De Wet betaalbare huur regelt dat middenhuren worden verlaagd door middel van de puntentelling uit het Woningwaarderingstelsel (wws). Dit geldt al voor sociale huurwoningen. Die grens van 147 punten voor een maximum huur van 879 euro wordt door de wet opgetrokken naar 186 punten voor ongeveer 1.123 euro. Daarboven blijft de vrije sector gelden.
Minister De Jonge deed eerder wel concessies naar de markt: zo mogen bouwers tijdelijk een opslag van tien procent vragen boven op de maximale huurprijs voor nieuwbouwwoningen en werd de WOZ-cap verhoogd.
De wet zou impact kunnen hebben op de huurprijzen van 300.000 woningen, maar geldt alleen bij nieuwe contracten.
Voorstanders zijn gemeenten, woningcorporaties, consumentenorganisaties en gebiedsontwikkelaars. Zo lijken de wet NEPROM en IVBN tevreden. ‘Twee van de vier cruciale aanpassingen waartoe de brancheverenigingen al lange tijd oproepen (nieuwbouwopslag en waardering voor verduurzaming), worden in de nieuwe wet opgenomen.'
'Verder is er perspectief op verlaging van de overdrachtsbelasting en heeft de Kamer bereidheid getoond om te onderzoeken of indexatie van de Woningwaarderingstabel aangepast moet worden.’
Juridische procedures
De tegenstanders van de wet vrezen dat veel verhuurders hun panden gaan verkopen omdat ze minder kunnen vragen voor de woningen. Ook de Raad van State waarschuwde voor massaal uitponden. Vastgoed Belang zegt dat de wet niet effectief is en vol juridische valkuilen staat.
‘De doelmatigheid van de wet is onbewezen en de rechtmatigheid wordt door onze deskundigen betwist. Het doorvoeren van dit wetsvoorstel kan leiden tot aanzienlijke risico's, niet alleen voor de beschikbaarheid van huurwoningen, maar ook opent het de deur voor zeer kansrijke juridische procedures waar de belastingbetaler voor mag opdraaien.’
De VVD, BBB, JA21 en SGP schaarden zich achter de verhuurders en stemden tegen. De VVD en BBB legden wel een stemverklaring af. ‘Beide partijen, VVD en BBB, hebben aangegeven wel degelijk huurders te willen beschermen, maar dat op een andere manier te willen doen dan met deze harde wetsingreep.’ Voor Ja21 was het eigendomsrecht reden voor de tegenstem.
De tegenstemmende partijen hebben geen meerderheid in de Eerste Kamer, dus ligt het in de lijn der verwachting dat ook de Eerste Kamer akkoord gaat met de wet. Alleen als VVD en BBB deze wet onderdeel maken van de coalitie-onderhandelingen, en PVV of NSC overhalen alsnog tegen te stemmen, kan het voorstel in de Eerste Kamer sneuvelen.
De Eerste Kamer kan geen amendementen indienen. Deze wijzigingen zijn op het laatste moment door de Tweede Kamer ingediend en aangenomen:
- Alle huurders kunnen zich, zodra de wet ingaat, met vragen over servicekosten wenden tot de Huurcommissie - amendement-De Hoop/Vedder (stuk nr. 45);
- Bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie wordt het verplicht om te beargumenteren waarom middeldure huurwoonruimte wel of niet wordt aangewezen als woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen een huisvestingsvergunning kunnen krijgen - het gewijzigde amendement-De Hoop (stuk nr. 41);
- Verhuurders die meermalen door de Huurcommissie in het ongelijk worden gesteld, kunnen van die commissie een factuur krijgen voor de werkelijke kosten van het advies. Dat is momenteel berekend op 1850 euro - het amendement-Grinwis/Vedder (stuk nr. 57);
- De maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten wordt verhoogd van 30 procent naar 35 procent - het amendement-Paternotte/Vedder (stuk nr. 44);
- De termijn van de nieuwbouwopslag voor nieuwe woningen wordt doorgetrokken tot 1 januari 2028 en in 2027 volgt een evaluatie - het gewijzigde amendement-Flach (stuk nr. 48);
- De nieuwbouwopslag wordt na 20 jaar gestopt - het subamendement-Paternotte/Grinwis (stuk nr. 61);
- Puntenaftrek voor lage energielabels voor zowel eengezins- als meergezinswoningen geldt: label E (-4), label F (-9), label G (-15) - het nader gewijzigde amendement-De Hoop c.s. (stuk nr. 54);
- Om de prikkel voor verduurzaming te behouden bij een lopend huurcontract waarbij na woningverbetering de puntentelling boven de middenhuurgrens van 186 punten uitkomt, blijft de huurbescherming behouden als alle partijen het daarover eens zijn - het gewijzigde amendement-Paternotte c.s. (stuk nr. 52);
- De wet en het besluit worden iedere vijf jaar geëvalueerd - het amendement-Grinwis c.s. (stuk nr. 56).
De vraag is nog wanneer de Eerste Kamer het wetsvoorstel behandelt. Als dat snel gebeurt, kan de wet nog op 1 juli ingaan. Als de wet later wordt aangenomen, wordt dat 1 januari.
