Door Friso de Zeeuw (adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar TU Delft) en Geurt Keers (woningmarktonderzoeker). Een uitgebreide versie van dit ingezonden artikel staat in ROmagazine.

PBL heeft een onderzoek naar verhuisbewegingen uit en naar VINEX-uitleglocaties in 2008-2021 gedaan om lessen te trekken voor woningprogramma’s op nieuwe uitleglocaties. De studie concentreert zich op de toevoeging van 108.000 woningen (‘restcapaciteit’) op VINEX-uitleglocaties van 2008 tot 2020.

De belangrijkste les volgens PBL is dat bij toekomstige grote uitbreidingen beter moet worden nagedacht over de functie en samenstelling van de wijken en hoe die zich verhouden tot andere woongebieden in de stadsregio in verband met segregatie en uitsorteringsprocessen op stedelijke woningmarkten. 

De tweede les van PLB is om vanaf het begin beter rekening houden met verschillende woonbehoeften die in de loop van de tijd zullen veranderen. Voor flexibiliteit moet er letterlijk meer ruimte openblijven om de wijk later aan veranderende voorkeuren te kunnen aan te passen.

Bij deze studie plaatsen wij negen kanttekeningen die tot volstrekt andere conclusies leiden dan die van de PBL-onderzoekers.

  1. VINEX stuurde op doorstroming en dat is prima

    Het stevige programma grondgebonden koopwoningen was onder meer bedoeld om de doorstroming van mensen met een gegroeid inkomen vanuit bestaande sociale huurwoningen te laten doorstromen. Zodat die woningen weer beschikbaar kwamen voor mensen met een laag inkomen. En zo werd de ‘goedkope scheefheid’ bestreden. Prima beleid en ook nog geslaagd.
     
  2. VINEX-opgave bestond voor een derde uit binnenstedelijke locaties

    PBL laat onbesproken dat het VINEX-beleid 33 procent van de woningbouwopgave in bestaand stedelijk gebied beoogde. Op grotere binnenstedelijke locaties werd 50 procent sociale woningbouw aangehouden. In de stedelijke vernieuwingswijken was (met meer subsidies) een hoger aandeel sociaal mogelijk.
     
  3. Programma’s op de VINEX-uitleg in 2008-2020 zijn behoorlijk gedifferentieerd

    De differentiatie is groter dan PBL suggereert. Gemiddeld betrof de woningbouw in 2008-2020 op VINEX-uitleglocaties circa 60 procent koopwoningen. Alle koopwoningen als duur bestempelen, zoals PBL doet, gaat voorbij aan dat dit gemiddelde bestaat uit een deel betaalbare koop, een deel gemiddeld en een deel dure koop boven het gemiddelde. En er is zelfs na 2008 in de meeste jaren 40 procent huurwoningen gebouwd: 15 procent sociaal en 25 procent vrije sector huur.
     
  4. Waarom moeten bewoners voor hun wooncarrière in dezelfde VINEX-wijk blijven? 

    Volgens PBL hebben ouderen en starters vanwege de ‘steeds eenzijdigere’ woningvoorraad nauwelijks kans om in de VINEX-wijk een gepaste woning te vinden. Starters en oudere doorstromers verlaten de VINEX-uitlegwijken namelijk naar verhouding vaker.

    Dit is maar een interpretatie van de gegevens, zonder nadere onderbouwing. Dat starters een uitlegwijk verlaten (40 procent van de uitstroom) is niet zonder meer een reden voor zorg. Het zijn veel jongeren die het ouderlijk huis verlaten en vaak naar stedelijke woonmilieus willen verhuizen, voor studie of werk en nabij stedelijke voorzieningen. Opvallend is echter dat het aandeel van de groep starters onder vertrekkers afneemt van 50 naar 40 procent.

    De PBL-onderzoekers doen alsof VINEX-bewoners voor altijd met hun VINEX-uitleglocatie ‘getrouwd’ willen zijn, ongeacht huishoudenstype en woonloopbaan. Een bizar uitgangspunt. Het geeft te denken als ook 40 procent van de uitstroom gezinnen (middenleeftijdsgroepen) betreft.
     
  5. VINEX is uitermate geslaagd, gezien woonduur, tevredenheid en prijsvorming

    Bewoners waarderen VINEX-uitleglocaties zeer, nog steeds. PBL constateert ook dat de woonduur (‘honkvastheid’) relatief hoog is, wat wijst op grote woontevredenheid. Uit de PBL-studie blijkt verder dat de prijsontwikkeling van de woningbouw (koop en huur) op VINEX-uitleglocaties in 2008-2020 niet afwijkt van de woningbouw op referentielocaties. De woningbouw op VINEX is veeleer een zeer geslaagde operatie.
     
  6. Ruimte reserveren voor latere invulling verhoogt alleen maar de grondprijs

    Bij grootschalige locatieontwikkeling grond reserveren voor een veranderende vraag in de toekomst, zoals de tweede les van PBL luidt, is door de PBL-onderzoekers zelf in de podcast over het onderzoek al als tamelijk kansloos getypeerd.

    Tijdelijk groen is over 20 jaar niet makkelijk te veranderen in een bouwkavel voor een ouderenflat. Dat zullen de toekomstige buurtbewoners niet accepteren. Ruimte reserveren voor latere invulling verhoogt bovendien de grondprijs voor de woningen voor bewoners ‘van nu’. Flexibiliteit in programmering tijdens de plannings- en realisatie-periode van circa 20 jaar is wel zinvol en haalbaar.
     
  7. Alsof bij nieuwe woonwijken niet wordt nagedacht over de context 

    De voornaamste les uit de PBL-studie naar VINEX-uitleg voor de nieuwbouwopgave is een open deur: denk na over de toekomstige vraag bij de woningprogrammering op grote woningbouwlocaties in relatie tot de regionale woningmarkt. Dat is bij VINEX wel degelijk gebeurd.
     
  8. Ontwikkelaars willen niet per se grote woningen bouwen

    De PBL-studie schetst het beeld dat de overheid ontwikkelaars niet bijstuurt in hun commerciële programmatische wensen. Die wens zou zijn: grotere, dure woningen bouwen. Ontwikkelaars bouwen ook kleinere woningen waar vraag naar is, zoals kleine koopappartementen voor starters in de steden. Zij hebben daar eerder ‘te klein’ dan ‘te groot’ te bouwen. De kostenontwikkeling (in de bouw) in combinatie met de betaalbaarheidseisen van de overheid bevorderen deze tendens. 
     
  9. De gouden formule is nog steeds: homogene buurten in heterogene wijken  
    Het PBL-oordeel dat VINEX-uitleg met veel (dure) grondgebonden koopwoningen eenzijdig was, slaat de plank volledig mis. De programmatische differentiatie voldeed. Het oude adagium gemengde wijken en homogene buurten is ook op de VINEX-uitleg van toepassing. 

Conclusie: geen basis voor negativisme over NIVEX

De VINEX-wijken zijn juist een lichtend voorbeeld voor hoe men met goede locatiekeuze, afwisselende stedenbouw en realistische business-cases tegemoet kan komen aan betaalbare woonwensen van mensen en hebben de tand des tijds grandioos weten te doorstaan. Voor negativisme biedt het PBL-onderzoek in ieder geval geen enkel aanknopingspunt.