Uit de inventarisatie blijkt dat 42 procent van de Nederlandse gemeenten lokale regelgeving heeft voor middenhuur bij nieuwbouwprojecten. Drie jaar geleden was dat nog 22 procent. Daarmee is het aantal gemeenten met eigen regelgeving in drie jaar tijd verdubbeld van 77 naar 146.
Verder is 12 procent van de gemeenten nu van plan op korte termijn lokale regels in te voeren en 19 procent onderzoekt de mogelijkheden. Veel gemeenten doen dit in aanloop naar de invoering van het wetsvoorstel betaalbare huur. Zo'n 26 procent heeft helemaal geen plan of onderzoek.
Afwijken of afstemmen?
Een belangrijk doel van het wetsvoorstel is om lokale en landelijke regels rondom middenhuur op elkaar af te stemmen. Toch lijkt het erop dat gemeenten hiervan willen afwijken.
Dat doen ze bijvoorbeeld bij het bepalen van de middenhuurgrens, door af te wijken van de puntentellingen zoals voorgesteld door demissionair minister De Jonge. ‘Er zijn ook voorbeelden van gemeenten die strikte inkomensgrenzen en voorgeschreven huurprijzen hanteren die afwijken van landelijke normen.’
Ook wordt de nieuwbouwopslag (nog) niet integraal doorgevoerd in lokale regelgeving. ‘Bij inwerkingtreding van de wet kan dit leiden tot grote onduidelijkheid bij iedereen die bij de realisatie van nieuwbouwprojecten betrokken is, waaronder huurders, de huurcommissie, beleggers en taxateurs', waarschuwt Capital Value.
De Wet betaalbare huur oppert dat de landelijke regelgeving als ondergrens dient, waar elke verhuurder en gemeente zich aan moet houden. De gemeentelijke regelgeving dient zoveel mogelijk op het landelijke systeem te worden afgestemd en mag enkel strenger zijn.
Volgens Capital Value kan deze stapeling van regels juist zorgen voor vertraging bij bouwprojecten of investeringsbeslissingen, wat leidt tot een lagere haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. ‘Zeker in de huidige marktsituatie is het niet wenselijk dat er boven op de regels van de Wet betaalbare huur nog aanvullende eisen worden gesteld die de haalbaarheid van projecten onmogelijk maakt.’
Het bureau adviseert gemeenten daarom met klem om hun lokale regelgeving in lijn te brengen met de landelijke regels en om geen verzwarende condities hanteren. Dit om vertragingen te voorkomen als de landelijke regelgeving in werking treedt.
Meer aanhangers WWS-puntensysteem
Dat gebeurt al voor een deel. Uit het onderzoek blijkt dat 23 procent van de gemeenten gebruik maakt van het puntensysteem binnen het woningwaarderingsstelsel om de middenhuurgrens te bepalen.
Dit percentage is gegroeid sinds het eerste wetsvoorstel (maart 2023), waarmee het lijkt dat steeds meer gemeenten werken aan harmonisatie tussen gemeentelijke en landelijke regelgeving.
‘Het is positief dat meer en meer gemeenten zich willen conformeren aan de landelijke regelgeving rondom middenhuur', zegt Stefan Janssen, head of consultancy bij Capital Value. ‘Gestapelde regelgeving zorgt voor veel onduidelijkheid bij marktpartijen, woningcorporaties en huurders.’
Janssen zegt dat ze moeten voorkomen dat meer projecten stil komen te liggen nu het woningtekort verder stijgt. ‘Na oplevering van de nieuwe huurwoningen is het cruciaal dat helder is welke regels van toepassing zijn. Wij zien grote risico’s als dit niet eenduidig te achterhalen is.’
De Wet betaalbare huur werd eind april aangenomen in de Tweede Kamer, maar treedt waarschijnlijk niet in op 1 juli aanstaande. De Eerste Kamer wil de tijd nemen voor de behandeling en vraagt mogelijk de Raad van State om een nieuw advies.
Op 18 juni aanstaande behandelt de Kamer het wetsvoorstel tijdens een plenaire vergadering. Dan zal duidelijk worden of en wanneer de nieuwe landelijke regulering in werking treedt.