In veel grote winkelstraten is het inmiddels weer net zo druk als voor corona, blijkt uit recentelijk onderzoek van Locatus, marktleider op het gebied van retailinformatie in de Benelux. Toch blijft het aantal leegstaande panden gestaag toenemen. Waar dat in de vorige zomer 6 procent was, is dat nu 6,4 procent.

In een verklaring aan de NOS gaf Locatus aan dat volle winkelstraten nog niet betekenen dat er meer gekocht wordt. Daarbij zijn er een hoop belemmerende factoren, zoals inflatie, hogere arbeidskosten, het terugbetalen van coronasteun en pensionerende ondernemers.

Misverstand 1: ‘Leegstand is een probleem’

Volgens fund manager Peter Koppers, sinds 2019 verantwoordelijk voor het retailvastgoed van Achmea Real Estate, betekent het percentage leegstand niet dat het slecht gaat met de retailmarkt. Als schakelpunt tussen retailers en beleggers bouwt Koppers aan het ondernemersklimaat en tegelijkertijd aan vastgoedportefeuilles. Hij heeft daardoor veel inzicht in de retailwereld, helemaal door de coronacrisis.

De fund manager wijst voor de oorzaak van de leegstand vooral op een veranderende dynamiek. ‘Het winkelaanbod concentreert zich steeds meer in de grote steden, zoals Amsterdam, Utrecht of Eindhoven. Veel grote merken en beleggers willen daar naartoe.’

Er is sprake van een tweedeling in de markt, vervolgt Koppers. ‘In de grote steden zien we de leegstand afnemen, terwijl die in de kleinere kernen licht toeneemt. Waar kledinggigant Zara verdween uit Amersfoort en Leeuwarden, opende het recent juist de grootste vestiging van de wereld in Rotterdam, waar het nu in totaal drie vestigingen heeft.’

Al voor de coronaperiode stelde Achmea Real Estate zijn beleggingsbeleid bij: van twintig steden naar negen steden, met daarbinnen nog een verdere focus op de top vier: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. ‘De hoge koopkracht, het aantal inwoners, toenemend toerisme én de bevolkingsgroei zorgen dat ons retailvastgoed het hier goed doet.’

Weten wat de retailer wil en een focus in strategie is essentieel, anders blijven we met leegstand achter, benadrukt Koppers. ‘Gelukkig zien we dat retailers steeds meer data met ons delen, waardoor wij de omzetstromen makkelijker kunnen volgen.’

Misverstand 2: ‘Faillissementen laten zien dat retail achteruitgaat’

Naast de toenemende dynamiek tussen grotere en kleinere steden is er ook een verschil te zien tussen de retailmerken die zich wel of niet aanpassen aan de tijd. ‘Dit verklaart het aantal winkels dat door een faillissement in het nieuws komt.’

Koppers wijst naar onder meer de V&D, BCC, Big Bazar en Blokker, waarbij een lening de laatstgenoemde nog maar net redde van de ondergang. ‘Hoewel deze faillissementen niet liegen, sneeuwen ze het goede nieuws behoorlijk onder. Niemand leest dat kledingwinkel Costes in vijf jaar tijd met twintig vestigingen is gegroeid, sieradenwinkel My Jewellery (van oudsher online) sinds 2015 al 28 fysieke winkels heeft geopend of dat Action recordwinsten maakt.'

Een winkel zoals Blokker is in dat opzicht onvoldoende meegegaan met de tijd, vindt Koppers. ‘Merken moeten zichzelf continue opnieuw uitvinden en het is niet gek als daar een paar faillissement uit rollen. Dat is niet direct een “retailprobleem”, eerder een “merkprobleem.”’

Vanzelfsprekend gaan niet alleen de grote retailers failliet. ‘We zien ook zelfstandige ondernemers die het zwaar hebben en, in tegenstelling tot grote retailers, de huren niet kunnen betalen.’ Al ligt hier niet gelijk een noodzaak om te vernieuwen, zoals bij Blokker. Volgens Koppers missen deze ondernemers in sommige gevallen simpelweg de inkoopkracht die de grote concerns wel hebben.

Waar het kan, probeert Achmea Real Estate deze ondernemers mee te nemen, omdat een retailmix meer bezoekers trekt. ‘In grote binnensteden gaat dit moeilijker, de grotere wijkcentra lenen zich hier beter voor. Door wat “couleur locale” door te laten klinken in de straten, krijgt het gebied een eigen gevoel en voorkomen we een monocultuur.’

Misverstand 3: ‘Retailvastgoed rendeert niet’

Dit wordt vaak gezegd in de vastgoedmarkt, benadrukt Koppers. Retailvastgoed zou niet renderen, met name door de gestegen rentes. ‘Maar als we kijken naar de cijfers – ook die van benchmarkpartij MSCI - zien we dat retail het afgelopen jaar het best presterende segment is geweest in de Nederlandse vastgoedmarkt.’ 

Daarin verschilt de retail van andere sectoren. ‘Tot in de coronatijd bleef de retail enorm achter, terwijl de woning- en logistieksector het goed deden. Maar dat is nu juist omgedraaid', zegt de fund manager. ‘Sinds midden 2022 is retail behoorlijk stabiel, met positieve rendementen en - in tegenstelling tot de woningsector - vrij weinig afwaarderingen.’

Dat komt volgens Koppers omdat de retailmarkt al in een vroeg stadium gecorrigeerd is en dat er relatief veel cashflowrendement uit winkels komt. ‘De verhouding tussen huur en waarde was in retail altijd al gunstig, maar is de laatste jaren verder verbeterd.’

‘Natuurlijk heeft de sector een klap gekregen door corona, en is het belangrijk om deze sector met zorgvuldig beleid te blijven ondersteunen. Maar de sector heeft ook laten zien dat ze veerkrachtig is, met name in de grotere steden.’

Misverstand 4: ‘Binnensteden hoofdzakelijk bedoeld voor retail’

Het valt niet te missen dat binnensteden naast retail steeds meer andere functies verwelkomen, zegt Koppers. ‘In de winkelstraten zien we steeds meer dienstverlening, sportscholen en vernieuwende horeca-concepten verschijnen. Ook de secundaire ruimtes, zoals de achterkanten van winkelcentra, krijgen steeds vaker een leukere invulling.’

Als voorbeeld noemt de fund manager Forum in Rotterdam: een groot transformatieproject aan de Coolsingel waarbij een oude kantoortoren ruimte maakte voor een mix aan winkels, woningen, horeca en nieuwe kantoren.

‘Beneden zitten grote merken zoals Primark, Costes en Cotton Club. Bovenin vind je woningen en daartussen zit een hele mooie sportschool, waarbij men vanaf de crosstrainer over de Lijnbaan uitkijkt. Zulke functies maken een centrum veelzijdiger, aantrekkelijker maar ook veiliger.’

Terwijl steeds meer steden deze functiemenging omarmen, blijft er een taak voor gemeenten om dit bestemmingstechnisch te faciliteren, benadrukt Koppers. ‘Het is van belang dat beleggers de mogelijkheid krijgen om hun plannen uit te voeren. De ene gemeente snapt dit beter dan de andere.’

In zijn werk komt Koppers hier en daar locaties tegen met veel kansen voor nieuwe horeca, maar waarbij gemeenten dat tegenhouden. ‘De gemeenten vinden dat winkels hier de hoofdfunctie moeten blijven. Wij eindigen daardoor met lege panden omdat we er geen geschikte winkelfunctie voor kunnen vinden', aldus de fund manager.

Ook binnen een pand is functiemenging te vaak ingewikkeld, vervolgt Koppers zijn verhaal, al komt hij dat binnen de portefeuille van Achmea Real Estate niet vaak tegen. ‘Vanuit de markt hoor je dat huidige retailers willen vernieuwen en een broodje of drankje willen aanbieden binnen de kleding- of kapperszaak. Hier lopen ze nog te vaak tegen de grenzen van de bestemming aan.’

Volgens Koppers biedt functievernieuwing veel kansen en kunnen gemeenten meer inzetten op het faciliteren hiervan.

Misverstand 5: ‘Fysieke winkels verliezen de strijd met e-commerce’

Een welbekend geluid als het gaat om de gezondheid van winkelstraten: “Online winkels verpesten het voor de fysieke zaken.” Dat is achterhaald, bepleit Koppers.

Hij wijst erop dat e-commerce inmiddels meer dan vijfentwintig jaar onderdeel is van de retailmarkt. ‘E-commerce heeft mede door corona veel omzetgroei laten zien, maar kent ook nog steeds veel beperkingen, waaronder de beperkte winstgevendheid.’

Kansen liggen er voor ondernemers door fysiek en online met elkaar te integreren, legt Koppers uit. ‘Steeds meer retailers omarmen beide concepten en brengen dit naar de winkelstraat. Veel merken openen bijvoorbeeld winkels waarin beleving en uitstraling centraal staan. De aankoop kan vervolgens in de winkel of online plaatsvinden.

Ook voor andere typen retailers ligt er een koppelkans. Een mooi voorbeeld is Coolblue, van oudsher een echte e-commerce-speler zegt Koppers. ‘Hun 29 fysieke winkels zijn met nadruk ingericht op service. Als klant kun je hier een koffiemachine laten repareren, en tegelijkertijd even koffiedrinken en rondneuzen voor een nieuwe telefoon', vertelt Koppers.

De fysieke winkel draagt bij aan klanttevredenheid, terwijl de online winkel omzet draait. Dit is typerend voor de kansen tussen fysiek en online. ‘Het veranderende landschap vraagt nu eenmaal om nieuwe businessmodellen en daar moeten zowel beleggers, ondernemers als wij bij Achmea Real Estate scherp op blijven', concludeert de fund manager.