'Einde huurverhogingsbeding gigantische gevolgen voor huizenmarkt'

De Hoge Raad gaat zich buigen over het huurverhogingsbeding; de contractuele afspraken waarin staat hoeveel de huur jaarlijks maximaal verhoogt. Meestal is dat de inflatie plus nog een paar procent (3 tot 5) daarbovenop.

Aanleiding daarvoor zijn eerdere uitspraken van kantonrechters. Zij beoordeelden dat het huurverhogingsbeding in strijd is met een Europese richtlijn uit 1993. Deze richtlijn moet ervoor zorgen dat een huurverhoging niet té nadelig mag zijn voor een huurder.

Omdat daar volgens de rechters wel sprake van is, dreigen de huurverhogingen van de afgelopen vijftien jaar te worden teruggedraaid. Die volledige terugbetaling kan tot wel 6,4 miljard euro bedragen, berekende vastgoedadviseur CBRE voor branchevereniging IVBN.

Als er in de toekomst geen huurverhoging meer kan worden doorgevoerd, loopt de totale, berekende huurderving tot 2040 op tot circa 87,4 miljard euro. ‘Mede als gevolg hiervan zal de totale waarde van de totale Nederlandse vrije sector huurwoningen dalen met 24 tot 40 procent', meldt IVBN.

Daarnaast vreest de vastgoedsector dat veel investeringen, zoals die uit pensioenfondsen, en ontwikkelingen, zoals verduurzaming, in de sector verloren gaan.

Atoombom voor vastgoedsector

‘Een atoombom voor de vastgoedsector’, noemt woningbouwdeskundige Peter Boelhouwer het, ondanks dat de kwestie volgens hem al enkele maanden speelt. ‘Als de Hoge Raad de uitspraak van de kantonrechter opvolgt, volgen er gigantische gevolgen voor de woningmarkt.’

Daarmee begrijpt Boelhouwer de angsten uit de vrije sector. ‘Deze bedragen kunnen vergaande consequenties hebben, zoals investeerders die failliet gaan en verduurzaming dat tot stilstand komt. Ook ondernemers of woningcorporaties, met 100.000 vrijesectorwoningen, moeten veel geld gaan betalen.’

Huurverhogingen en inflatie

Het onderzoek van CBRE biedt tegengeluid: hieruit blijkt dat de huurverhogingen van de leden van IVBN in de afgelopen 15 jaar nauwelijks boven de inflatie- en loonontwikkeling zijn uitgestegen.

Daarin speelt mee dat sinds 2021 de jaarlijkse huurverhogingen in de vrije sector zijn gemaximaliseerd. Sindsdien bepaalt de overheid de maximale verhoging. Dat is de inflatie of de gemiddelde cao-loonstijging plus enkele procenten.

Volgens het CBRE hebben verhuurders ervoor gezorgd dat de huurontwikkeling in de afgelopen 15 jaar grotendeels inflatievolgend bleef.

Eens met de kantonrechters is Boelhouwer het daarom niet. ‘Er is geen sprake van excessieve huurstijgingen. Huurders tekenen een contact. Daar staat een stijgingspercentage van 3-5 procent in, en in werkelijkheid was het 0,5 procent. Bovendien was het al gemaximaliseerd sinds 2021. Om dat met terugwerkende kracht aan te pakken vind ik overdreven.’

Gevolgen wetgeving

Boelhouwer vindt de mogelijke gevolgen buitenproportioneel en wijst naar de effecten van de Europese wetgeving uit 1993.

‘Dit is een gevolg van wetgeving waarvan we de consequenties niet goed hebben doordacht', aldus de woningbouwexpert. ‘Nu zijn er mensen naar de kantonrechter gestapt en die hebben gelijk gekregen. Als we dit hadden voorzien, hadden we een duidelijker percentage in het beding gezet.’

De Wet betaalbare huur speelt overigens geen partij in deze kwestie, zegt Boelhouwer. ‘Die heeft daar geen invloed op. Die Wet betaalbare huur stond al onder druk, en nu komt dit erbovenop.’

Boelhouwer adviseert om niet alle bedragen terug te laten betalen, maar te kijken naar alternatieve wegen. ‘Het is redelijker om naar (verjarings)termijnen te kijken. Of om de inflatiepercentages wel goed te keuren, en verhuurders alleen de overige procenten laten terugbetalen. Dan komt het slechts neer op een paar miljoen euro.'