Dit is het eerste artikel in onze zomerserie over lessen uit het buitenland.

Ongeveer 45 procent van de Weense woningmarkt bestaat uit sociale huisvesting en zo'n 60 procent van 2 miljoen Weners woont in gemeentelijke of gesubsidieerde flats. Dankzij een hoog bouwtempo staan Weners met een salaris tot 5.000 euro, die in aanmerking komen voor een gesubsidieerde woning, gemiddeld zo’n 2 jaar op een wachtlijst.

Dat is heel anders dan de gemiddelde wachttijd voor een starter van 10 jaar of meer, zoals gebruikelijk in Nederlandse steden. Als je al in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.

Studiereis Wenen: sturen op levenskwaliteit voor iedereen
Na een zeer geslaagd bezoek aan Nantes in 2023, organiseren Stadszaken, ROmagazine en Stedelijk Interieur een nieuwe studiereis naar Wenen. Van 25 tot en met 27 september bezoeken we de veelzijdige metropool in het hart van Europa. Ga mee en leer hoe de stad met een consistente grondpolitiek en ruimtelijk beleid gericht op gemengd landgebruik, betaalbaar wonen en 15-minutenbuurten met hoogwaardige en toegankelijke (groen)voorzieningen het predicaat beste leefstad verdient. Klik hier voor meer informatie over het programma en aanmelden.

Dan zullen ze er in Wenen wel een flinke sloot geld tegenaan gooien, zou je denken. Dat valt mee. De jaarlijkse investering van het stadsbestuur in het woonprogramma bedraagt ongeveer 500 miljoen euro: voor ontwikkeling, herhuisvesting, en de directe financiële steun aan mensen met een laag inkomen.

Eén van de succesfactoren van het Weense woonmodel is dat de stad al in de jaren zestig, toen daar weinig aanleiding toe leek te zijn, op grote schaal grond aankocht. Om discussie in de gemeenteraad over aankopen te vermijden, plaatste de stad het gemeentelijke grondbedrijf op afstand van de politiek.

Wohnfonds gouden greep

Het nieuw opgerichte ‘Wohnfonds Wien’ ging vrolijk door met aankopen van kavels terwijl Wenen, dat toen nog half ingesloten lag tussen landen uit het Warschaupact, op dat moment een krimpstad was. Een gouden greep, bleek achteraf.

Wohnfonds Wien is na de val van de muur de belangrijkste aanjager geweest van woningbouw. Die de enorme groei van de stad van 1,4 miljoen in 1987 tot de huidige 2 miljoen inwoners mogelijk maakte. En dan vooral met betaalbare woningbouw.

Want Wohnfonds Wien hoefde niet de hoofdprijs te rekenen voor de grond voor woningbouw, dat het immers voor een prikkie had aangekocht toen geen marktpartij er interesse in toonde.

Omgekeerd hanteert Wohnfonds Wien als uitgevende partij bij tenders stevige eisen ten aanzien van architectuur, ecologie, economie en sociale duurzaamheid (het vier zuilen-model), waarop inschrijvers, vaak non-profit Wohngenossenschaften, concurreren.

Nieuwe stedelijke uitleglocaties

Het Wohnfonds heeft nog altijd 3 miljoen m² uitgeefbare grond in beheer. Naast nieuwe stedelijke uitleg zoals Aspern Seestadt is het Wohnfonds bezig met de transformatie van (voormalige) stationsomgevingen, samen met ontwikkelpartners zoals ÖBB, de Oostenrijkse NS dat grote grondposities heeft rond (voormalige) kopstations.

Omdat ook derden het potentieel van de Weense woningmarkt in de gaten kregen, de zakken van het Wohnfonds niet oneindig diep zijn, en de grondmarkt overspannen dreigde te raken, besloot het stadsbestuur in 2018 ook planologisch-juridisch instrumentarium van stal te halen om haar greep op de grondmarkt te bestendigen.

Zo legde het stadsbestuur in 2018 wettelijk vast dat nieuwbouwprojecten voor minimaal tweederde uit sociale huisvesting moeten bestaan. Maar ook door vast te leggen dat ontwikkelaars die deze huizen bouwen, maximaal 187 euro per m2 voor de grond mogen betalen.

Ter vergelijking: voor een kavel voor een vrije sector-woning betaalt de markt met gemak 1000 euro of meer.

De huren in de sociale sector mogen niet meer dan 9 à 10 euro per vierkante meter woonoppervlakte bedragen

Speculanten in de kou

De in allerijl ingevoerde maatregel in 2018 heeft speculatie niet helemaal voorkomen. Maar beter ten halve gekeerd, dan ten hele gedwaald. De stad deinst er bovendien niet voor terug speculanten in de kou te laten staan door een bouwbestemming te weigeren, en een kaveltje over te slaan. Vooralsnog heeft de stad nog keuze waar het wil bouwen.

Al met al heeft Wenen met een consistente sociale woningbouwagenda dat zijn wortels kent in het interbellum, verwachtingen over te realiseren megawinsten voor het overgrote deel van de stedelijke onroerend goed-markt altijd vrij succesvol weten te temperen. Jammer voor grondspeculanten, goed voor de stad en haar bewoners.

Die toegankelijkheid van de sociale huursector voor een brede inkomensgroep voorkomt bovendien stigmatisering van de sociale huursector en van haar bewoners. Sociale woningbouw is in Wenen doodgewoon.