Niet meer lijdzaam toezien hoe de stad speelbal is van speculatie en vertraging door een markt die wacht op nóg hogere prijzen, maar actief ingrijpen op de markt. Alleen zo denkt de Utrechtse GroenLinks-wethouder en voormalig Tweede Kamerlid Linda Voortman dat de woonambities binnen handbereik komen.

Ontwikkelaars kopen zich vaak in op stedelijke grondmarkten in de hoop vooral duurdere appartementen te kunnen bouwen. Dat verhoudt zich slecht tot die woonambities van de gemeente Utrecht. Die streeft naar een toename van de huizenvoorraad met 60.000 woningen tot 2040.

De stad wil daarnaast dat in 2040 35 procent van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen en voor 25 procent uit woningen uit de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbare koop).

Om deze doelen haalbaar te maken is meer gemeentelijk regie nodig. ‘We kiezen daarom voor een actief en afgewogen grondbeleid’, aldus Voortman.

Alleen met stroop mensen meekrijgen is wel een beetje voorbij’

Die toevoeging afgewogen is niet voor niets. De tijd ligt nog vers in het geheugen dat gemeenten (bijna) kopje onder gingen door dalende grondprijzen, nadat ze in het verleden veel grondpositie hadden verworven.

Inmiddels zetten meerdere steden weer voorzichtige stappen op de grondmarkt. Grond kopen is dan niet een doel op zich, maar een middel om tot voldoende betaalbare woningbouw te komen. Dat moet goed tegen risico’s worden afgewogen, benadrukt Voortman.

Kleinere gemeenten worstelen met actief grondbeleid omdat je daarvoor een oorlogskas nodig hebt…
‘Als je grond wilt kopen, dán heb je daar een spaarpot voor nodig. Om te kunnen aankopen moet je natuurlijk geld daarvoor geoormerkt hebben. In onze Beleidsnota Grondbeleid staat dan we een reserve aanleggen. Elk jaar bij het opstellen van de voorjaarsnota kijken hoeveel geld we daarvoor vrij kunnen maken’.

Hoe dek je risico’s af?
‘We vragen minister De Jonge of het Rijk wil instaan voor eventuele risico’s, mocht er afgewaardeerd moeten worden. De Jonge wil dat wij meer instrumentaria inzetten om de woningbouw te stimuleren, tot actief grondbeleid aan toe. Dan mag daar wat tegenover staan’.

Als de minister die steun niet levert, stoppen jullie dan? 
‘Nee, in Utrecht willen zoveel mogelijk kijken wat er dan nog wél mogelijk is. Maar ik kan me voorstellen dat vooral voor kleinere gemeentes het risico te groot wordt om actiever met grondbeleid om te gaan’.

Kun je alleen grip krijgen via het voorkeursrecht? 
‘Onteigenen is natuurlijk een laatste middel. Uiteindelijk wil je er het liefst minnelijk uitkomen. Daarvoor hebben we in onze nota een stappenplan opgenomen. We bieden eerst een gesprek aan, dan volgt een onafhankelijke taxatie. Daarna doet de gemeente een eerste aanbieding. Hierna kan een tweede gesprek en toelichting op volgen. Daarna starten de daadwerkelijke onderhandelingen.’

U lijkt de indruk te wekken dat het voorkeursrecht gebruikt wordt om gronden actief te verwerven. Met het scenario van onteigening als drukmiddel. Is dat een juiste veronderstelling?
‘Niet helemaal, het antwoord is tweeledig. We zetten voorkeursrecht in met doel dat specifieke stukken grond niet meer van hand tot hand gaan en zo de prijs wordt opgedreven.'

'Als de huidige grondeigenaar de grond zélf wil ontwikkelen onder onze kaders en we daar samen uitkomen, is dat uiteraard ook een prima uitkomst. Het doel voor de gemeente is niet te allen tijde zelf de grond in eigen bezit te krijgen. Vandaar de term ‘ afgewogen’  actief grondbeleid.’

Voor eventuele grondaankopen moet nog geld gereserveerd worden. Heeft u er vertrouwen in dat u voldoende vuist kunt maken met  een actieve grondpolitiek?
‘Dat is moeilijk te voorspellen. We hebben het als gemeente financieel best zwaar. We moeten reserveringen voor het een altijd afwegen tegen andere keuzes die we maken. Rugdekking van het rijk voor risico’s (zie boven) zou een reservering voor actief grondbeleid wel vergemakkelijken.’

Sommige gemeenten leggen heel gericht voorkeursrecht op, op pandniveau, bijna als acupunctuur. Hoe doen jullie het?
‘We hebben een grote ambitie in Utrecht. Van links tot rechts willen partijen meer bouwen en een groot deel van het stadbestuur wil dat er betaalbaar wordt gebouwd. We zijn daarbij niet van de kleine aanpakken. We hebben het voorkeursrecht afgelopen twee jaar al twee keer opgelegd. In de Merwedekanaalzone, en aan de Ravellaan, waar de raad op 25 april nog over moet beslissen. ’

Waarom legt een gemeente niet gelijk voorkeursrecht over het hele grondgebied? 
‘Dan kan niet. Je moet binnen drie jaar na het leggen van voorkeursrecht een visie hebben op het gebruik van die grond. Anders vervalt het recht. Dan ben je verder van huis. In dat opzicht is het Voorkeursrechtheel erg gebalanceerd. Dat vind ik ook de schoonheid. Al is het voor de eigenaar niet per se fijn. Natuurlijk kan deze altijd een beroep doen op het zelfrealisatierecht.’

‘Een ander instrument dat zou kunnen helpen om woningbouwambities te realiseren is een bouwplicht. Nu zie je soms dat grondeigenaren de tijd uitzitten zodat ze hoger rendement kunnen halen. Terwijl planologisch kaders wel toestaan dat je bouwt. Dat is moeilijk om aan te zien in tijden van woningnood.’

Acht u het realistisch dat zo’n bouwplicht er komt?
‘Ik ben wel hoopvol. Tijdens de campagne voor de Tweede Kamerverkiezing waren alle partijen tot en met de VVD het ermee eens dat er gewoon meer regie moet komen. Een bouwplicht hoort daar bij.’

Het is een inbreuk op het eigendomsrecht, net als baatbelasting. Het Kabinet Den Uyl is er ooit op gevallen…
‘Het is natuurlijk nooit het eerst waar je mee begint. Je begint met een gesprek maar vervolgens zou je zo’n instrument ook in kunnen zetten.’

Zo’n Wet voorkeursrecht zorgt er niet voor dat er meteen gebouwd wordt. ’Een wettelijke bouwplicht zou echt iets toevoegen.'