Een belangrijke oorzaak van de achterblijvende woningbouw is de moeilijkheid om woningbouwprojecten financieel rond te krijgen, zowel voor ontwikkelaars als gemeenten die de buitenruimte moeten betalen. De vaak hoge grondprijs is hiervan een van de oorzaken, schrijven de onderzoekers, onder wie hoogleraren Arjen Schep en Maarten Allers. 

Bij een planbatenheffing moet een grondeigenaar belasting betalen over de grondwaardestijging, voordat kan worden begonnen met bouwen. De gedachte is dat de grondeigenaar rekening houdt met de planbatenheffing, waardoor de grondprijs daalt. 

Door de planbatenheffing zijn woningbouwprojecten beter rendabel te maken. ‘Exploitatietekorten worden in deze gevallen lager door lagere grondprijzen. Het is dan ook minder nodig om publiek geld in te zetten, zoals woningbouwimpulsgelden of gemeentelijke bijdragen.’ 

Gemeenten kunnen de opbrengsten ook gebruiken voor woningbouwprojecten waarvan de exploitatie nog niet sluit, of om projecten met meer betaalbare woningen of betere kwaliteit te subsidiëren, aldus de onderzoekers. 

‘Een bijkomend voordeel is dat een planbatenheffing de gevoeligheid van bouwprojecten voor schommelingen in huizenprijzen en grondprijzen vermindert.’ 

De onderzoekers benadrukken dat de planbatenheffing juridisch niet als een belasting wordt beschouwd, maar als een bestuurlijke geldschuld. Daardoor kan worden aangesloten bij de bestaande regels over het kostenverhaal in de Omgevingswet. 

Een planbatenheffing zal niet direct na invoering zijn volledige effect hebben, omdat gronden die ontwikkelaars al hebben aangekocht niet onder deze heffing zullen vallen. Bovendien zal nog steeds grondspeculatie plaatsvinden, waardoor projecten niet starten. 

Grondbelasting prikkel om te bouwen 

Mogelijk dat een grondbelasting daarbij wel kan helpen. Met zo’n belasting kunnen grondeigenaren financieel worden geprikkeld om bebouwbare grond te bebouwen, beamen de onderzoekers. 

Een algemene grondbelasting voor bebouwbare onbebouwde grond werkt minder goed dan een specifieke grondbelasting van bouwgrond met woonbestemming, stellen de onderzoekers. 

Een algemene grondbelasting belast alle grond, en kan worden ingebouwd in de bestaande onroerendezaakbelastingen (ozb). Het is een zeer efficiënte manier om belastinggeld te verkrijgen.  

‘Ook helpt zo’n belasting gemeenten om investeringen die een gebied aantrekkelijker maken te bekostigen.’ Maar: ‘Wegens het ongerichte karakter is een algemene grondbelasting minder geschikt om woningbouw te versnellen.’ 

En een belasting op alleen onbebouwde grond met een woonbestemming dan? Dan kunnen weliswaar hogere tarieven worden gehanteerd, maar ook daar is een kanttekening bij te maken.  

‘Omdat het echter niet vaak voorkomt dat woningbouw vastloopt om speculatieve redenen, zal ook deze variant niet op veel plaatsen tot versnelling van woningbouw leiden.’ 

Invoering vergt zorgvuldige vormgeving 

De conclusie van de onderzoekscommissie is dat zowel de planbatenheffing als beide uitgewerkte varianten van een grondbelasting uitvoerbaar zijn maar vereisen een zorgvuldige vormgeving.  

Belangrijk is volgens de onderzoekers vooral dat vooraf goed wordt vastgelegd hoe grondwaarden worden bepaald. Invoering van een planbatenheffing vereist bovendien een overgangsregeling.  

Het onderzoek heeft volgens de opstellers van het rapport geen alternatieven aan het licht gebracht met een vergelijkbare of een betere werking dan een planbatenheffing of een grondbelasting.  

Zo passeren in het rapport als alternatief onder meer ‘Beter benutten bestaande mogelijkheden’, ‘Verbeteren kostenverhaal’, ‘Opheffen vrijstellingen’ en ‘Verbeteren baatbelasting’. 

Opdracht Ministerie van Financiën 

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Financiën. Het rapport is op 22 juni 2024 aangeboden aan de Tweede Kamer, tegelijk met het rapport van het Interdepartementale Beleidsonderzoek Woningbouw & Grond dat erop voortbouwt. 

Coelo is het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden, verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen, en ESBL staat voor The Erasmus Study Center for Taxes of Sub Central Governments en is onderdeel van de Erasmus Universiteit Rotterdam.