De oplossing om de betaalbaarheid te borgen ligt in Amsterdam niet zozeer in het verruimen van de leencapaciteit, het zal meer moeten worden gezocht in het verruimen van de woningvoorraad. Inmiddels geldt dit niet alleen voor Amsterdam, maar voor de volledige noordvleugel van de randstad.
Er moet urgentie worden gelegd in het creëren van plancapaciteit op korte termijn om verdere betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. Dit blijkt uit de tweede kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.
Transactierecord, teruglopend aanbod, nieuwbouw laat op zich wachten
In het tweede kwartaal van 2016 zijn spectaculair veel woningen verkocht: 57.950, een record. Het beschikbare woningaanbod is ook in het meest recente kwartaal verder gedaald. Het aantal beschikbare woningen (inclusief nieuwbouw) bedraagt nu 169.500, een daling van 6 procent ten aanzien van het eerste kwartaal in 2016.
Het beschikbare aanbod daalt zodoende harder dan de voorgaande kwartalen, terwijl het nieuwe aanbod vanuit nieuwbouw (vooralsnog) uitblijft. Mede door de toegenomen marktdruk blijven de woningprijzen stijgen. In het tweede kwartaal steeg de mediane verkoopprijs met 3,2 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2016 en met 7,2 procent ten opzichte van een jaar geleden.
Wel zijn de verschillen tussen de regio’s groot. Zo worden in zeven gemeenten meer woningen in een kwartaal verkocht dan er op dit moment nog beschikbaar zijn. Deze dermate hoge marktdruk leidt tot bovenmatige prijsstijgingen en uiteindelijk ook tot financieringsproblematiek. In andere delen van het land neemt, ondanks een lichte stijging van het aantal verkopen, het beschikbare aanbod nog steeds stevig toe.
Deze tendens is daar meer van structurele aard en geeft per saldo aan dat de behoefte naar (koop)woningen structureel afneemt. Dit is een belangrijk gegeven waarmee beleidsmakers in deze gemeenten rekening moeten houden binnen het te voeren woningmarktbeleid.
Verwachtingen: teruglopend aantal transacties in de regio's Amsterdam en Utrecht
Al met al is er veel optimisme over het herstel van de woningmarkt. In sommige stedelijke gebieden lijkt de woningmarkt door het optimisme zelfs wat doorgeslagen, wat weer tot scheve verhoudingen op de woningmarkt leidt. Versneld creëren van nieuw aanbod is hier noodzakelijk om deze marktverhoudingen te normaliseren.
De consument is niet ontgaan dat de afgelopen periode verscheidene gebeurtenissen plaatsvonden die op termijn haar weerslag kunnen hebben op het sentiment om een woning te kopen. Dit bleek gisteren al uit de daling van het consumentenvertrouwen volgens de cijfers van het CBS. Toch wordt verwacht dat de politieke en economische onrust in Europa er voorlopig nog niet voor zorgen dat de consument minder bereidwillig is een woning te kopen of te verhuizen.
De verwachting is dan ook dat het aantal transacties over heel 2016 uitkomt op 200.000. Wel zal dit afhankelijk zijn van de mate waarin nieuw aanbod wordt gecreëerd. Vanwege het beperktere aanbod zal in enkele gemeenten, zoals Amsterdam en Utrecht, het aantal transacties inmiddels weer teruglopen.
