur daarop voor.