Tijdens het seminar ‘De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte’, georganiseerd door PHB, gemeente Amsterdam, SKBN en vakblad BT, werden internationale voorbeelden, zoals het Londense Industria, naast concrete Nederlandse cases gezet. Zo werd duidelijk onder welke condities stapelen ook in Nederland mogelijk is.

Paul van Dijk, adviseur bij Akro Consult, ziet mogelijkheden in het grondinstrumentarium biedt om te sturen op stapelen, naast planologische regels. Toch verwacht hij dat gestapelde bedrijfsruimte in Nederland voorlopig een nichemarkt zal blijven.

Om de hoogte in te kunnen, zijn behalve passende én residuele grondprijzen, ook grote kavels van minstens een hectare met voldoende milieuruimte nodig. Deze zijn in stedelijke omgevingen, waar je juist die gestapelde bedrijfsruimte wil, volgens hem niet altijd even makkelijk te vinden.

Een van de voorbeelden die de nodige opwinding, of huiver, veroorzaakte, was het gebouw ATL Logistics Centre van Goodman in Hong Kong. Een logistieke hal van minstens 10 lagen met een enorme ‘ramp’ waarover vrachtwagens naar boven kunnen rijden.

Marije Groen, senior consultant bij Buck Consultants International, constateert dat de Nederlandse grondprijs van circa 350 euro per vierkante meter kavel niet dermate hoog is dat zo’n project hier financieel uit zou kunnen. Daarvoor zou de grondprijs van de kavel zo’n 450 euro per vierkante meter kavel moeten zijn. Stapelen is namelijk duur.

Casus – The New Farm in Den Haag

The New Farm – een gestapeld bedrijfsruimteconcept in een voormalige Philips-fabriek in hartje Den Haag – leert dat gestapelde bedrijfsruimte niet louter een efficiënte ruimteoplossing is, maar dat het ook ‘boeiend’ mag zijn, en zelfs moet, om bedrijven over de streep te trekken zich in zo’n gebouw te vestigen.

Dat is een van de randvoorwaarden om stapelen succesvol uit te rollen over de stad, aldus Roderik Wuite, voormalig directeur van The New Farm. Inmiddels biedt The New Farm een grote verscheidenheid aan bedrijven die zich op de zes vloeren gevestigd hebben.

Dat was wel een planologische uitdaging, waarbij verschillende bestemmingsplannen van postzegelniveau zijn opgesteld per gebruikscategorie, aldus Corine Keus. Zij stond als architect aan de basis van de opmerkelijke transformatie van het complex en nog steeds bij The New Farm betrokken is.

The New Farm is met publieke middelen tot stand gekomen en Starterspanden BV exploiteert het project not-for-profit. Inmiddels kan het door de hoge bezettingsgraad volgens Wuite wel net uit.

Na een panel met Jurriaan van de Eijkhof (ORAM), Martijn Overmulder (Gemeente Amsterdam), Klaas T. Bakker (Bedrijvencentrum Akerpoort) en Bert Hesselink (CTP) probeerden moderators Frank Voorbergen (PHB) en Jan Jager (vakblad BT) de lessen te destilleren uit een interessante uitwisseling van ervaringen en gedachten.

Dat resulteerde in de volgende tien learnings:

  1. Zoek regelruimte op
    Meerdere gebruikers in een gebouw kan conflicten opleveren. In milieutechnisch opzicht kan dit opgelost worden, toont The New Farm, met op één verdieping zelfs twee milieucategorieën.
     
  2. Minimale bouwhoogte
    Een optie die voorbijkomt, is het hanteren van een minimale bouwhoogte in een omgevingsplan. Volgens Paul van Dijk gaat ons ruimtelijk ordeningsbeleid vaak uit van maximale waarden, maar kan ook geëxperimenteerd worden met een ondergrens.
     
  3. Daag de markt uit
    In het geval van uitgifte kan de gemeente bij planselectie specifieke eisen stellen ten aanzien van gestapeld bouwen. Denk bijvoorbeeld aan het uitzetten van een tender. Dat leidt tot creativiteit in de markt.
     
  4. Stimulerend uitgiftebeleid
    Als je als gemeente werk wilt maken van stapelen, dan kun je naast het inzetten van planregels, waar het nog mogelijk is, financiële stimulansen meegeven via het uitgiftebeleid. 

    Denk bijvoorbeeld aan het toestaan van een negatieve grondprijs bij residueel rekenen, kortingen op de bvo-prijs bij stapelen, een experimentele vaste plotprijs waardoor stapelen – tot op zekere hoogte – loont, of een omzetgerelateerde “ingroei” canon.
     
  5. Geef zelf het goede voorbeeld
    The New Farm en ook Industria in Londen, beide geïnitieerd door de lokale overheid, zijn showcases die laten zien wat de meerwaarde van gestapelde bedrijfsruimte kan zijn, en met dat doel gerealiseerd zijn door de gemeente of publiek ontwikkelingsbedrijf. Soms moet je als stad het goede voorbeeld geven.
     
  6. Toon ambitie op bestuurlijk niveau
    Als het de stad menens is, dan is commitment van het stadsbestuur onontbeerlijk. Bijvoorbeeld om de keuze te experimenteren met de grondprijsmethodiek (eventueel als pilot), met het stimuleren van stapelen en duurzaam ruimtegebruik als doelstelling.

    Zo hanteert Amsterdam nu nog een ondergrens voor grond van ruim 200 euro/m2 bvo, terwijl je, als je residueel rekenen letterlijk neemt, de prijs onder de nul kan laten zakken. Daarmee zouden minder andere functies, zoals serviced apartments (zoals in de Amsterdamse ‘Makerstoren’, zie kader onder), nodig zijn om de businesscase rond te rekenen.

    Wanneer de gemeente te rigide vasthoudt aan bestaand normatief residueel grondprijsbeleid en niet echt residueel rekent, zal dat ertoe leiden dat eigenaren op bedrijventerreinen niet of slechts beperkt investeren in hun vastgoed.

    Daardoor komt de zo gewenste stapeling van bedrijfsruimte niet van de grond en blijven verdichting en extra grondopbrengsten uit.
     
  7. Maak de ontwikkeling onderdeel van een gebiedsontwikkeling
    Stapelen vindt al op vele niveaus plaats, laat Marije Groen van BCI zien. Zie gestapelde bedrijfsruimteconcepten daarom als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. Daarmee kan er binnen een gebiedsontwikkeling makkelijker verevend worden en onrendabele investeringen toch worden gedaan door de markt.
     
  8. Denk groot, durf van postzegelaanpak af te stappen
    Een tip van Bert Hesselink (CTP), die graag wil investeren in gestapelde bedrijfsruimte, maar enkel als het body heeft. Mede om die reden zijn de investeringen van CTP in Nederland nog beperkt en kijkt CPT meer naar investeringen in de brownfields in bijvoorbeeld Duitsland.

    Een ontwikkelingsmaatschappij als de Utrechtse OMU zou van pas kunnen komen om een interessante propositie (voldoende schaal) voor grote investeerders als CTP voor te bereiden.
     
  9. Onderhandelen kan leiden tot mooie win-wins
    Het beeld dat ondernemers niet willen of kunnen stapelen, wordt gecorrigeerd door Klaas T. Bakker, die met zijn bedrijvencentrum Akerpoort een FSI 1,3 realiseerde. Niet allemaal voor productieve bedrijven, maar toch. Als hij de lucht in gaat, tikt de gemeente extra grondkosten af.

    Hoeveel, daar valt altijd over te onderhandelen, als het maar tot een win-win situatie leidt. Bakker gelooft daarbij in het betrekken van bestaande eigenaren in herontwikkelingsprojecten waarin gestapeld wordt, ook als het gaat om financiering. Dit kan door te werken met financiële participaties.
     
  10. Ondersteun initiatiefnemers
    Hoewel er grote schaarste is aan bedrijfshuisvesting, zijn eindgebruikers vaak nog onvoldoende in beeld in de ontwikkelfase van bedrijfsgebouwen. Eindgebruikers missen zelf ook de tijd en expertise.

    Door deze vanuit gemeente en/of ontwikkelaar beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld in de vorm van gespecialiseerde architecten zoals in Tilburg, of een werkcorporatie die in Amsterdam van de grond komt, kan het belang van de ondernemer in een vroegtijdig stadium worden meegenomen.

Casus – Makerstoren in Amsterdam

De Makerstoren in Amsterdam is een particulier project van de ontwikkelende ondernemers Duncan Stutterheim en Ian Grey. In tegenstelling tot The New Farm geldt voor de Makerstoren, waarvan de bouw in april gestart is, een maximale milieucategorie van 3.1.

Voor een bierbrouwerij (5.1) zoals The New Farm huisvest, is in de Makerstoren geen plaats. De ontwikkelaars stellen wel, mede vanuit de erfpachtvoorwaarden vanuit de gemeente Amsterdam, ten minste de eis dat er ‘iets fysieks wordt geproduceerd’.

Uiteindelijk betaalt dat de hoge ontwikkelkosten niet en de Rabobank kon enkel over de streep worden getrokken door de ontwikkeling van 49 serviced appartements (géén permantente woonfunctie) aan de kopse zijde van het gebouw. Een creatieve oplossing die valt of staat met de vraag naar dit soort verblijven.

Om die aantrekkelijker te maken zorgde architect Allard Meine Jansen ervoor dat die uitkijken op de stad en het recent aangelegd Rhônepark. De ‘makers’ moeten het doen met Westpoort.