Verdichten in naoorlogse buurten: zo voegt De Haren 83 woningen toe

Door Joren Bassant en Susanne Konings

In De Haren gaan 47 woningen weg en er komen 130 woningen bij: een verdichtingswinst van 83 sociale huurwoningen. De plannen voor twee locaties zijn al ver in ontwikkeling. De doorstroming naar de nieuwe woningen levert ook vrije eengezinswoningen op.

Zo'n 1.800 naoorlogse wijken en buurten in Nederland hebben een flinke verdichtingspotentie van samen ongeveer honderdduizenden extra woningen. Zo luidt de belangrijkste conclusie uit het onderzoek ‘Ruimte zat in de stad’ van KAW. Uit dertien ‘stadsscans’ blijkt dat dat via verschillende verdichtingsmethodes kan, zoals optoppen, splitsen, sloop-nieuwbouw of het benutten van andere ongebruikte plekken.

Eén van die gescande buurten is De Haren in Den Bosch. De groene, wijd opgezette buurt stamt uit de jaren ’70 en heeft een sociaaleconomisch kwetsbare positie. Uit de buurtmonitor bleek dat de buurt toe was aan een fysieke opknapbeurt met opgaven op het vlak van vertrouwen, armoede, gezondheid en eenzaamheid. Een renovatie werd gepland, maar omdat slopen bijna aantrekkelijker bleek, nodigden woningcorporatie Zayaz en de gemeente architectenbureau KAW uit aan tafel.

Uit de scan van KAW bleek dat sloop-nieuwbouw op zes plekken in De Haren veel kansen biedt voor het creëren van extra woningen. Door de stapeling aan kansen en omstandigheden - ook woningnood en verduurzaming - koos de corporatie voor een integrale gebiedsontwikkeling waarbij fysieke projecten en sociale ontwikkelingen samenkomen, vertelt Mirjam Lamme, voormalig programmamanager bij Zayaz.

‘We zagen kansen om te gaan verdichten op de zes plekken, maar legden de keuze hiervoor eerst bij de bewoners’, aldus Lamme. ‘Dit startpunt was vrij visionair in 2019 en voelde als een grote gok.’ Op alleen positieve reacties hoefde de corporatie dan ook niet te rekenen. ‘In Teams-gesprekken reageerden bewoners boos omdat ineens niet renovatie, maar sloop-nieuwbouw voor de deur kon staan.’

In De Haren staan 494 woningen, waarvan ruim tachtig procent in handen van corporatie Zayaz. De andere 92 woningen zijn koop. Vanwege de grondgebonden eengezinswoningen van Zayaz is verdichten via splitsen of optoppen in De Haren niet praktisch, concludeerden de architecten. Ook is onderzocht om fijner of grover te verdichten, maar dit bleek minder efficiënt.

Vroegtijdig sociaal plan

Corporatie Zayaz en de gemeente bundelden de krachten met KAW en gingen in 2020 in gesprek met de bewoners. ‘We wezen hen op de mogelijkheid voor familieleden om te verhuizen naar de toekomstige extra woningen. Dit werd positief ontvangen, maar was niet genoeg’, vertelt architect Stijn Heesbeen, vanuit KAW betrokken bij het langdurige project. ‘Na meerdere fysieke en digitale bijeenkomsten kwamen de echte belangen pas naar voren.’

‘Een mooi architectenplan of betoog over de maatschappelijke woningnood haalde de bewoners niet over de streep. Zekerheid over hun financiën en toekomst in de buurt deden dat wel’

 

De bewoners waren vooral gebaat bij zekerheid over hun eigen woonsituatie, aldus Heesbeen. ‘Een mooi architectenplan of betoog over de maatschappelijke woningnood haalde de bewoners niet over de streep. Zekerheid over hun financiën en toekomst in de buurt deden dat wel.’

Daarop besloten de partijen het wederom anders aan te pakken. ‘Terwijl het sloopbesluit nog niet vaststond, begonnen we met het maken van een sociaal plan', vertelt Lamme. ‘In verschillende klankbordsessies bespraken we thema's als terugverhuizen, geldzaken of inschrijvingen. Dat ging met twee stappen vooruit, en één achteruit, maar leidde tot een goede basis waar bewoners tot op de letter aan hebben meegeschreven.’

Daarna gingen de bewoners stemmen voor de sloop-nieuwbouwplannen. Per blok was 70 procent van de stemmen nodig om sloop-nieuwbouw te realiseren, gepaard met de nodige onderlinge spanning tussen buren. Het resultaat: 'Twee projecten vielen af, dus we gingen met vier projecten verder’, vertelt Lamme.

Die vorm van zelfbeschikking was niet nieuw in De Haren. Voor de renovatie mochten bewoners al per huis kiezen over de invulling. ‘We hebben toen een soort menukaart gemaakt met vijf renovatie-pakketten, variërend in het wel of niet werken aan bijvoorbeeld de gevel, dak of zonnepanelen', vertelt Lamme.

De renovatie van de vele corporatiewoningen is in 2023 afgerond, in de meeste gevallen per volledig blok. Maar tijdens een wandeling door de wijk verraden oude gevels her en der ook enkele terughoudende huurders of koopbezitters.

Communiceren, bijstellen, vasthouden

De ontwerpen voor de vier sloop-nieuwbouwprojecten liggen nu op de tekentafel bij KAW. De plannen bevatten meerlaagse gebouwen van enkele verdiepingen, met in de onderste laag gezamenlijke ruimtes. Drie van de vier locaties liggen aan de randen van de wijk, vanwege onder andere ontsluiting en aanzicht.

Het structurele en transparante contact met bewoners in De Haren haalt echter niet alle obstakels van tafel. Momenteel lopen er bezwaren tegen één van de vier locaties. ‘Onzekerheid over nieuwe bewoners en ‘Not in My Back Yard’-geluiden zijn ook hier een gevolg van de verdichting', vertelt Merlijn Meeus, de nieuwe programmamanager bij Zayaz. ‘We communiceren, stellen soms bij, maar proberen wel een koers vast te houden en samen met bewoners tot het beste plan te komen.'

Langetermijnwinst

Lamme, Meeus en Heesbeen kijken met trots naar de huidige samenwerking tussen de corporatie, architect en gemeente. ‘We zien onszelf als één team en dat is nodig voor zo'n integrale opgave. De lijnen zijn kort en iedereen kent zijn rol.’

Succes rust ook bij het meervoudige contact met bewoners, voegt Meeus toe. ‘Achter elke voordeur zijn we vier of vijf keer op bezoek geweest. Als een bewoner je één keer ziet, is deze vrij terughoudend. Als iemand je voor de vierde keer ziet, begint het vertrouwen te groeien en opent het echte gesprek. Door deze communicatie begonnen bewoners ook onderling met initiatieven.’ Heesbeen voegt toe: ‘Als je buiten impact wil maken, moet je binnen bij de mensen beginnen.’

‘De renovatie bood een opstapje voor de bewoners om welwilliger mee te denken over verdichting’

 

Wat meehielp voor De Haren was het renovatieproject dat aan de verdichting voorafging, vertelt Meeus. ‘Onze samenwerking hierin met bewoners heeft de ‘klanttevredenheid’ heel goed gedaan. De succesvolle renovatie bood een opstapje voor de bewoners om welwilliger mee te denken over de latere verdichting. Het aangrijpen van dit momentum was een belangrijke koppelkans.’

De keerzijde van regie in de wijk leggen is dat beide projecten langer duren en op het eerste gezicht meer kosten meebrengen, vult Meeus aan. ‘Maar op de lange termijn haal je winst uit beide projecten: er worden zoveel mensen bij betrokken en het is zo gelaagd georganiseerd, dat je per stap heel veel thema's efficiënt aanpakt. En vergeet niet dat het werk ook een stuk leuker is zo.’

De gemeente probeert het momentum door te zetten. ‘We bekijken hoe we de bewoners van de 92 koopwoningen kunnen helpen bij het verduurzamen van hun woning’, vertelt Martijn van de Ven, projectleider bij gemeente Den Bosch. ‘En voor het vervolg proberen we de werkwijze uit De Haren toe te passen in andere wijken. Belangrijk is dat de planning van gemeente en corporatie parallel lopen, zodat projecten goed op elkaar aansluiten.’

Volgens architect Heesbeen is de ‘lange adem’-aanpak van De Haren een voorbeeld voor algemene stedelijke herontwikkeling. ‘Steden ontwikkelen altijd door. Waarom proberen we een wijk binnen een paar jaar aan te pakken, terwijl we op geduldige wijze aan verschillende wijken kunnen bouwen? Die blijvendheid is er nu nog niet, maar zou een gigantische stap vooruit zijn. Daarvoor moeten we portefeuilles op elkaar afstemmen en een lange focus vasthouden.’

De renovatie in De Haren is afgerond, maar de drie partijen blijven doorbouwen aan het sociale programma en de koppelkansen. Voor de twee ver ontwikkelde sloop-nieuwbouwlocaties legt Heesbeen de ontwerpen binnenkort nogmaals bij de omwonenden, waarna de vergunning wordt aangevraagd, vertelt de architect. ‘Eind dit jaar willen we voorbereidingen treffen voor de sloop, na de jaarwisseling volgt sloop en eind 2025 willen we gaan bouwen.’