Colliers deed onderzoek naar de 29 grootste snelweglocaties in Nederland. Daaruit blijkt voor achttien kantoorgebieden dat grootschalige herbestemming kansrijk is en er veel woningen bij kunnen komen.

De meeste potentie ligt in Noord-Holland (24.900 woningen) en Zuid-Holland (24.500 woningen). Daarop volgen Utrecht (6.500), Overijssel (2.900), Limburg (1.200) en Gelderland (800). Noord-Brabant heeft volgens het onderzoek geen potentie, deels door de succesvolle tech-industrie. Flevoland is niet onderzocht.

Het gaat om een totaal van 5,7 miljoen vierkante meter aan kantoren. De onderzoekers berekenden dat een derde niet getransformeerd kan of moet worden. Deels vanwege succesvolle bedrijvigheid, om het gebied gemixt te houden, of door beperkingen zoals bijvoorbeeld geluidsbeperkingen en luchtkwaliteit.

Ook treedt bij woningtransformatie ruimteverlies op, waardoor bij het overige derde deel tachtig procent overblijft als woonruimte. Dit vulden de onderzoekers in met stedelijke verdichtende bouw: ongeveer 50 woningen per hectare en een gemiddelde woninggrootte van 50 vierkante meter.

Daarmee ontstaat er ruimte voor ruim 60.000 nieuwe woningen, aldus de deskundigen. Dat is vergelijkbaar met de stad Leiden (64.000 woningen) en vervult bovendien een groot gedeelte van de jaarlijkse bouwopgave (100.000)

De echte potentie ligt hoger, benadrukken de deskundigen, door naast transformatie ook de lege ruimte op de locaties te benutten. Ook kunnen de kantoorgebouwen in de breedte of hoogte worden uitgebreid.

De voormalige kantoorlocaties Holland Park in Diemen en Hyde Park in Hoofddorp hebben op die manier niet 50 maar 100 tot 200 woningen per hectare. ‘Het potentieel aan extra woningen kan zo meer dan verdubbelen.’

Op de achttien aangewezen kansrijke locaties is al beweging te zien. Op tien locaties, zoals Sloterdijk (Amsterdam), Beukenhorst (Hoofddorp) en Hanzeland (Zwolle) krijgen kantoren een woonfunctie. Op vier locaties (Gouda, Zoetermeer, Veenendaal-West en Apeldoorn) lopen initiatieven, alhoewel de markt dit nog slecht oppakt. Vier kansrijke locaties hebben nog geen plannen (Amsterdam, Amstelveen, Diemen-Zuid, Sittard). 

Vraag naar kantoren verandert 

De transformatie naar woningen sluit goed aan omdat steeds meer kantoorgebouwen aan stadsranden en langs snelwegen minder in trek zijn, aldus de onderzoekers.

‘Bedrijven en werknemers willen een levendige locatie met veel voorzieningen. Functionaliteit en autobereikbaarheid zijn daardoor niet langer leidend', zeggen de deskundigen.

Volgens hen daalt dit aanbod dan ook veel minder hard dan in binnensteden en zakken de huurprijzen langzaam weg. Ook hebben veel panden nog een laag energielabel, wat door die financiële factoren waarschijnlijk niet snel verandert.

Oplopende leegstand is dan ook geen ondenkbaar scenario, zeggen de deskundigen in het rapport. ‘Dan wordt het voor vastgoedeigenaren vanzelf noodzaak om na te denken over transformatie naar woningen. Andersom vraagt het woningtekort om creatievere oplossingen te onderzoeken.’

Woningbouw langs snelwegen gebeurt steeds vaker. Bijvoorbeeld in Amstelveen in een oud KPMG-gebouw langs de A9, en in Leiden, waar drie nieuwe woontorens verschenen langs de A4. Een bijkomend voordeel van transformatie is dat er weinig nieuwe auto-infrastructuur nodig is of grote aanpassingen aan het elektriciteitsnet.