In 2013 voerde minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst een verhuurderheffing in voor eigenaren van sociale huurwoningen. Particulieren of woningcorporaties moeten deze heffing betalen als ze meer dan 10 huurwoningen bezitten waarvan de huurprijs niet hoger is dan de liberalisatiegrens. Blok voerde de verhuurderheffing in om de staatskas bij te vullen, inkomensafhankelijke huurverhogingen af te romen en overheidssteun te compenseren.
Aanleiding onafhankelijke evaluatie
De totale inkomsten uit de heffing waren in 2014 ruim 1,2 miljard euro, en zullen naar verwachting oplopen tot meer dan 1,7 miljard euro in 2017. Dit was de aanleiding voor Aedes, VNG en de Woonbond om opdracht te geven tot een onafhankelijk onderzoek naar de gevolgen van de heffing. Het onderzoek is uitgevoerd door COELO en de Rijksuniversiteit Groningen. Het onderzoeksinstituut publiceerde de evaluatie op 9 juni 2016.
'Nieuwbouw leidt onder verhuurderheffing'
Het COELO heeft vijf hoofdconclusies getrokken uit het onderzoek. Ten eerste beperkt de verhuurderheffing de investeringsruimte van woningcorporaties. Zo lag de nieuwbouw van sociale huurwoningen in 2014 lager dan in 2013 en jaren daarvoor. Ze vermoeden dat de werkelijke resulaten pas later zichtbaar zijn wegens de aanlooptijd van nieuwbouw. Ten tweede zou de heffing de nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen ontmoedigen. Verder vindt het onderzoeksinstituut de heffing goed uitvoerbaar, maar niet transparant. Het is voor de huurders niet duidelijk dat zij via hun huur bijdragen aan het vullen van de schatkist. Bovendien leidt de verhuurderheffing tot bezuinigingen op het gebied van bijvoorbeeld onderhoud. In de toekomst kan dit zorgen voor hogere kosten.
'Hierdoor betalen de huurders een steeds groter deel van hun eigen huurtoeslag'
Huurderheffing?
Als laatste concluderen de onderzoekers dat de verhuurderheffing eigenlijk een huurderheffing is. Het kabinet dringt erop aan dat de verhuurderheffing betaald kan worden uit de inkomensafhankelijke huurverhoging. Door de huur te verhogen, kunnen de woningcorporaties de heffing betalen. Dit is echter nadelig voor de huurders, vooral degenen met een relatief laag inkomen. Hierdoor betalen de huurders een steeds groter deel van hun eigen huurtoeslag.
De oplossing volgens het COELO
Het COELO noemt als oplossing het uitbreiden van de heffing tot alle woningen: sociaal, niet-sociaal en koop. Ze argumenteren dat de heffing niet de meest efficiënte en rechtvaardige manier is om de staatskas te vullen. Een bezitsbelasting of OZB op alle woningen lijkt daarentegen een betere oplossing. Zodanige belasting kan door gemeenten worden geheven in ruil voor een lagere uitkering uit het gemeentefonds. De OZB bestaat al, dus dit zou geen extra uitvoeringskosten of administratieve lasten op moeten leveren, stellen de onderzoekers.
Reacties op het COELO-rapport
De opdrachtgevers van het rapport kwamen met de reactie dat de verhuurderheffing een veelvoud aan investeringen kost. Aedes-voorzitter Marc Calon zei dat het heffingsgeld nodig is voor investeringen in sociale woningbouw. Daarvoor moet de verhuurderheffing worden afgeschaft. Als dat niet de 'politieke realiteit' is, moet het heffinsgeld gebruikt worden voor sociale huisvesting, vindt Aedes. De Woonbond haakt in op de stelling over de 'huurderheffing'. Zonder de heffing is er ruimte om de huur minder te verhogen en waar nodig te verlagen, stelt de directeur van Woonbond, Ronald Paping. Het VNG vindt dat het juist nu tijd is om te investeren. De miljoenen die de verhuurderheffing kosten kunnen niet gemist worden.
'Zo kunnen er volgens de gemeente met dat geld 4.250 nieuwe woningen worden gebouwd, 49.000 huishoudens aangesloten worden op stadswarmte en zouden er 13.600 huishoudens 50 euro minder huur hoeven te betalen'
Amsterdam niet blij met verhuurderheffing
Niet alleen de opdrachtgevers, maar ook veel andere partijen kwamen met een reactie op het rapport. De gemeente Amsterdam schreef in een brief aan de raadscommissie Wonen dat de verhuurderheffing verbeteringen op het gebied van betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit verhindert. De gemeente beschrijft in de brief alternatieven voor de 170 miljoen euro die Amsterdam jaarlijks betaalt aan heffing. Zo kunnen er volgens de gemeente met dat geld 4.250 nieuwe woningen worden gebouwd, 49.000 huishoudens aangesloten worden op stadswarmte en zouden er 13.600 huishoudens 50 euro minder huur hoeven te betalen. De minister reageert in zijn evaluatie hierop door te zeggen dat zonder verhuurderheffing die investeringen waarschijnlijk niet in die mate of überhaupt niet gedaan zouden zijn.
'Al met al ziet hij geen redenen voor een fundamentele herziening van de verhuurderheffing'
Evaluatie van minister Blok
Een aantal dagen na het COELO-rapport publiceerde het ministerie Wonen de evaluatie van minister Blok. In deze evaluatie stelt hij dat de corporatiesector het beter doet dan in 2013 werd verwacht. Zo zouden woningcorporaties meer investeringsruimte hebben en wordt de voorraad sociale huurwoningen beter benut, wat scheefwonen tegengaat. Daarnaast concludeert de minister dat de verhuurders gebruik hebben gemaakt van de gecreëerde mogelijkheden. Deze mogelijkheden zijn bijvoorbeeld het besparen op bedrijfslasten, bezit verkopen, gebruik maken van de heffingsaftrek of de heffing betalen uit de inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister merkt op dat de huurprijzen niet maximaal zijn verhoogd, wat de inkomensafhankelijke huurverhoging wel mogelijk maakt. Verder stelt minister Blok in zijn evaluatie dat er weinig gebruik is gemaakt van de heffingsaftrek. Al met al ziet hij geen redenen voor een fundamentele herziening van de verhuurderheffing. Wel worden de mogelijkheden voor korting verruimd.
Tegenpolen...
Waar de minister stelt dat de heffing betaalt kan worden uit de inkomensafhankelijke huurverhoging, komt COELO terug met het argument dat op deze wijze de heffing wordt betaald door de huurders. Deze zijn hier niet van op de hoogte en moeten meer gaan betalen, ook al kunnen ze zich dat eigenlijk niet veroorloven. Een alternatief voor betaling is volgens de minister het besparen op bedrijfslasten. Het COELO stelt daar tegenover dat bezuinigingen uiteindelijk juist leiden tot hogere kosten, omdat bijvoorbeeld het onderhoud wordt achtergesteld.
...of toch niet?
Ondanks het feit dat de twee rapporten op het eerste gezicht totaal lijken te verschillen, merkt de minister terecht op dat de meeste bevindingen uit de onderzoeken overeenkomen. Beide partijen concluderen dat de huurprijzen zijn gestegen, dat er minder geïnvesteerd is en dat er meer geliberaliseerde woningen zijn. De rapporten lijken alleen verschillend door de invalshoek. Een voorbeeld: het COELO ziet in dat het voor huurders nadelig is om meer huur te betalen. Het ministerie zegt over dit onderwerp juist dat de extra ruimte in het huurbeleid niet maximaal is benut en dat verhuurders de prijs dus nog meer op kunnen schroeven. Daarnaast worden de bevindingen door het COELO negatief geïnterpreteerd. Afgenomen investeringen, meer geliberaliseerde woningen en hogere huur worden gezien als een slechte ontwikkeling. Het ministerie ziet dit echter als een noodzakelijk gevolg en constateert dat de gevolgen minder ernstig zijn dan verwacht. Kortom, het COELO vergelijkt de huidige situatie met een situatie zonder verhuurderheffing. Het ministerie vergelijkt de huidige situatie daarentegen met de situatie die in 2013 werd verwacht van drie jaar lang verhuurderheffing.
