Moet je – net als voor betaalbaar wonen – een bepaald minimum aandeel betaalbare bedrijfsruimte afdwingen? Of kunnen overheid en markt per gebied tot goede afspraken komen over een gewenste mix van wonen en betaalbare bedrijfsruimte in stedelijke mixgebieden als de Haagse Binckhorst, Merwe-Vierhavens (M4H) in Rotterdam of Schieoevers Delft?  

Deze vragen  stonden centraal tijdens het MRDH Vastgoeddebat op de eerst dag van vastgoedbeurs Provada , dat werd georganiseerd door de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH), Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) en vakblad BT.

Zelf doen

De gemeente Rotterdam verzorgt het leeuwendeel van het bedrijfsruimteprogramma in transformatiegebied M4H (Merwe-Vierhavens) aan de westkant van de stad grotendeels zelf. Dat kan omdat veel kavels en verouderde havenopstallen eigendom zijn van de gemeente of Port of Rotterdam, die het gebied samen willen herontwikkelen.  

Onderdak bieden aan scale-ups uit bijvoorbeeld de circulaire campus Blue City 010 of de RDM-campus aan de overzijde van de Nieuwe Maas is een belangrijke doelstelling. En die kunnen niet de hoofdprijs betalen, aldus David Louwerse, gebiedsadviseur ruimtelijke economie van de gemeente Rotterdam tijdens een introductie.  

M4H maakt onderdeel uit van het Rotterdamse Makersdistrict dat de maakindustrie weer zichtbaar moet maken in de stad. Maar het is niet genoeg om voldoende werkprogramma te realiseren. Daarvoor is Rotterdam ook afhankelijk van inspanningen van de markt, bijvoorbeeld in plinten. Maar hoe maak je daar een haalbare businesscase voor? Wie gaat die plinten exploiteren? En hoe blijft betaalbare werkruimte betaalbaar, ook op de langer termijn? Met deze vragen besloot Louwerse zijn inleiding op het debat.

Belang versus weg er naartoe

Als deelnemers aan het debat – naast Louwerse - Jeanet van Antwerpen (programmadirecteur Innovatiedistrict Delft), Fahid Minhas (directeur van project- en gebiedsontwikkelaars branchevereniging NEPROM), Mieke Verschoor (manager mixed zones, AM Gebiedsontwikkeling) en Olga Wagenaar (ontwikkelmanager AMVEST) – het ergens over eens waren, dan is het wel over het belang van voldoende bedrijfsruimte in stedelijke mixzones.  

Of zoals Minhas het omschrijft: ‘We ontwikkelen veel woningen in stedelijk gebied, maar mensen trekken alleen naar de stad als ze er ook kunnen werken.’

Tot zover was er consensus. Verschoor wilde gelijk reageren op de vraag die moderator Jan Jager (hoofdredacteur BT) opwierp of betaalbare bedrijfsruimte gewoon met wettelijke middelen beschermd moet worden, desnoods via een transformatieverbod.  

‘De creatieve broedplaats verdwijnt als eerste. Het is de enige knop waar je aan kunt draaien’. Verschoor, die voor gebiedsontwikkelaar bedrijfsruimtes realiseert in mixgebieden, is voorstander van een norm voor betaalbare bedrijfsruimte, net zoals geldt voor betaalbare woonruimte.

‘Met goed sturen kun je de ontwikkelende beleggingsmarkt professionaliseren in mixed use, zie wat er ooit is gebeurd met reguleren sociale huisvesting waaruit de woningcorporaties zijn ontstaan. Amsterdam is nu aan het sturen op betaalbaarheid waaruit een werkcorporatie is ontstaan.'  

'We waren als AM traditioneel een woningbouwontwikkelaar in – bij voorkeur – de vrije sector. Nu hebben we afdelingen die ook gericht zijn op betaalbaarheid.Inmiddels zijn we bezig om dit een integraal onderdeel te maken van het hele bedrijf. Sturing is nodig om de markt te professionaliseren in mixed use.’ Ook kan het volgens haar tot creativiteit leiden.

Bedrijfsruimtefonds

Met zijn suggestie voor een transformatieverbod refereerde Jager aan een optreden van de Zwitserse architect Markus Schaefer op het BT Event in 2023. Die stelde dat zodra je de markt zijn gang laat gaan, goedkope bedrijfsruimte wordt weggedrukt en er geen weg meer terug is.  

Het ‘kanton’ Zürich stelde daarom al in 2007 een transformatieverbod in op bepaalde gebieden, hetgeen de stedelijke grondmarkt temde, en in nieuwe, innovatieve werkruimteconcepten resulteerde, vaak in gestapelde vorm.

Volgens Louwerse van de gemeente Rotterdam is het met name belangrijk dat HMC-terreinen geborgd worden voor hoge milieu categorie-activiteiten die zich niet laten  mengen met wonen.  

Op locaties als M4H is ruimte voor een mix van lichter industrie en wonen. Maar dan mag wonen, dat vaak meer oplevert in financiële zin, niet gaan domineren.  

Hij oppert de mogelijkheid van het opzetten van een bedrijfsruimtefonds, samen met marktpartijen.  

NEPROM-directeur Minhas voelt wel wat voor een  fonds. ‘Beleggers en ontwikkelaars redeneren traditioneel dat investeren in woningen goed werkt, maar als je in een stad op een locatie komt met een transformatie bestemming dan moet ook nagedacht worden over de opzet van een fonds, dat wil investeren in die bestaande bedrijfspanden.'  

Hij voegde daaraan toe dat dit voor een ontwikkelaar wel een andere manier van denken vergt.  Dat geldt ook voor  gemeenten en ondernemersverenigingen want vraag voor die laatste is: hoe ziet de bedrijfsruimte van de toekomst eruit? Laten we het dan vooral hebben over wat de behoefte is aan arbeidsplaatsen en niet aan meters die we voorheen hadden en nu hebben’, aldus het oud-Tweede Kamerlid, die in een eerder leven ook ontwikkelaar was…

Mixen waar het kan

Jeanet van Antwerpen pleit voor mixen waar mixen kan. ‘Als we een transformatie stop instellen dan gaan we weer terug waarvoor ik al 20 jaar tegen strijd dat het bedrijventerrein een paarse vlek is in het bestemmingsplan waar niets mag en waar je nog geen broodje kunt kopen of sportvoorzieningen zijn. Als niet transformeren betekent dat er ook geen voorzieningen aanwezig mogen zijn dan schiet je je doel voorbij.'  

Van Antwerpen vindt dat gemeenten preciezer moeten kijken  op welke locatie vestigingsruimte wordt aangeboden en wat past daar dan bij om die bedrijvenfunctie te ondersteunen.  

'Soms is dat wonen in de buurt en soms zijn dat ook voorzieningen. Met klassiek in bedrijven wonen denken, kom je er niet’, aldus Van Antwerpen, die als kersverse programmadirecteur Innovatiedistrict in Delft en omgeving een vestigingsklimaat probeert neer te zetten dat zich kan meten met Brainport.  

Een voordeel van Delft is dat álle tien sleutel technologieën die het ministerie van EZK onderscheidt, in het gebied aanwezig zijn. Verder hebben Delft en de zuidelijk Randstad die qua groei achterblijven bij Eindhoven, Utrecht en Amsterdam, nog een flinke inhaalslag te maken.

Bedrijfsruimte moet ook transformeren

Minhas is ronduit tegenstander van een transformatieverbod, omdat bedrijfsruimte en commerciële ruimte zelf ook in een transformatie zitten.  

‘Als je een gemiddeld bedrijventerrein in NL afloopt en je ziet hoeveel eenlaagse gebouwen daar staan dan schrik je bijna het apenzuur. Is dat nou de oplossing hoe wij als samenleving met de schaarse ruimte om willen gaan? Mijn antwoord daarop is nee.’

Minhas heeft ook moeite met de door Verschoor genoemde normen, mede omdat de vraag naar bedrijfsruimte volgens de NEPROM-directeur continu verandert.  

Hij is voorstander van afspraken maken vooraf over een programma.  Op basis daarvan kan eventueel een lage grondprijs worden afgedwongen om zo een businesscases rond te kunnen rekenen.  

Hij verwacht ook flexibiliteit en creativiteit bij gemeenten bij het zoeken naar en vinden van oplossingen om businesscases rond te rekenen. Bijvoorbeeld door meer bouwhoogte toe te staan voor een extra programma.

Gebiedsafspraken maken

Olga Wagenaar, ontwikkelmanager van Amvest heeft die afspraken met de gemeente Delft gemaakt. Amvest – een ontwikkelende belegger – heeft een lange samenwerking opgetuigd met de gemeente Delft voor het realiseren van een mixed-use programma op de Schie-oevers, waarbij op gebiedsniveau verschillende onderdelen van het ontwikkelprogramma met elkaar worden verevend.  

‘Het gaat om differentiatie, we moeten de taart met ‘z’n allen verdelen’, aldus Wagenaar.  

Tot slot moet haar  nog iets van het hart. Een plint is volgens haar niet geschikt als locatie voor bedrijfsactiviteiten. In elk geval slaagt dit in de praktijk volgens haar zelden.  

Als alternatief oppert zij in gebiedsontwikkelingen gebouwen voor ondernemers in het platte vlak náást wooncomplexen te realiseren, en hierover aan de voorkant harde afspraken te maken, op gebiedsniveau.