De handreiking noemt acht stappen die nodig zijn om een succesvol optopproject te realiseren. Volgens de partijen moet het daarmee mogelijk zijn om in twee jaar tijd (van idee tot oplevering) een optopproject te realiseren:
1. Bepaal of optoppen haalbaar en gewenst is in de wijk
Een goede verkenning is het halve werk, klinkt de eerste stap. Corporaties moeten in een periode van ongeveer vier maanden te rade gaan of optoppen gewenst is. Communicatie met de interne organisatie van zowel de corporatie als gemeente is belangrijk.
Potentie, strategie en voorbeelden moeten in beeld worden gebracht. Denk aan de bewonersdoelgroepen, het participatieplan, het Programma van Eisen, en het optopproduct zelf. ‘Belangrijk is het om in deze voorverkenning nog niets uit te sluiten', klinkt het advies.
2. Betrek bewoners en stakeholders bij het project
Vanwege de ingrijpende aard van optoppen, is het erg belangrijk voor corporatie en gemeente om bewoners én omwonenden bij het hele project te betrekken. Wanneer dat begint is projectafhankelijk. Ook kan het op verschillende manieren: informeren, consulteren, coproduceren, of anders.
Het is in ieder geval noodzakelijk om draagvlak te creëren onder bewoners. Dit verkleint de kans op weerstand. Daarbij moet de verordening burgerparticipatie worden opgevolgd, zoals meegenomen in de Omgevingswet. Ook is het goed om relevante partijen in het proces te betrekken.
3. Bepaal de technische en financiële haalbaarheid
Gedurende zes maanden moeten corporatie en gemeente samen met de constructeur de bouwkundige, financiële en planologisch-juridische haalbaarheid in beeld krijgen. Dat is volgens de handreiking de belangrijkste van de acht stappen.
Daarvoor is een haalbaarheidsonderzoek nodig. Corporaties huren voor dit inzicht meestal constructeurs in. Wanneer gekozen wordt voor een conceptueel of modulair bouwproces, kunnen bouwers deze scan ook uitvoeren. Verder kunnen gemeenten corporaties helpen om de businesscases rond te krijgen.
4. Ontwikkel een visie en ontwerp voor de extra woonlaag
De corporatie moet vervolgens met de gemeente, bouwer, architect en andere relevantie partijen een integrale visie en een optopontwerp maken. Dat vraagt ongeveer drie maanden.
Voor interne communicatie, maar ook voor gemeente en bewoners/omwonenden werkt het om een strategische visie en aantrekkelijk ontwerp te maken. Het bepalen van de doelgroep en het opstellen van het Programma van Eisen is hierbij essentieel.
Volgens het handboek zijn er drie variërende scenario's mogelijk voor visie en ontwerp:
- Alleen optoppen;
- Optoppen in combinatie met verduurzaming en renovatie;
- Optoppen in combinatie met koppelkansen, ten behoeve van de openbare ruimte en voorzieningen.
5. Kies een geschikte manier van optoppen
Dezelfde partijen uit stap vier moeten vervolgens in drie maanden tijd het meest geschikte optopproduct kiezen. De partijen benadrukken het belang van toekomstbestendig ontwerpen, dat tevens bijdraagt aan een ‘Paris Proof’-gebouwde omgeving in 2050.
Toekomstbestendig houdt meer in dan energieneutraal, namelijk ook aandacht voor circulariteit, biobased materiaalgebruik, natuurinclusiviteit, gezonde leefomgeving en klimaatadaptiviteit. Verder adviseert de handreiking om verschillende offertes aan te vragen en om output-georiënteerd te werken.
6. Vraag de benodigde vergunningen aan
Vertraging bij bouwprojecten ontstaat vaak door vergunningprocedures. De handreiking adviseert gemeenten daarom om gebruik te maken van de versnelde procedure van acht weken voor omgevingsvergunningen onder de Omgevingswet. 'En organiseer intake- en omgevingstafels om optop-projecten vroegtijdig en integraal te bespreken.’
En gebruik bouwcertificering: de toetsing van vergunningsaanvragen kan sneller gaan door het nieuw te plaatsen optopproduct te certificeren. Verschillende conceptbouwers maken hier al gebruik van (art. 2.14 en 2.15 Bbl). ‘Naar verwachting gaan ook meergezinswoningen hier gebruik van maken.’
7. Realiseer de extra woonlaag
Nadat de omgevingsvergunning is verleend, moeten de bouwer en ontwikkelaar samen met corporatie aan de slag. De plaatsing van een modulair product duurt – afhankelijk van het aantal woningen – zelf maximaal twee weken. In totaal kan voor de bouw ongeveer drie maanden worden gerekend.
De handreiking adviseert om altijd koppelkansen te benutten tijdens de uitvoering. Belangrijk is ook dat de bewoners tijdig worden geïnformeerd en dat participatie tijdens de bouwwerkzaamheden doorloopt. Eventueel vindt tijdelijke herhuisvesting van bewoners plaats.
8. Begeleid de bewoners en monitor de kwaliteit
‘Na het opleveren van de optopwoningen en het intrekken van de nieuwe of opgeschoven bewoners is het belangrijk om dit te vieren met bewoners’, zo staat in de handreiking. Niet alleen zodat nieuwe bewoners elkaar leren kennen, maar ook om de participatie met bewoners/omwonenden te voltooien.
Deze stap omhelst grofweg de laatste maand van het proces. Maar ook verdere nazorg is belangrijk. ‘Benader bewoners ook een aantal maanden of jaren na de oplevering.’ Dit geeft informatie over de impact van het optoppen voor de eigen woonsituatie van bewoners.
Verder standaardiseren
Volgens de provincies en Aedes is het mogelijk om bovenstaand stappenproces verder te standaardiseren. Hierdoor zou het haalbaar moeten zijn om optoppen in minder dan twee jaar te realiseren.
De handreiking is een samenwerking van de provincies Gelderland, Noord-Brabant, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en de vereniging voor Woningcorporaties Aedes.
Naoorlogse wijken
Optoppen heeft veel voordelen. Het vereist geen nieuwe grond, past vaak binnen bestaande omgevingsplannen en is daardoor sneller en goedkoper. Dit vermindert de druk op de oververhitte grondmarkt. Inkomsten van de optopwoningen kunnen tevens gebruik worden om het bestaande gebouw te verduurzamen en te verbeteren door bijvoorbeeld het toevoegen van een lift.
Met name naoorlogse wijken hebben veel ‘optoppotentie’. Daar zijn vaak lage flatgebouwen te vinden met een constructie die meer kan dragen dan het nu doet. Volgens onderzoek van KAW Architecten hebben 1.800 naoorlogse wijken en buurten in Nederland een flinke verdichtingspotentie van samen ongeveer honderdduizenden extra woningen.
Provincie Gelderland is ambitieus en wil 12.000 nieuwe woningen op lege daken bouwen. ‘Het optoppen van woningen is sneller, goedkoper en neemt minder ruimte in beslag', zei gedeputeerde Dirk Vreugdenhil. ‘Met de bouw van 12.000 optopwoningen besparen we 300 hectare aan bouwgrond en 1 miljoen ton aan grondstoffen.’